[摘要] 新版《济南市物业管理办法》（以下简称《办法》）自今年2月1日起实施以来，已实行两个月时间。《办法》针对现实生活中的诸多实际问题，提出了明确的解决思路，不过记者近日采访了解到，《办法》实施过程中，仍有部分突出问题需要加以解决。
新版《济南市物业管理办法》（以下简称《办法》）自今年2月1日起实施以来，已实行两个月时间。《办法》针对现实生活中的诸多实际问题，提出了明确的解决思路，不过记者近日采访了解到，《办法》实施过程中，仍有部分突出问题需要加以解决。
针对五大难题出招
记者了解到，与修订前的“办法”相比，新《办法》主要针对业委会成立难、维修资金使用难、开发商遗留问题解决难、物业服务不到位以及业主投诉难等五方面的问题，制定了相应的解决思路。
针对业委会成立难问题，《办法》明确规定，由街道、乡镇人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业委会换届选举工作。业主大会未能选举产生业委会的，街道、乡镇人民政府应当组织召开业主大会表决重大事项。难以成立业委会的小区，按照省民政厅关于社区居委会工作项目清单的要求，社区居委会应暂代业委会职责。
而维修资金使用方面，《办法》改变原有办理房产证时才交存维修资金的方式，将交存时间提前到办理房屋入住手续前，由业主将首期维修资金存入维修资金专户，尚未出售的房屋，由开发商在办理房屋产权初始登记时一次性交存。
同时，维修资金的应急支用范围，也由此前的屋面漏雨、电梯安全隐患、消防设施出现故障等3种主要情形，扩充到7种，新增加了外墙渗水、下水管道破裂、外墙面脱落、道路塌陷等4种情况。
针对开发商遗留问题给小区管理制造的难题，《办法》提出新建小区实行质量保修金制度，明确要求新建物业交付前，开发商应一次性交存质量保修金，便于保修期内出现开发商不及时履行保修义务情形时，房屋质量问题能够得到及时维修。
对于物业服务不到位问题，《办法》除进一步明确物业服务的8项内容外，更明确要求物业服务企业应当遵守6项管理规定，包括长期公示服务内容、服务标准及收费标准，定期听取业主意见、建议等。
此外，针对小区内因业主、物业企业违规行为产生的纠纷，《办法》明确了政府相关职能部门的监管责任，诸如业主乱搭乱建，消防通道被占用，物业企业乱收费、捆绑收费，保修期内开发商不履行保修责任，水、电、热、气等专营服务单位服务不到位，电梯、锅炉等特种设备存在事故隐患等情形，都有了明确的监管部门和投诉渠道。仍有实际问题待解
《办法》的施行，无疑为解决上述问题提供了可行的思路。不过记者采访了解到，《办法》实施过程中，一些具体而实际的问题，仍有待解决。1 小区车辆停放问题
《办法》第54条规定，物业管理区域内的车库（含共用车库车位和专用车库）应当通过出售或者租赁形式，优先满足业主的停车需要。第57条规定，未确定停车位的车辆，物业服务企业可限制其进入物业管理区域，公安、消防、抢险、救护等特殊车辆执行公务以及临时停车除外。
记者采访了解到，在实际执行过程中，部分开发企业及其聘用的前期物业服务企业钻了政策的空子，利用上述规定迫使业主购买车位、车库，否则不让业主车辆进入小区。
在槐荫区两个新建小区，尽管小区内有不少车位无人使用，但没有购买或租赁车位的业主，被禁止在小区内停放车辆。物业企业并不违反政策，却因此引发了业主和物业企业的矛盾纠纷，甚至影响到社会的稳定、和谐。
另外一种情形是，一些小区利用共有道路或其他场地设置的停车泊位，因小区业主未能共同决定泊位的使用问题，导致部分有车却没买/租车位的业主，无法在小区内停放车辆，由此引发了有车业主与物业企业的纠纷。2 维修资金使用问题
按照《办法》，维修资金应急使用的范围由此前的3种情形扩充到7种，进一步方便了群众维修房屋。但《办法》实施不久，省住建厅印发了《山东省住宅专项维修资金管理办法》，将应急维修范围扩充到了8种情形，分别是屋面、外墙防水严重损坏，电梯故障，消防系统故障，建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动，玻璃幕墙炸裂，排水管道破裂，地下车库雨水倒灌，其他可能造成人身安全事故的紧急情况。
同时，按照《办法》及我市维修资金使用相关规定，非应急维修情形，使用维修资金应当经过有利害关系的相关业主进行表决，且需要占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主（俗称“双2/3”）同意，方能动用维修资金。
而按照省住建厅新印发的维修资金管理办法，业主表决方式除了上述常规表决，还可以采取异议表决，即根据业主共同管理规约的约定，持不同意意见的业主专有部分占建筑物总面积的1/3以下且占总人数1/3以下（即“双1/3”）的，视为表决通过，可以申请使用维修资金。
按照省住建厅的文件规定，我市维修资金应急使用范围需要进一步扩容，使用表决方式也将增加。
采访中，记者了解到，对非应急范围的维修事项，业主不愿意配合、不参与表决问题，仍困扰着不少小区，导致非应急维修决策难。
即便属于应急维修，也有特殊情况。某小区一位业主告诉记者，从自己所购地下室通过的下水管道，一楼以上发生了堵塞渗漏，维修时要求他分摊费用，“我的房子在另外一个单元，虽然我是受益者，但我并没有使用该管道，为何要让我掏钱？”这位业主很不理解。这样的情形，在现实生活中并不罕见。
此外，一些小区的维修资金因使用较多，已到了政策规定的使用限额，如何补交没有相关政策，导致小区有了新的维修事项却无法维修。在槐荫区裕园社区，这个上世纪80年代建设的小区因前期维修单元门、更换楼道窗户、整修小区道路，申请支用了大量维修资金，如今想更换已严重锈蚀的铸铁下水管道，却已面临无钱可用的境地。3 职能部门进小区问题
《办法》明确规定了小区管理中街道、社区居委会以及政府9大职能部门的职责。但记者采访发现，尽管业主有了解决相关问题的明确渠道，但《办法》实施以来，职能部门进小区问题仍没有很好地落地。
按照规定，街道、乡镇人民政府应负责组织、指导本辖区业主大会成立和业委会换届选举工作，负责监督业主大会和业委会依法履行职责，组织召开物业管理项目联席会议，调解处理物业管理活动中的纠纷。但实际生活中，仍有部分小区在成立业主大会和选举业委会时，得不到基层政府的相应配合和支持。
难以成立业委会的小区，社区居委会应暂代业委会职责。但在近某街道组织的一次社区大讲堂上，当物业主管部门提到这一点时，不少社区居委会却表示难以承受这一“任务”。在北部某未选举业委会的小区，居委会也未能承担起相应责任，导致小区道路上施划及分配停车位时，完全由物业说了算。
对相关职能部门来说，“进小区”同样近似一个无法承受的负担。
按照规定，业主、物业使用人、物业服务企业在物业管理区域内存在擅自改建、占用共用部位、共用设施设备，擅自占用、挖掘道路、场地，擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，损坏房屋承重结构，违章搭建建筑物和构筑物，擅自改变房屋用途，随意倾倒垃圾、污物等一系列违法违规行为，城管执法部门应进行查处。但记者了解到，因为执法力量有限等原因，发生在小区内的上述违法违规行为，往往得不到及时处理。
在某小区，有业主长期占用公共绿地种菜、养鸡，小区居民及物业屡次投诉却未获处理。类似情形，近年来在我市不少小区都发生过，也未因《办法》实施而减少。
前不久，西部某小区业主大肆违规搭建房屋，因其他业主及物业企业不断投诉，相关部门进行了查处。但一位基层工作人员告诉记者，被查处的只是少数新近正在发生的违规行为，而既成事实的违法违规行为，则往往被忽略。
“《办法》虽然明确了各个部门的职责，但要让这些部门将自己的‘熊孩子’抱回家，并不是一部《办法》就能解决的问题。”上述工作人员如此表示。
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