[摘要] 记者据某智库微信公众号了解到，政策调控后，市场走弱，但企业单月业绩走强。
记者据某智库微信公众号了解到，政策调控后，市场走弱，但企业单月业绩走强。
本轮调控令房企始料未及，国庆黄金周期间，22个城市密集出台房地产调控政策，政策调控力度大、执行严。紧跟着，住建部出台“九不准”政策，各地成立楼市稽查组，加强对房地产经营行为监管。房企人心惶惶，对未来市场行情、企业销售业绩充满担忧。但是，从企业单月销售业绩来看，企业销售业绩受政策影响明显。
金九银十，房企十月销售业绩表现迥异，原因何在？
万科、碧桂园均是化布局，布局城市不局限于出台调控政策的22城，在市场还没有完全冷却的时候，加推非调控城市的楼盘，依然可以取得不亚于“金九”的销售业绩。碧桂园10月单月销售金额470亿元，同比上升2%，创历史新高，其中十一黄金周期间业绩贡献超50%。万科8、9月份单月销售金额不足300亿元，一反万科常态，10月单月销售金额450亿元，环比增加77%，如此亮眼表现才是真正的万科。恒大10月单月销售360亿元，环比下降24%，受政策影响明显。
从典型企业的销售业绩表现以及市场行情来看，未来房企的发展必将呈现五大类型之争。
1、50强之争——2016年50门槛值将达300亿元
50门槛值达246亿元，同比增加76%，是2014年50门槛的2.5倍。从目前房企2016年1-10月的销售业绩表现来看，2016年50的门槛将达到300亿。未来前50强房企将是房地产行业活跃的50家企业。
值得注意的是在50名上下的房企，究竟谁能在2016年末挺进50强，而谁又被踢出呢？我们预计土地储备充足的房企将继续留在或挺进50强房企，像路劲、升龙、金辉等企业，截止2016年6月30日，路劲土地储备近550万平米，土地储备存续比约为4年。金辉2016年以来，在土地市场上表现积极，土地储备大增，货量充足。而一些货量不足的企业可能会因此掉队。
榜首之争看点十足，2016年1-9月恒大累计销售金额2805.8亿元，超万科近200亿元，成功问鼎。万科不甘落后，10月份发力，单月销售金额450亿元，同比增长90%，环比增长77%，有反超恒大之势。恒大10月销售金额360亿元，已经是连续4个月单月销售金额在400亿元上下。碧桂园蓄势待发，9月、10月的单月销售金额均超过450亿元，2016年全年累计销售金额必将突破3000亿元大关。
2017年，三个3000亿元级的房企万科、恒大和碧桂园将继续榜首之争，从各企业土地储备量来看，恒大、碧桂园的土地储备量巨大，竞争力较强；万科土地储备量较少，处于相对劣势。
3、标签之争——抢占业务张力及发展势能
除了做大规模外，房企的另一条发展道路就是做精做专，为自己的地产主业发展贴上个性标签。典型企业如
鲁能地产——“地产+体育”模式，铸就企业快速成长
与传统体育地产大的核心差异点，就在于鲁能摒弃了以往“住宅+体育设施”的模式,提出的“鲁能体育+产品线”模式，着力打造七号院产品系列，并邀贝克汉姆倾情代言，推出七号院别墅等，核心目标在于形成“体育+地产”产品线，终实现自身品牌溢价。
融信集团——“地产+文化”模式，打造产品溢价能力
2016年，融信宣布成立“融信国学堂”，并迅速落地。国学堂结合二十四节气开设了经、史、琴、棋、书、画等各类课程，并盛大举办国学盛典，助力融信实现品牌差异化、美誉度提升，塑造新闽商形象，传递正能量，为下一代价值观教育尽一份力量。
卓越集团——“地产+综合运营商”模式，走特色发展道路
卓越集团以“货如轮转，商住并举”为发展战略，藉CBD商务标杆和城市人居引领者定位，在一线及高GDP高增长城市不断推出商务和住宅系列产品。同时，卓越集团还为旗下所有物业提供优质的卓越物业服务，综合运营商品牌形象已经确立。
协信地产——“地产+产业”模式，助力企业规模扩张
协信集团与启迪控股共同成立启迪协信，将“科技城投资开发”与“产业运营服务”作为两大业务线，通过产业、创业、商业、社区四位一体发展，为科技企业提供园区空间和产业服务。
正荣集团——“正荣+”模式，开启综合性地产之门
2015年5月17日，正荣集团宣布和小米科技在智能家居领域合作，并由此首度推出“正荣＋”品牌计划；2015年7月6日，“正荣＋教育”暨华师大“全教育”落地幸福城邦；2015年11月7日，正荣物业联手微信支付，推出微信定制社区。
4、资源之争——抢占业务的排他性
资源主要包括自身资源、体系内资源、社会资源以及国际资源。
自身资源：人才、合作伙伴（建筑施工、规划、金融等等）、在开发业务积累的专业或是品牌优势等等都是房企自身的资源，如中天城投金控等。
体系内资源：母子型公司如光明地产与光明集团、新希望地产与新希望集团、海亮地产与海亮集团、海尔地产与海尔集团、中新置地与中新集团等等，地产板块在谋求更大发展时可从母公司获取更多的资源以求借力。光明地产不仅有开发业务，还获取了集团的冷链物流以及菜管家作为发展的借力；海亮地产可借力集团的教育资源和农业资源；海尔地产可以借力集团的智能家居资源等等。
社会资源：协信集团与清华启迪在产业地产方面的整合，是非常成功并且经典的“专业+资源”案例，协信剥离自己的产业板块与启迪科技产业园合并，仅一年多的时间，已拥有20多个城市布局近3000万平方米的土储；路劲地产与河北建投在一级开发方面的合作，前者趁机为自己环北京开发获取了土地资源机会，后者则弥补自己的专业缺位，同样也是一个“专业+资源”的案例；融创与河南国控合作，使得融创顺利进入郑州市场，河南国控就是一个资源方。
国际资源：绿地提出“国际资源、国内分享”；北京山水文园与美国六奇的合作；新城对美国VR资源的探索等。
5、城市之争——抢占城市话语权和项目定价权
城市深耕后企业才有话语权，未来房企必定是走城市深耕道路的。而做足城市深耕先决条件就是在这个城市拥有大量土地储备。2016年融信和中南建设、路劲的布局值得行业借鉴，即“重仓”某个二线城市和“控盘”某个三四线城市。如融信：积极布局杭州，已经累计投资12个项目，随着杭州市场的崛起，融信在杭州将具有较强的话语权，未来三年内该企业的业绩将会大幅提升；另外，中南建设在太仓、常熟、泰州等三四线城市连续斩获多幅地块，其目的是实现城市的局部“控盘”，有利于企业获得该城市项目定价权。华夏幸福布局嘉兴、路劲布局河北同样出于此目的。
“五大之争”后，未来两类企业将会受益，一类是大而全的企业，这类企业基本是化布局，个别城市的调控以及市场波动不会影响大局；另一类是小而美的企业，这类企业非规模导向，企业有明显个性化标签，助力地产主业的发展。
企业应对策略:“稳一线、缓二线，跑三四线”
9月30日在中央关于房地产部署会上，李克强总理明确指出“控一线、稳二线、活三四线”，其原因不明而语，一线城市市场已明显高热，二线城市仍将扮演拉动三四线的角色，三四线城市则是去库存战略的根源所在。而对于企业针对城市的应对策略而言，我们建议企业的策略是：“稳一线、缓二线、跑三四线”。
■ 一线城市：房企利润所在，以“稳”为主
一线城市下一步市场走势将是量减价稳态势，对于企业运营而言，一线城市不存在较大库存压力，随着今年以来价格快速上涨，打造溢价型产品已成为企业在一线城市运营的主导思想。因此，在一线城市投资难度较大的环境下，建议企业的运营以“稳”为主。
■ 二线城市：房企规模所在，“缓”字当先
针对热点二线城市，政策往往过于严厉。有产业支撑、基本面较好的城市，建议企业应适当延缓入市时间，以慢节奏操盘为主要应对策略；而那些没有基本面支撑且市场明显过热的城市（如合肥），建议企业坚决采取积极的价格策略，确保项目快速去化；
针对非热点二线城市，由于市场相对稳定，且承担着拉动周边三四线城市去库存的重任，预计政策不同过于严厉。因此对于房企而言，应结合企业业绩规模的需要，制定相应的应对策略。
■ 三四线城市：房企库存所在，“跑”为上策
三四线城市在未来一段时间内仍将是去库存的主要对象，并且由于调整政策的从严执行，二线城市对其拉动作用有可能被切断，对于该类城市的发展，建议企业尽快出货，降低库存。
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