[摘要] 虽然买房无国界，但由于语言、文化、法律、生活习惯等种种差异，中国人在海外买房面临诸多风险。
许多国家为了吸引外国人投资置业，推出种种优惠政策，其中包括“居留权”。不少中介将“居留权”、“居留权”、“绿卡”和“移民”进行概念偷换。事实上，外国投资者一般无法享受国民福利。
虽然买房无国界，但由于语言、文化、法律、生活习惯等种种差异，中国人在海外买房面临诸多风险。
移民政策 欢迎买房投资，但无法享受国民待遇
“购买具有产权的50平方米公寓一套，以此房产注册一家独资公司，获得德国长期居留权。购房费用加绿卡手续费总计66万元人民币。”这是曾经在网络上流传的一条消息，但事后证明完全不是那么回事。在德国、英国、美国、加拿大、澳大利亚等国家，仅买房并不能获得长期居留许可。
在欧洲部分国家，由于经济萎靡不振，很希望中国人前往购房，但“居留权”的概念并不清晰。买房人有语言障碍，而且必须依赖中介买房，有买房人被告知买房可以移民，等买完房办理手续时才发现，不仅不是移民，也不是居留权，仅是5年居留权。5年后才能申请居留权。按照当地的法律，5年后也必须由中介申请，个人无权申请。5年后政策是否会变，中介是否还在，都存不确定性。
据调查，一般中介机构推荐客户去欧洲买房，除了从客户身上获得20万-30万元的中介费外，还可以根据终客户购买房产的总价，向欧洲的售房企业提取不菲的，而这笔要远远大于中介费。
为了不对本国房地产市场造成太大冲击，有些国家对外国人买房、卖房作出限制。比如澳大利亚，中国家庭只可以购买全新住宅，不能购买二手房，这意味着多年后中国家庭二次出售房产时只能卖给当地人。
马来西亚“第二家园”计划，为中国人前往投资、买房大开绿灯。除了中介机构与当地开发商联手卖房，中国大开发商之一碧桂园也在当地投资2500亿元建设“森林城市”，销售重点自然也是中国人。这一项目近期被曝涉嫌虚假宣传。之前几乎所有关于碧桂园森林城市的宣传中都有“绿卡”这句话。实际上，这是马来西亚的“第二家园”计划，10年居住权，与传统意义上的“绿卡”不同。“绿卡”一词起源于美国，得名于美国早的居留许可证的颜色，现在一般指给外国公民的居住许可证。持有“绿卡”，意味着持卡人拥有在签发国的居留权。
但各种面向国人的海外宣传都不会提及的是，即便你在国外有了居留权甚至居留权，只要没加入其国籍，并不能享受免费教育、医疗等国民的福利待遇。 “很多国家看好的是中国中产、富裕阶层的钱包，你可以投资，其他免谈。在获得一定期限的居留权后，如果你想拿到绿卡或办理移民，只能进一步追加投资。”济南一家移民机构的相关负责人说。
谈及买房中可能遇到的风险，几乎每家中介都会说，“海外置业投资有专业的律师帮忙处理买房事项，没什么风险”。事实上，面对不少开发商及中介公司的“高额”等广告语，应当心“隐形成本”，购房和持有过程中的风险随处可见。
周女士两年前在济州岛买了一套房，当时济州岛为招商引资，对投资购买指定地区休养型度假公寓的外国人，只要花费三四百万元人民币，并保有该房产5年，就可以获得居留权。“我买的房子150平方米，约合400万元人民币。这个价位要比同期当地房价贵一倍，但因为能获得居留权，孩子可以在这里上国际学校，感觉还划算。”
今年5月，周女士收到一张《关于别墅地方税减免到期的通知》，大概内容是，非用来长期居住的别墅项目，优惠税费在2015年10月已经到期，今后将逐年提高税率，到2019年，每年要缴的财产税从现在的0.1%至0.4%涨到4%；再上市的所得税从现在的 1%到 3%，涨到 9%到11%。
“买房时，中介、开发商、当地政府都没有说过我买的房子是别墅，也没提醒过将来会被征收重税。”周女士很懊恼，后来才了解到她买房时正好赶上税收优惠期，如今优惠期结束了。
事实上，海外置业持有成本要比国内高。除了物业管理费，在欧美、澳大利亚、新西兰等国家和地区每年都要交房产税、房屋保险费。比如在美国，计算房产税的房屋价值是由政府估定，如果在加利福尼亚州估价60万美元的房产，买房人每年需要支付8000美元左右的税费；房屋出售时也可能要比中国的房产交易负担更多的税；另外，即使房产将来由下一代继承，国外也大部分已实施遗产税，这个税费在10%-30%不等。
海外买房热度不断升温，很多投资者看到部分国家房价比北京、上海要低得多，而且每年有稳定涨幅，所以买入期待资产不断增值，自己和家人并不住，也不出租。“有人会突然接到国外法院起诉通知，因为忘记交房产税了；或者家中报警器一直响造成扰民，被邻居起诉。”诚信行物业董事长王宏杰说，国外买房后的管理也是一个比较大的问题，不同的国家有不同的法律体系和市场规则，中国家庭在国内做出的行为没有违法，但到了国外就有可能触犯法律底线。
比如，美国的法律保护弱者，租户受到全面的保护。中国人在美国买了房，把房子出租出去，按照美国法律规定是不能随便把租户赶走的。房子的暖气坏了，租户打了电话给中国房主，要求修理暖气，如果中国房主没有及时修好暖气，就违反了美国的法律。一旦租户到当地法院提起诉讼，中国房主就有可能坐牢，因为暖气没修好相当于谋财害命。
热门国家2015年房价、房租涨幅
房价涨幅
美国 4.9%、澳大利亚 9.8%、加拿大 7.2%、英国 5.6%
房租涨幅
美国 9.1%、澳大利亚 4.3%、加拿大 3.1%、英国 4.9%
预计2016年房价仍保持涨势
美国 2%、澳大利亚 8%、加拿大 1.6%、英国 2%
2015年中国人海外买房资金总额
300亿美元 是2014年的两倍
资产配置
国内高净值人群30%左右的资产配置到海外是一个合理的选择，这也就意味着将有3.27万亿的海外投资需求，这一投资需求在未来10年的复合增速将达到20.6%。
中国成美国大买家
2015年中国超过加拿大成为美国住宅的大买家，包括单户家庭房屋、公管公寓和联排式住宅。而中国投资者在美平均单套购房金额为83.2万美元，超过海外投资者在美购买住宅的单套平均总价50万美元。
海外置业困惑
信息不对称、购买渠道有局限性导致“买贵”、“买错”甚至“价格虚高”、“不实用、没法住”。
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