[摘要] 楼市调控前，济南房企业绩斐然，除了旺盛的市场需求，与房企采用主动出击的营销手法积极揽客也有关系。楼市调控后，尤其是“济八条”的出炉，给房企的销售行为带来诸多限制，在规范房地产市场的同时，也使房企的营销手段“收敛”了许多。
楼市调控前，济南房企业绩斐然，除了旺盛的市场需求，与房企采用主动出击的营销手法积极揽客也有关系。楼市调控后，尤其是“济八条”的出炉，给房企的销售行为带来诸多限制，在规范房地产市场的同时，也使房企的营销手段“收敛”了许多。
楼市调控前房企积极揽客为哪般？
济南楼市调控前，政策给力，市场得力，房企持续发力，主动出击，卖力营销，以期获得更多的客源。房企之所以如此积极，除了与追求更好的业绩有关外，还有更深层次的原因。
“现在政策这么宽松，又赶上济南多个片区拆迁，购房需求旺盛，这么好的市场，真担心哪天就没了。”济南唐冶某楼盘一位销售人员对笔者说道。的确，这位销售人员也道出了大多数房企的心声。
当政策年邂逅棚改年，房企信心也随之高涨。据了解，按照部署，济南要启动58个棚改旧改项目改造，涉及4.6万户居民。按照国务院相关政策，4.6万户居民中至少要有一半通过拿拆迁款的方式来安置。2万多户居民进入买房市场，对房企而言是一块不小的蛋糕。据悉，为了争抢客源，有的房企已经下派专人至拆迁片区进行营销宣传。
当然，除了担心政策干预外，房企自身的战略定位也是其积极揽客的重要原因。某驻济大型房企一位营销策划人员表示，目前多数大型房企在一线城市适度控制销售节奏，以谋求更多的利润，在二线城市则加紧出货，实现资金的快速回笼，以求做大规模，扩大影响力。
半年业绩斐然有些营销“看上去很美”
调控前，济南楼市表现优异，购房需求持续释放，各房企采用主动出击的营销手法促成项目热销，销售业绩节节攀高。
从公布的销售数据来看，万科、鲁能和恒大分别列上半年济南房企销售额的前三甲，分别为42.6亿元、41亿元和36.2亿元，而中海、绿地、保利等传统国内一线知名房企也进入前十。总体来看，多个国内一线房企及个别本土知名房企业绩斐然，而这骄人业绩的背后，除了与其强大的品牌号召力、丰富多样的产品线有关外，与其花样繁多、颇具创意的营销手段也不无关系。
笔者调查发现，目前楼市环境不断发生变化，在新常态的市场背景下，楼市的传统营销模式已悄然发生了变化，开始谋求与新时代的元素结合，重构营销环节的价值链，形成新的营销模式，有的开发商注重亲子活动等互动体验性营销，有的开发商则注重明星效应，不惜重金请来明星大咖助阵，以增加购房者的兴趣。
此外，结合网络热点、时新萌宠、潮流电影、“文艺范”新路线等，制造亮点，举办各类暖场活动，以“搏人气”。但是，并非每个开发商的营销手段都受到购房者的认可，有些开发商的营销“看上去很美”，却存在很多“潜台词”。比如，有的开发商大搞“体验式营销”，结果购房者到现场一看才发现只是做了个样板间而已；再比如，有些开发商鼓吹“蓄势待发，闪亮登场”，背后却是光积累客户不卖房；还有的开发商标榜自己的项目“倍受追捧”，实际情况却是客户多了就涨价。
“济八条”出炉房企营销不再“任性”
9月29日，济南房地产调控新规“济八条”出炉，给房企违规销售行为一记“当头棒喝”，在严控之下，意味着房企营销再也不能“任意而为”，对规范房地产市场良性发展起到积极作用。
政策颁布之前，房企存在“乱涨价”“提前认筹”“炒号倒号”等诸多违规销售行为，“济八条”的出炉对以上违规销售行为进行了明令禁止，其中“预(销)售监管，严禁认筹”“预售许可管理，价格指导，防乱涨价”“中介监管，严打炒号倒号”等规定，有效地约束了房企的违规销售行为，使得房企营销也“收敛”了许多，对规范楼盘宣传和销售行为发挥了重要作用。
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