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济南土地仍供不应求导致地价上涨 房价有望进入稳定期

山东商报   2016-12-04 11:07

[摘要] 济南原本于11月30日挂牌截止的7宗土地因系统原因12月1日继续竞拍,终这7宗土地的使用权以32.7亿元的总价成交。从今年6月底唐冶拍出首块“地王”,济南的房价便进入疯涨模式,之后的几次土拍更是将市场推向高潮,房企抢地态势愈加紧张。

济南原本于11月30日挂牌截止的7宗土地因系统原因12月1日继续竞拍,终这7宗土地的使用权以32.7亿元的总价成交。从今年6月底唐冶拍出首块“地王”,济南的房价便进入疯涨模式,之后的几次土拍更是将市场推向高潮,房企抢地态势愈加紧张。针对过热的土地市场,济南国土局接连发出多项政策为土地市场降温,但房企的拿地劲头却并未受到较大的影响,市场依然高温不退。

2016年下半年济南楼面地价土地出让金总额迅猛增长,楼面地价即从约7000元/平飞涨至10000元/平。6月29日,帝华地产一战成名,鏖战936轮,击溃17家房企,以总价40亿元摘得5宗地,但交款大限日帝华并没付清首期土地款。土地终被收回。

2016年上半年济南土地市场一直较为平静。根据记者统计,2016年1月-5月济南共供应土地25宗,其中4月出现“零供应”,上半年土地供应量整体较少,但从6月开始,济南土地供应量突然增加,虽然7月、8月出现下滑,但这并没有影响下半年土地市场的持续升温。

成交方面,1月-5月济南土地竞拍共计13场,成交地块26宗,其中只有1宗土地进入竞价阶段,其余土地均为底价成交,并未引发房企的抢夺。然而,这样的平静被6月29日的土地竞拍打破,也就是从此开始,济南土地市场风向标发生改变,彻底变成房企的“抢地战场”。截止到目前,下半年济南共计成交土地99宗,其中绝大部分土地都进入竞价阶段,房企抢地热情十分高涨,个别土地的溢价率甚至高达718.99%。

调控

政府连出应对举措 大力抑制夺地狂潮

6月29日,唐冶三宗土地竞拍轮次,达到936轮,创下济南土地拍卖轮次纪录,价格终落定为25.46亿,竞得者为帝华地产,溢价率290%,楼面价格高达7000元/平。而8月12日,工业北路张马屯住宅用地,被万科以9613元/平方米的楼面价成交。9月21日拍地大战中郭店地块溢价率高达719%,楼面价达到6379元/平。

面对如此火爆的土地市场,济南政府接连出台多项调控新政,意欲给过热的土地市场降温。

9月28日,济南正式出台《房地产市场持续平稳健康发展的通知》,提高了土地竞买的门槛,竞买保证金由现行不低于出让起始价20%提高到30%以上,热点区域或者地块可提高到50%以上。

然而,这两项政策并没能阻止房企的疯狂抢地行为。在10月31日的土拍中,房企拿地热情依旧高涨,挂牌出让的15宗土地成为30余家房企争夺的目标,终15宗地拍出220亿,所有地块均溢价成交。随着土地市场的高温不退,济南东部地区房价随之继续飙升,楼市热度空前。在众人对土地市场的关注下,11月30日济南再次迎来13宗土地的成交。

11月17日,济南市国土局再出“狠招”,在挂牌土地的公告中明确指出,土地竞买人在竞买前须签署“竞买资金承诺书”,承诺其参与竞拍的资金为自有资金,若经发现以上资金来源与承诺不符、违反规定或弄虚作假的,立即终止交易取消竞得资格,同时将竞买人纳入土地交易诚信黑名单,2年内不得在济南市参与土地竞买。

业内说法

土地仍供不应求导致地价上涨 房价有望进入稳定期

短短3个月的时间,济南国土资源局连发多项政策,从土地竞买资金缴纳时间的缩短到唐冶“土拍”的提前终止、开发商拿地门槛的提高,种种举措都体现出政府对土地市场调控的加码。但2016年知名房企投资方向逐渐趋同,重点聚焦在二线城市,土地供应量难以匹配企业投资需求,僧多粥少造成了济南等二线城市土地稀缺,地价上涨。

对于12月1日的土拍结果,张庄路B 地块竞得人龙湖地产相关人士表示本次土地获取成本合理,根据规划,项目未来拟打造中高端住宅类产品。而不少业内人士也认为166%的溢价率较为正常,是相对理性的。与前一次土地拍卖相比,本次推出的地块条件并不差,但成交价格有所下降。济南已经采取多种措施调控房价,目的是保持房地产市场的持续繁荣与稳定。

济南地价回不去了,房价自然也“下”不来了,市场浮躁的心理被刺激起来,市民对未来房价上升的预期过高,导致东部片区的房价和地价的快速上升。专家普遍认为土地拍卖是房价上涨的导火索,地王的产生是高房价的诱发因素,如果没有拍出高价地王,房价也会涨,只是缓慢上升,不会跳涨。

6月29日,唐冶三宗土地竞拍轮次,达到936轮,创下济南土地拍卖轮次纪录,价格终落定为25.46亿,竞得者为帝华地产,溢价率290%,楼面价格高达7000元/ 平。

8月12日,工业北路张马屯住宅用地,被万科以9613元/平方米的楼面价成交。

9月21日,拍地大战中郭店地块溢价率高达719%,楼面价达到6379元/平。

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