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济南商业地产:体量渐饱和 需求仍上升

济南时报   2016-01-23 08:04

[摘要] 近日,商业商务用地的流拍迫使人们重新关注济南商业地产的现状。笔者了解到,济南商业地产的确存在库存较大、体量日趋饱和的问题,加之本市商业同质化明显、竞争加剧,由此引发的投资风险加大是开发商困惑及放弃拿地的主要原因。

近日,商业商务用地的流拍迫使人们重新关注济南商业地产的现状。笔者了解到,济南商业地产的确存在库存较大、体量日趋饱和的问题,加之本市商业同质化明显、竞争加剧,由此引发的投资风险加大是开发商困惑及放弃拿地的主要原因。

但是,专业人士认为,伴随城市化进程加快,济南的商业需求会逐步上升,本地商业地产的发展不拘泥于特定模式的限制,只要找到适合自己的发展道路便能在同质化市场中实现突围,2016年也有望成为济南商业地产的破局之年。

商业用地库存大 地段选址是关键

一个城市的变化,必然带来房地产开发模式的改变。相对于北京、上海、深圳等一线城市,济南商业地产市场从开发规模、开发模式、运营情况上都存在巨大的差距。“如今越来越多的城市出现商业地产供应量过大的现象,济南不是个例,比如天津、苏州等大型商业综合体项目也出现局部的饱和。”业内人士分析,目前济南商业用地库存不小,体量呈现饱和趋势,预计能提供未来8—10年的供应量。这导致一些新项目在招商和经营方面会存在困难。

笔者发现,大部分受访的地产开发商认同本市商业地产面临结构饱和问题,投资风险有所显现,未入市项目的不确定性加大、租售经营模式的不确定使商业地产的投资有待结构性调整。但2015年连城广场的圆满招商、开业盈利也让开发商重燃希望,日前连城置业董事长陆建林分析:“这主要归因于两方面,一是地段的选择保证了客流,二是依靠连城置业的口碑吸引到诸多资源。”

“商业地产的选址,关系着未来商铺生意的投资和发展前景,由于其具有长期性和固定性的特点,因此地段尤为关键。”济南某高校经济学院教授认为,商业地产的选址,基本上确定了未来商铺的客流量、顾客购买力和消费结构,甚至影响经营策略和目标。他分析,商铺随着选址而基本确定,当然也受运营的影响。商业地产所在区域的社会环境、地理位置、人口、交通便利程度和市政规划的因素,都影响商业未来的。

业者需走个性化路线 体验式业态可成主流

除此之外,笔者了解到济南的商业地产还有一种标准化运作模式,即企业自持,例如宜家、万达的统一复制模式,通过快速扩张来占据地盘。但专业人士认为,这类标准化项目缺乏个性,适合连锁化经营,未必能在长期个性化商业价值上有所表现。

“因此,更多的业者开始走个性化路线,做商业地产不一定千篇一律,济南需要的项目是个性化的。”济南某高校经济学院教授指出,目前商业地产处于低谷,但他相信未来商业地产的价值会理性化。土地成本和价值难以直接反映到市场的价值,存在融合的问题,例如很多实体业者在寻找电商化的出路,电商也非常想切入实体店,两者可合作、相辅相成。

如果从这点来看,连城置业的决策无疑是犀利而准确的,它在2015年建成济南个综合保税区进口商品展示交易中心和山东跨境电商平台“聚洋货”。作为山东跨境电商企业,通过走进社区,由线下端口向线上引导,再把线上平台做好做大。

2016年,体验式业态或许仍是商业地产吸引人气和改善空置率的主流方式。“在此业态模式下,不仅满足顾客体验,还能刺激他们在体验过程中发生随机性消费。但开发商必须通过后期运营,提升顾客体验,将随机性的客流变成稳定性的消费客群。”专业人士指出,楼宇经济也将全面激活商务产业集群发展,例如西部片区商业用地的集中开发,在建或已建成的大型商业项目接连不断,这使西客站片区的业态更加完整。

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