济南奥体片区地价一年飙升一倍 新旧房价年内均涨了2成多

近日，绿地集团52亿元拿下济南CBD19宗地块，虽然是底价拍得，但土地价格依旧不低，其中一宗地块楼面地价超过6600元/平米，意味着这宗地块上的建筑每平米土地成本高达6600元以上，比奥体片区过去的地价高了一倍。地价升高的同时，奥体片区的房价也是在飙升，记者走访发现，仅年内，奥体片区新房和二手房整体价格上涨了2000元/平米以上，对于该片区未来房价，分析人士称或在短期内突破2万元大关。

居住用地价格飙升

在6月末的土拍中，众多房企抢夺12宗地，龙湖和帝华分别耗资28亿元和40亿元，拿下数宗位于唐冶片区的地块，唐冶片区居住用地楼面价格被抬高到4000元/平米以上，相比往年竞拍的土地价格，增长了一倍多。而在近日奥体片区的这场土地交易中，绿地集团斥资52.35亿，一口吞下济南CBD19宗地。

记者注意到，CBD这19宗地并不像唐冶片区那样，引来数十家驻济房企的争抢，而是自始至终仅有绿地集团一家企业报价，原因便是420米超高建筑的建设资质。

据悉，在这19宗土地并不好拿，竞拍企业不仅需要进入世界500强，更是需要有至少一个400米超高层建筑的开发经验，在驻济房企中，虽然不乏数一数二的大型房企，但在超高层建筑的建设经验上，无疑绿地更有发言权，因此，在没有竞争对手的情况下，绿地以低价拿下这19块位于济南CBD的土地。

虽然绿地拿地较为轻松，但地价却并不低，在这19宗土地中，13宗居住、商业商务用地楼面地价全部在6100元/平米以上，这样的价格在济南土地拍卖历史上位列前茅。

而这些土地中，几宗超高层建筑用地的价格却偏低，高的420米建筑用地楼面地价仅为1465.75元/平米。“超高层建筑的成本不能简单地看地价，其建筑成本才是大头，要比住宅和一半的商业建筑高出很多，所以地价高了，会造成开发商抵触。”一家房产公司的预算经理告诉记者。

值得注意的是，绿地摘得的这些居住、商业商务用地价格已经远超此前该片区房企的拿地价格，2015年4月29日，山东中投建邦置业有限公司曾以63471万元的底价拿下位于转山西侧、转山公墓北侧的一宗居住用地，该地块地上楼面地价为每平方米3219元，相比绿地集团摘得的居住、商业商务用地价格便宜一半。

而在这19宗土地东侧不远的位置，2013年10月曾拍出过170亩土地，被万科摘得，楼面地价不足3000元/平米。

年内房价涨了两成多

去年济南二钢片区被划归为CBD片区，政策扶持力度非常大，拆迁补偿价格达1.5万/㎡。这个被称为济南房屋征收补偿历史新高的奖补力度，催生了一批“买买买”拆迁大军，直接带动了CBD片区房价的一次上涨。?

另外，作为未来济南城市的新中心，R3线、环线等多条线路都穿过CBD片区，也让不少买房的市民瞄准了这一区域。今年以来，济南CBD地区房价涨幅近2000元/平米。一家知名地产中介机构的置业顾问告诉记者：“自五月中旬以来，奥体中心附近的二手房已经平均涨了2000元/平米。”不到一个月的时间内涨幅很大，“近奥体这边刚拍了地皮，地价涨了房价肯定就涨了。而且奥体附近已经确定要修建地铁了，交通会变得更加便捷，房价便会接连的上涨。”

以位于奥体中心旅游路的绿地玉兰花园为例，今年以来，其二手房的价格涨了近3000元/平米。3月时二手房挂牌均价为10028元/平米，目前已经涨到了13000元/平米；绿地百合花园二手房挂牌5月份为10850元/平米，现在也已经涨至13074元/平米，年内涨了2224元/平米；中海紫御东郡二手房挂均价在近两个月的时间内也涨了2219元/平米；海尔绿地全运村二手房价近两个月时间也涨了2998元/平米。

而奥体中心附近的新房房价的涨幅也与二手房房价涨幅保持一致，平均涨幅在1000-3000元/平米之间。

记者走访了位于奥体中心附近的几家售楼中心，发现新房房价已均在11000元/平米以上。

位于奥体中路和工业北路交界的东都国际，5月份房价为8000/平米，目前已经涨到11000/平米；位于奥体西路和工业南路的济南万科城，从5月到7月，房价已经由13000/平米涨到15000/平米；而位于奥体西路的泰悦赫府，近两个月的时间便涨了1000元/平米。

“CBD片区目前住宅价格在10000元-15000元/平米之间，只有个别豪宅项目售价会达到20000元/平米左右，目前，CBD片区的新房已经比较少，而二手房价涨得也比较快，造成很多人急着买房子，未来肯定还会有一轮快速的上涨，均价达到20000元/平米应该会在一个较短的时间内实现。”一位房产分析人士说道。