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济南买房预售款咋收咋用 今后开发商说了不算了

齐鲁网     2017-02-16 10:37

[摘要] 开发商资金链断裂,甚至卷款跑了,导致楼盘烂尾,苦的是掏光血汗钱或者毕生积蓄的买房人。

开发商资金链断裂,甚至卷款跑了,导致楼盘烂尾,苦的是掏光血汗钱或者毕生积蓄的买房人。

对商品房预售款实施严格监管,避免开发商私自挪用,可以有效降低楼盘烂尾风险。将于3月1日起实施的《山东省商品房预售资金监管办法》(以下简称省版监管办法),将给开发商动用预售款戴上紧箍。

监管办法规定,商品房预售款今后将实行全程监管,专款专用,工程进度达到相应节点,开发商才能按比例申请使用监管资金,以保障购房者的合法权益。

逃避监管或被暂停网签

按照我省从严掌控新建商品房预售许可条件,鼓励推行现房销售的要求,各地可提高商品房预售许可条件。济南(楼盘)施行升级版限购新政以来,要求规划12层以下住宅单体主体结构完工,12层以上住宅单体主体结构完成一半(不少于12层)后,方可办理商品房预售许可。

根据省版监管办法和已于2016年3月1日起施行的《济南市商品房预售资金监督管理办法》(以下简称济南监管办法),开发商预售商品房,买房人支付的所有房价款,包括定金、首付款、购房贷款以及其他形式的购房款,都应当存入在监管银行开设的专用监管账户内,专户专存,专款专用。预售款实行全程监管,从取得预售证开始,到开发项目取得竣工综合验收或分期综合验收备案证明为止。

省版监管办法明确规定,开发商申请预售证,应当在房地产主管部门(济南主管部门为市城乡建设委,下同)公布的监管银行名录中选择相应的商业银行,根据预售证申请情况按幢或多幢开设对应的监管账户,与主管部门、监管银行签订三方监管协议。在预售房屋时,应当将预售款监管规定告诉买房人,在售楼处显著位置公示监管银行、监管账户等信息,并在商品房预售合同中予以明确。

未开立监管账户的,房地产主管部门不得核发《商品房预售许可证》。这意味着,不按监管办法要求开设监管账户,开发商将无法正常预售商品房。济南版监管办法更进一步提出,政府主管部门会根据开发企业上一年度诚信情况,控制开发商的网签面积,首次放开网签面积只占预售许可的30%。存入监管账户的预售款未达到重点监管额度,按照需要达到重点监管额度核算,放开对应的网签面积;达到重点监管额度后,才会将预售许可面积全部放开。

开发商出现违规行为,也将面临相应的惩罚。对存在未按规定将预售款全部存入监管账户、变相逃避监管、未按规定使用预售款、提供虚假材料以及其他违反监管办法或三方监管协议情形的,将被责令限期整改,记入企业及从业人员信用档案,情节严重的,还可能被暂停网签,并受到相应的行政处罚。

按照济南监管办法,开发商未及时将预售款存入专用监管账户、提供虚假证明材料申请降低重点监管额度,或存在其他违法违规行为,将被追究相关责任并记入不良行为记录;施工、监理单位提供虚假证明,或采取其他方式协助开发商骗取降低预售资金重点监管额度的,也将被依法追究相关责任。相比之下,省版监管办法的处罚更细更明确。

交退房款开发商不经手

按照省版监管办法,商品房预售款应当全部存入监管账户,开发商不得直接收存房价款。这意味着以往买房时,购房者直接向开发商交纳定金、首付款、剩余房价款的情形将就此改变。需要办理贷款的,按揭贷款也将直接由贷款银行全部转入监管账户,不得通过开发商之手。

买房人因故退房,需要退还已交纳的房款的,在撤销预售合同网签备案、解除相应的预售款(即买房人已支付的购房款)监管后,由监管银行根据主管部门开具的《商品房预售资金监管解除通知单》和生效法律文书,将监管的预售款退回买房人指定的个人银行账户及贷款银行账户,同样不需要经过开发商之手。

新规之后买房、退房步骤

买房

开发商、买房人双方签订商品房预售合同;

开发商为买房人出具《商品房预售资金监管收存通知单》;

买房人凭通知单将定金、首付款等购房款存入监管账户;

开发商办理预售合同网签;

政府主管部门办理预售合同网签备案;

买房人申请按揭贷款(含商业贷款和住房公积金贷款),并委托贷款银行将按揭贷款足额转入监管账户;

贷款银行将按揭贷款足额转入监管账户;

监管银行收到足额房价款后,向买房人出具《商品房预售资金监管收款凭证》,并将信息传至政府主管部门。

退房

开发商、买房人依据双方协商或生效法律文书,一致同意解除商品房预售合同;

双方到政府主管部门申请撤销预售合同网签备案;

政府主管部门审核撤销合同网签备案、解除预售资金监管申请;

符合条件和规定,政府主管部门撤销网签合同备案,并出具《商品房预售资金监管解除通知单》;

监管银行凭通知单及生效法律文书,将监管资金退回买房人个人银行账户及贷款银行账户。

注:在济南版监管办法中,对退房问题的处理,区分了两种不同情况,一种是监管专用账户内的预售款未达到重点监管额度,双方需要按照上述程序,向监管银行申请退回购房款;另一种是达到了重点监管额度,由开发商及时退回相应购房款。

申请拨付明确节点比例

预售款全部存入监管账户后,开发商还能不能动账户里的钱?如果能用,需要什么条件,按什么标准?省、市监管办法对此都有明确规定。

根据监管办法,预售资金监管设定相应的监管额度,额度以内的预售款,开发商不得擅自使用,但根据工程进度节点按比例核减,扣除留存下来继续监管的资金后,监管额度内的其他预售款,开发商可按照工程建设进度控制节点申请使用;额度以外的预售款,开发商可自行提取,但应该优先用于预售项目工程建设。

对监管额度内的资金,省版监管办法设了4个控制节点,每个节点留存比例不同:建成层数达到规划总层数一半时,留存60%-70%;主体结构封顶,留存30%-35%;单体竣工验收合格,留存15%-18%;竣工综合验收备案,监管终止,但备案、终止前应按规定从监管账户划转物业质量保证金到相应账户。对高层、超高层或大体量建筑,省版监管办法授权地方制定本地监管办法时,可增加1-2个控制节点,但留存资金不能突破上面规定的比例。此外,地方政府主管部门可以根据开发商企业信用、资质等级等情况,适当降低留存比例,但降低额度多不得超过5个百分点;主体结构封顶前,开发商还可以根据银行出具的保函,部分*顶监管资金,但不得突破监管额度的30%。

济南版监管办法的控制节点与省版不太一致,设立的3个节点分别为完成工程主体结构、完成内外装饰和竣工验收备案,资金留存比例分别为50%、30%、10%。另外,济南规定,12层(含12层)以上建筑,工程主体结构到一半时,留存比例为70%。从对应节点看,济南版监管办法留存资金比例更高,对开发商的监管更为严格。但济南规定,本市3A级企业可按重点监管额度的50%,2A级企业按70%计算,对省版监管办法有所突破。

济南版监管办法明确提出了开发商申请降低监管额度的办法。开发商申请降低监管额度,除了提交申请和授权委托书,根据不同节点,还要分别提交相应的材料,其中:完成主体结构,提交《主体结构工程质量验收报告》;完成内外装饰,提交施工进度证明和已完成设计要求的门窗安装、楼体外立面施工彩色照片;完成工程竣工验收备案,提交《房屋建筑工程竣工验收备案单》;12层(含12层)以上建筑,主体结构完成二分之一,提交施工进度证明和楼体外立面施工彩色照片。

省版监管办法则规定了开发商根据工程控制节点申请使用监管额度内资金的具体要求,在不突破各节点留存比例前提下,开发商申请使用资金,需要如实填写用款申请表,提交工程建设进度相关证明材料及影像资料、监管账户对账单、授权委托书及受托人身份证复印件、已拨付工程建设相关款项的付款证明或拟拨付工程款项对应单位的指定银行账户,以及法律、法规规定的其他文件材料。

济南监管额度怎么计算?

根据济南版监管办法,商品房预售项目预售资金重点监管额度以基础(正负零)以上平均建安造价(1800元/平方米)乘以申请预售面积为基数,按节点核减。

以同一幢申请预售面积为20000平方米的楼房为例,重点监管额度基数为3600万元,3A级企业的监管基数只需要1800万元,2A级企业则需要2520万元。

对应主体结构一半、主体结构完成、内外装饰完成、工程竣工验收备案4个工程节点,普通企业需要留存的监管资金,分别是2520万元、1800万元、1080万元和360万元;3A级企业分别为1260万元、900万元、540万元和180万元;2A级企业分别为1764万元、1260万元、756万元和252万元。

以每套100平方米,每平方米均价8000元计算,开发商要达到高监管额度(2520万元),只需卖出首次批准网签的60套中的32套房子,即可获准放开全部申请预售面积。这也就意味着,该幢楼200套房子中,在放开全部面积网签后,至少有168套房子的预售资金(总计13440万元),开发商可以根据销售情况自行提取用于项目建设,2A级和3A级企业可自行提取使用的资金,更为充裕。

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