[摘要] 没有限购限贷,调控管用吗?针对新出台的政策,有专家认为部分措施会对济南楼市起到一定的降温作用,但关键是监管要落到实处。
没有限购限贷,调控管用吗?针对新出台的政策,有专家认为部分措施会对济南楼市起到一定的降温作用,但关键是监管要落到实处。同时,部分条款在执行中会遇到一定困难,对房地产市场的效果或许不明显。
针对济南房地产调控政策,本报对于几个关键措施进行解读。而专家也表示,调控政策出台后,政府的工作也应立即跟上。
缩短缴款时间 中小房企拍地更难
针对地王频出的市场,此次通知中也出台了明确的措施降温。“竞买保证金比例的提高,对房企的资金提出了更高的要求,提高了土地竞拍的门槛。”一家大型房企相关负责人说,对房企影响大的是缩短土地出让价款缴纳时间。
“凡溢价率超过100%的,土地出让价款应在出让合同签订之日起15日内全部缴清。这个政策对资金的要求太高了,好多中小房企根本没有能力达标。”该人士说,对比原来的政策,房企缴纳土地款的时间从原来的6个月缩至现在的半个月。
根据原来的政策,如果土地溢价成交,要在30天内交齐起始价部分的50%加上溢价部分的全部款项。签订合同6个月后,要全部付清土地款。该人士坦言,一般房企拿地后,土地款的支付除了自持资金外,更多的需要融资,周期大约在3至4个月。新的政策实行后,很多房企尤其是实力不足的中小企业很难承受,这也限制中小企业参与竞拍。
省城东部一家大型房企负责人坦言,政策可以在一定程度上降低土地市场竞拍温度。但是今年济南地区不少房企,尤其是一线企业并不差钱。对于一些优质地块,这些企业也会志在必得,从这个角度来看,政策并不能完全限制抢地大战。
该人士说,根本的政策是真正加大土地的供应。目前来看,很多地块都是捆绑成片出让,捆绑一个项目出让,这样势必造成企业的拼死争夺。如果把这些分成多个地块出让,对于市场降温也是一个好的措施。
对在售项目价格指导 剑指开发商随意涨价
由于今年楼市火热,开发商着急赶上行情卖房。部分开发商趁火打劫,在没有预售许可证的情况下便开始卖房,如帝华鸿府就被曝出没有预售证就开卖。
此次《通知》再次强调没有预售证不允许销售。山东师范大学城市与房地产研究中心主任程道平认为,没有预售证就进行前期认筹,本身是违规行为。但是此前这种现象楼市中较为普遍,关键在于缺少监管手段。
“要监管需要及时发现、及时核实,需要一定的人力和手段。”程道平说。此前曝出的此类违规行为多为市民举报,很少有政府主动监管。
另外,对于预售的价格,《通知》也做出了规定。“开发企业申请商品房预售许可时,应据实进行价格申报,根据项目品质、区域等条件合理定价。对预售报价明显高于项目前期成交价格或周边同类在售项目价格的,实施必要的价格指导。”
这将矛头指向了随意涨价的部分开发商。济南东部的景和山庄,曾在一月内疯涨6000元。程道平认为,对于价格指导的手段,关键是要制定指导原则。“怎么来指导?定价在什么浮动范围内是正常的?政府需要划定一个合理的范围,并向社会公布。”程道平说,“不公布根据什么来定价呢,开发商也无法搞清政府的意思。”
禁止捂盘惜售 房企或放弃预售
《通知》对预(销)售进行了规范,强化商品房预(销)售行为监管,并强调严厉打击捂盘惜售等扰乱房地产市场秩序行为。满足预售条件的商品住宅项目,应当一次性申请预售。已取得预售许可的商品住房项目,开发企业须在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格,严格按申报价格明码标价对外销售并及时网签,不得非法挪用商品房预售资金。
今年济南拍出唐冶地王后,周边楼盘很多都通过封盘来涨价。而也有开发商看到楼市行情火热,就捂盘惜售,挤牙膏一样往外推房源,有的一次只推出一个单元。
《通知》对这种现象进行了限制,对违反相关规定的开发企业,依法暂停网签销售,记录不良行为,降低信用等级。业内人士认为,这种处罚相对较为严厉。
但是,如何认定商品住宅项目是否满足预售条件是个难题。“从法规上来讲,没有有效的措施要求开发商及时办理预售,毕竟预售是企业自主决策的行为,他们也可以干脆放弃预售,直接销售现房。”程道平说。“这个规定实施起来有一定困难,关键在于不好监督。假如企业自认为还没开始预售,也没有力量去催。”
杜绝恶意炒房 监管难落实到房企
《通知》第五条中对房产中介和承销机构的炒号倒号行为也进行了严厉打击。随着济南楼市的升温,投资客的身影也逐渐增多,这其中不乏恶意炒号倒号的人群。他们多为中介、置业顾问等业内人士,利用手中关系和特权,钻监管的空子,进行恶意炒房。
据知情人士透露,6月30日后,济南房地产企业进入了全员炒房的时代,有置业顾问炒房赚50万。据媒体报道,9月东部某楼盘开盘,有人上午抢到号下午加价几万转手,也有人开盘现场公然加价卖号。这些人多为开发商内部人士或者与开发商关系密切的人,可以提前拿到一定数量的号然后出卖。在一些房地产企业内部,从渠道到策划、销售再到人力和行政,下至基层上到中高层,几乎所有部门和层次的员工都参与炒房,而且这种炒房行为得到公司默许,属于半公开性质。
这种行为无疑让楼市虚火更旺,房价也被炒上去。因此,《通知》中规定,对违反本规定的企业和机构,依法终止其经营行为,并吊销资质和营业执照。
“只要主管部门对企业提出要求,严肃市场秩序,企业积极配合起来,这个很容易卡住。”程道平说,“从企业销售管理角度,政府要督促企业加强管理,选房的名字和签合同的名字一致起来,不一致就不允许,这并不难。”关键问题就是,监管会不会落实到每一个企业、每一笔交易上去。
屏蔽虚假房产数据 真数据能否准确及时
济南的商品房均价是多少?房价涨了还是跌了?涨了多少?哪一个片区的价格相对便宜……老百姓买房时,为关心的就是价格。在目前的市场环境下,这些数据并没有实现信息公开。各个机构发布的数据各不相同,在一定程度上扰乱了购房者的预期和判断。
而《通知》中就指出,加强房地产信息公开,对群众关注度较高的房地产信息数据由相关主管部门及时准确向社会公布。
目前除了国家统计局每月18日公布的重点70个城市的变化幅度外,并没有准确的房价数据发布。济南市建设部门每月对外公布的仅仅是上个月的商品房网签数据,并没有房价的官方发布。
购房者获得房价信息的来源比较混杂,多是一些民间调研机构、房地产代理机构的数据。但是由于各家机构统计范围、方法等各不相同,发布的数据也不尽相同,不少机构为了自身利益,甚至故意制造虚假信息,这也给购房者带来了很多困扰。
“如果官方可以每月及时公布当月的房价数据,每个区域的波动变化等详细数据,对于引导购房者理性购房都是非常有利的帮助。”一业内人士称。
推荐理由：中建锦绣蘭庭项目位于槐荫区青岛路与腊山河东路交汇处，地处西客站板块发展核心位置，西望腊山河生态景观带，南邻三馆建筑群，与早期开发的中建锦绣城隔河相望，两项目共同占据了西客站的核心（腊山河路+青岛路+腊山河+三馆）。整体占地约8.5万方，总建近31万方，分为两个地块开发，共13栋高层，近2400户的大型社区。A地块7个楼座，产品为90平米精巧三居室、100、120平米舒适三居室，满足了购房者们对居住的不同需求。
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效果图
| 中建锦绣蘭庭基本信息 | |||||
| 单价 | 均价7500元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 槐荫西客站商圈 |
| 户型 | 三居室(100.00㎡)三居室(100.00㎡)三居室(90.00㎡) | 收房时间 | 预计2017年12月31日二期5-6号楼交房 | 开盘时间 | 2016年9月10日二期5#已开盘 |
动态：中建锦绣蘭庭，项目住宅整体均价7500元/㎡。二期5号楼2016年9月10日已开盘，90-120平新品三居，携手房天下推出5千惠4万。一期90-145㎡商铺在售中，价格15000-21000元/㎡，剩余房源已不多，交1万享5万。乘坐133路、K167路公交在市图书馆站下车沿腊山河东路北走200米即是。
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户型图
乘坐133路、K167路公交在市图书馆站下车沿腊山河东路北走200米即是。 |
交通图
推荐理由：中建锦绣城位于西客站齐鲁大道与兴福寺路的交汇处，地处西客站高铁核心地段，目前是西客站片区一个基于济南文化出发，配以新中式现代风格外立面和中式园林景观，打造适合生态宜居的大型社区。项目紧邻腊山河景观带，占地约33万方，总建约108万方，分为三期开发，一共由37楼座组成，建成之后将是6800余户的大型社区。
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效果图
| 中建锦绣城基本信息 | |||||
| 单价 | 均价8600元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 槐荫西客站商圈 |
| 户型 | 三居室(127.00㎡)三居室(136.00㎡)三居室(110.00㎡) | 收房时间 | 预计2018年10月31日三期4#9#14#17#18#楼交房 | 开盘时间 | 2016年9月28日三期17#已开盘 |
动态：中建锦绣城三期17号楼开盘，开盘即售罄！现场应邀紧急加推！后一栋小高层珍稀登场，100-136㎡学府三居3#楼9月29日盛大认筹！均价8600元/平。
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户型图
乘坐133路公交在中建锦绣城站下车即到；或者乘坐K156和K157路，在演马佳苑西站下车往南走100米即是。 |
交通图
推荐理由： 鑫苑世家公馆，选址西客站中央生态居住区，雄踞片区核心位置, 总建筑面积56万㎡，签约槐荫实验幼儿园、济微中学（历城二中合作办学）。项目紧邻西二环，距北园高架西下桥口500米，交通便捷，四通八达；西侧紧邻腊山河生态景观带，北侧为小清河景观带及非物质文化遗产博览园，是市政府重点打造自然风景区，自然景观环境优越；南邻“印象济南”特色商业街、宜家家居，包罗世界各地的潮流风尚；近享会展中心、一院三馆、济南方特东方神画，家门口畅享文化饕餮盛宴；三级甲等医院——省立医院西院即将强势进驻，让家人的健康后顾无忧。
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效果图
| 鑫苑世家公馆基本信息 | |||||
| 单价 | 均价8100元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 槐荫西客站商圈 |
| 户型 | 三居室(91.29㎡)三居室(108.98㎡)三居室(93.00㎡) | 收房时间 | 二期16#楼预计2018年12月31日交房 | 开盘时间 | 二期16#楼二单元预计2016年10月开盘 |
动态：鑫苑世家公馆项目均价8100/㎡，购房享1万抵2万优惠。二期16#楼一单元2016年9月24日已开盘，户型面积92㎡和119㎡，16#楼二单元2016年9月26日已开始认筹，享1万抵2万优惠，户型93㎡、119㎡三室，预计2016年10月中旬开盘。二期19#、18#、21#楼所剩房源不多，户型面积91-109㎡。
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户型图
乘坐BRT7路到二环西路清源路站下车即是，或乘坐K149淄博路与清源路中段下车即是。
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交通图
推荐理由： 绿地新里香榭丽公馆，总占地面积约26万方，总建筑面积近百万方。雄踞北园高架西段，紧邻西二环高架匡山立交桥，周边交通枢纽、省级名校、公园河流、商业繁华一览俱全。项目总占地面积约26万方，总建筑面积近百万方。省级重点名校实验中学西校区包容于社区中央，成就凝聚法式生活精粹的人文典范大盘。项目毗连西二环匡山立交桥，距离匡山下桥口仅百米，由此上桥15泉城广场；距离北园高架青岛路下桥口仅600米；项目身侧的清源路即是纬十二路延长线济齐路的西首；向北百米之遥即是小清河沿线的清河南路、清河北路。更有地铁1号线、2号线、多条BRT快车道、多条公交线路聚首。
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效果图
| 绿地新里香榭丽公馆基本信息 | |||||
| 单价 | 均价8300元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 槐荫西客站商圈 |
| 户型 | 三居室(114.00㎡)三居室(100.00㎡)三居室(133.00㎡) | 收房时间 | 预计2018年6月30日西区A1#、A2#、A3#、A4#、A5#交房 | 开盘时间 | 2016年9月27日西区C2#楼已加推 |
动态：绿地新里香榭丽公馆西区C2号楼2016年9月27日已加推，西区B4#、B5#、B6#、C2#楼在售，户型面积99㎡、114㎡、133㎡。西区A地块1#、2#、3#、4#、5#楼在售，主推98-136㎡户型，预计2018年6月交房。西区A2#楼为两梯四户，户型为94㎡两室，114㎡和134㎡三室；西区A地块5#楼主推户型为100平、115平南北通透小三室。项目均价8300元/㎡，购房享受案场优惠，全款98折、按揭99折。
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户型图
乘BRT7路，到二环西清源路下车即是。 |
交通图
推荐理由： 西城·济水上苑北区是由济南西城投资开发集团有限公司投资开发的，规划建设用地约为97500㎡，总建筑面积约为40万㎡；位于德州路以北，泰安路以东，腊山河西路以西，清源路以南。在延续西城R26;济水上苑（南区）国风大宅的风范基础上，打造成为轻运动、乐活社区；社区规划15栋楼，总户数约2590户；产品为26层-33层的高层住宅与18层的小高层住宅；面积90-170㎡，产品有两室两厅一卫、三室两厅一卫、三室两厅两卫、四室两厅两卫等四种产品。
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效果图
| 西城·济水上苑北区基本信息 | |||||
| 单价 | 均价8000元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 槐荫西客站商圈 |
| 户型 | 三居室(120.00㎡)三居室(120.00㎡)三居室(110.00㎡) | 收房时间 | 预计2019年3#、6#楼交房 | 开盘时间 | 2016年8月28日3#楼、6#楼已开盘 |
动态：西城·济水上苑北区3#、6#楼在售，均价8000元/㎡，户型涵盖90㎡两室，110㎡、 120㎡三室，购房享电商1万抵4万优惠。项目位于槐荫区腊山河西路与德州路交汇处，K167路车到演马佳苑北下车即到或19、133路车到恒大雅苑下车北行100米即到。
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户型图
公交：乘坐133路、19路至兴福佳苑南门站下车 |
交通图
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