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2015上半年济南土地市场量跌价涨 东西南部成主力

山东商报   2015-07-20 12:47

[摘要] 据数据监控 监控数据显示,2015年1月-6月,成交土地68宗,同比上升1.5%;成交面积346.8公顷,同比下降14.60%,成交金额225.25亿元,同比增长1.20%。其中,住宅用地36宗,同比上升2.90%,成交面积220.03公顷,同比下降25.20%。

  据数据监控 监控数据显示,2015年1月-6月,成交土地68宗,同比上升1.5%;成交面积346.8公顷,同比下降14.60%,成交金额225.25亿元,同比增长1.20%。其中,住宅用地36宗,同比上升2.90%,成交面积220.03公顷,同比下降25.20%。

  区域性:东部、西部、南部成交宗数“三足鼎立”

  近几年,随着济南“东拓、西进、南控、北跨、中疏”规划的落实,济南各大 迅速发展,尤其是东部、西部和南部城区。从上半年的土地市场数据来看,历城区成交16宗,槐荫区成交15宗紧随其后,市中区成交14宗,历下区8宗,天桥区7宗,高新区5宗,长清区3宗。从土地成交区域分布来看,东部、西部、南部形成三足鼎立局面。

  从区域成交均价来看,虽然土地价格受到土地面积以及容积率等因素的影响,但简单的均价计算仍能够反映各区域地价的差异。历下区以均价9560元/㎡成为“领头羊”,其后分别是天桥区、槐荫区、市中区、历城区、高新区、长清区。

  用地性质:住宅用地领跑商住一体用地大涨

  从用地性质来看,济南住宅用地占比63%,相较于去年同期的72.4%,所占比重有所下降。居住、商业一体的用地比重为14%,相较于去年的1.5%,占比增加了8倍多。这与济南楼市住宅库存多,商业配套相对较少的现实情况相符合,随着楼市结构调整,商住一体用地逐步增加。

  2015年上半年济南土地市场大事件

  土地市场的冷暖直接关系到房地产市场的变化,从拿地的情况可以看出开发商对市场的判断,上半年土地市场有哪些大型房地产开发商有动作呢?

  (1)竞价291轮绿地泉景9.87亿拿下阳光新路西侧2宗地

  3月16日上午,济南土地市场羊年首拍在网上拉开帷幕。阳光新路两宗地块吸引了6家实力雄厚的企业争夺。终绿地集团更胜一筹,旗下济南绿地泉景地产股份有限公司鏖战291轮,将恒大、华润、龙湖、鲁能、四川蓝光等名企一一挑落马下,以9.87亿元如愿摘得南二环 地块。

  (2)旅游路一居住用地引13家企业竞价160轮拍出2.4亿

  4月27日上午,位于市中区旅游路延长线北侧,金鸡岭热源厂东侧的2015-G020地块吸引了13位竞买人竞争,竞价160轮,终以2.4361亿元成交,溢价率135%。

  (3)济南两地块被收回后二次出让6000万保证金打水漂

  5月7日,济南市出让2宗国有建设用地使用权,本次挂牌出让的两宗土地都已经在去年出让过,但因成交后长期闲置被收回。按照房企“退地”,保证金不予退还规定,两宗地块6000万元保证金打了水漂。

  (4)二次出让地块引3家房企鏖战173轮终2.4亿成交

  6月5日,二次出让的位于历下区和平路以南的2015-G027地块,在3家企业173轮竞价后,天泰以24040万元的价格成交,溢价率达63.09%。

  2015年上半年土地新政

  ●3月24日

  财政部、国家税务总局联合下发《关于企业改制重组有关土地 税政策的通知》,对企业在改制重组过程中涉及的土地 税政策予以规范,并确定政策不适用于房地产开发企业

  ●3月27日

  国土资源部、住房城乡建设部联合下发了《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》。要求各地合理安排住房及其用地供应规模,优化住房及用地供应结构,在高库存地区减少住宅用地供应量直至暂停计划供应。

  ●5月17日

  国土资源部印发《关于下达〈2015年土地利用计划〉的通知》,要求各地区别对待、有保有压,合理安排建设用地计划指标,促进区域、城乡、产业协调发展。上述文件出台之后,多地公布了2015年土地供应计划,多个城市的土地供应计划整体“瘦身”。

  2015年上半年 济南土地市场关键词

  ●历城区——上半年大赢家

  上半年,历城区共供给14宗72.85万平土地,占据总供应量的56%;成交了16宗102.26万平土地,成交金额56.25亿元,在总成交面积和金额中分别占了28.9%和25%。远远的把其他区甩在了身后,历城区成为上半年土地市场大的赢家。

  ●1月——成交火爆月份

  1月,受益于去年年底大规模的供地,共有41宗土地迎来成交,除去1宗商业用地流拍外,其余40宗土地全部底价成交,成交面积为256.25公顷,成交金额达158.96亿元。虽然同比2014年1月,在成交面积和成交金额上分别有19%和9%的下滑,然而与上半年其他月份相比, 是火爆的月份。

  ●44.8万平——华润拿地面积多

  1月6日,济南华润置地花费19.66亿元拿下兴隆 二环南路北侧三宗居住用地,新增土地储备面积44.8万平,成为上半年济南拿地面积多的企业。

  ●28亿——中海拿地耗资大

  1月15日,华山 三宗共计43.11万平方米的土地成交,中海地产获得两宗居住用地,顺海国际摘得一宗商业商务、娱乐康体用地。中海地产5月公告显示,今年中海已花28.04亿元获得了43.11万平土地,可见顺海国际也为中海地产旗下(或关联)企业。仅半年就在济南花了28亿拿地,中海成为上半年拿地壕的企业。

  ●19.78万平/6750元每平——单宗面积大/楼面价

  位于市中区兴隆 二环南路北侧的2014-G094地块,面积为197763平方米,为年内成交面积大的单幅地块。该地块成交价为10.68亿元,地上楼面价为6750元/平,超过了市区核心位置的地块,成为上半年楼面价高的地块。之所以出现这种情况,主要由于该地块容积率 低,地上容积 仅为0.8,可以说只能做别墅类产品,因此仍有一定的利润空间。

  与之形成对比的是,位于同一位置华润获得的另两个地块,楼面价每平只有2000多元。

  ●12.6亿——单宗土地成交额高

  位于天桥区北湖 核心区的2014-G111地块,面积为98305平方米,比华润的G094地块少了将近十万平方米,但价格却绝尘而去,达到了12.61亿元,由海尔拿下。然而,由于其容积率较高,楼面价要远远低于G094地块。

  ●291轮——竞价激烈

  自从济南土地开始网上竞拍以来,由于加价幅度仅为50万元,没法像现场竞拍时可以由主持人控制加价,所以出现了一些竞价上百轮的情况。而今年3月份,位于市中区阳光新路西侧的两宗土地网上竞价,更是创造出了291轮的出价数量,创造了济南土地竞拍次数的新纪录。

  剔除网上竞价的原因,绿地泉景获得的两宗地之所以受到房企热捧,与其区位密不可分。济南西南部城区成熟的区域, 郎茂山、青龙山,环境不错,商超、 配套齐全,交通便捷,省立医院南院近在咫尺。在城南二环路以内,这样的地块堪称。

  ●“退地再嫁”——奇特现象

  5月7日,先前出让的2宗商业商务用地因拿地开发商未在约定期限缴纳土地出让金被收回重新出让。挂牌截止时工业南路的G026地块只有一家报名,因此底价成交,与前两次遭遇企业争抢形成鲜明对比。山大路旁的G027则吸引了3家房企竞逐173轮,后被济南天泰斩获。两宗商业用地的再嫁虽受欢迎程度不同,但比上次的成交额,均下降了不少。

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