[摘要] 央行联合住建部、银监会发文调整个人住房贷款政策，将购买二套房低首付款比例调整为不低于40%。
央行联合住建部、银监会发文调整个人住房贷款政策，将购买二套房低首付款比例调整为不低于40%。
二手房营业税免征期下限，5年变2年
财政部联合国税总局发文，将个人转卖已购普通住房免征营业税的期限由目前的购房超过5年（含5年）下调为超过2年（含2年）。继3月27日国土部、住建部发文优化今年住房及用地供应结构，30日央行联合住建部、银监会发文下调二套房个贷首付比例，同日财政部也联合国税总局发文放宽转卖二套房营业税免征期限。2015年一季度临近尾声之际，多个宏观调控部门在几天内密集发文出台楼市新政策，释放出促进房地产市场平稳健康发展的积极信号。分析认为，本轮组合拳政策传递出稳定住房消费，尤其是支持二套合理改善型需求的积极信号。这些政策对购房家庭和楼市走向会产生哪些影响？能否刺激有改善型住房需求的市民“出手”？
严控楼市调控政策变化“路线图”
2010年1月“国十一条”2010年4月“国十条”2010年9月“9.29新政”2011年1月“新国八条”2013年5月“国五条”松绑
2014年6月大面积松绑限购2014年9月房贷新政、降息降准2014年10月多地实施公积金新政2015年3月多部委出手稳楼市降首付响应“改善”呼声调整幅度超预期
分析认为，本轮组合拳政策传递出稳定住房消费，尤其是支持二套合理改善型需求的积极信号。
根据央行、住建部和银监会三部门通知，调整个人住房贷款政策，主要是对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，低首付款比例调整为不低于40％。
中国银行国际金融研究所副所长宗良表示，“从国际经验看，个人住房贷款低首付比例一般在30％左右，此前我国二套房普遍执行60％至70％，执行标准明显高于国际水平，偏于严厉应该调整，现在下调到40％左右与国际情况大体一致，也是市场化的一种表现。”
链家地产市场研究部张旭认为，本轮楼市放松幅度超过此前各界预期。从历年北京市购房贷款首付比例变化情况来看，2010年二套房首付比例统一为40％，此后一直上升，自2013年起，二套房首付比例就一直维持在70％水平。此次二套房首付比例重回2010年以前水平，以购置一套总价200万元的二手房计算，首付金额可下降60万元之多。
中央财经大学教授郭田勇表示，我国幅员辽阔，不同地区、不同城市的情况各异，各地房地产市场周期也不一致，区域分化将成为今后较长时期内房地产市场运行的常态。“今后住房信贷政策应完善区域化、差异化调整，避免‘一刀切’式的调整。同时要更多依靠市场自律机制，更加尊重市场主体的意见，充分发挥市场化的作用，避免市场无序竞争，实现区域性住房信贷政策的长效机制。”
读数据
房地产库存压力仍如“泰山压顶”
多个部门30日放出的“大招”对楼市可谓是“及时雨”。“此次鼓励组合贷以及二套房首付比例的下调力度超预期，房地产市场短期压力缓解。”民生证券研究院执行院长管清友说。
但从长期看，房地产高库存的压力仍如“泰山压顶”。仅从去年看，根据国家统计局数据，去年在建、竣工和新开工的商品房合计有101.2亿平方米，其中商品住宅72.1亿平方米。而去年商品房销售面积为12.1亿平方米，其中住宅销售10.5亿平方米。供需如此悬殊，前几年超量供应土地形成的泡沫短期内难以消化。
看后市
销售仍未企稳反弹尚需时日
今年的政府工作报告中，在培育消费增长点方面，与往年相比增加了“稳定住房消费”提法。“政府希望房地产消费维持在一个合理适度的发展空间内，不出现大起大落。房地产市场既不能重回此前的盲目投资、爆炸式增长的状态，也要防止下滑过快导致失速，引发金融风险、房企大面积倒闭等情况。”国家开发银行研究院副院长曹红辉说。
业内人士认为，稳定住房并不等于大规模“救市”。管清友说，现在楼市政策新思路的一个特点是：政府负责保低端，其他的交给市场决定。房地产业作为支柱产业的定位正在改变。
上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰表示，房地产复苏周期分为几个阶段：政策松动——销售反弹——库存去化——拿地反弹——投资反弹。目前看，销售仍未企稳，投资反弹更需时日。
调税收
根据财政部、国税总局的通知，此次调整个人住房转卖营业税政策，大看点是将原先营业税的免征期限从购房满5年，下调为购房满2年。
“此次放宽免征期限，对于降低二手房交易成本力度非常大，如北京300万元的二手房，购买两年后卖出可减免15万元的营业税，这有助于刺激改善型住房消费。”财政部财科所副所长白景明说。
据链家地产测算，目前北京二手房市场约有16％的购房者需要交纳营业税，营业税“五改二”政策将使交纳营业税的占比降低到8％，购房者负担将会有所降低。
不过，有专家指出，此次营业税放宽免征期限政策力度很大，但效果有待观察。目前免税政策主要惠及的是卖方，在未来不动产登记和房地产税出台的预期下，不排除一些大量囤房的人会借机抛售住房。但也有专家认为，买方也会从中受益。如果出现大量抛售，则可能盘活房地产市场大量闲置的存量房，加大房屋流转率，实际会降低买房成本。
以上海为例，按照上海目前普通住宅的总价标准，按5.65％营业税税率计算，内环内、内外环间、外环外一套普通住宅交易可减少税费在13万元－25万元之间。业内人士分析，此次政策调整还将释放一批存量房源。
算笔账
首付降至四成月供压力大增
首付比例降低，给前期资金紧张的人群更大的缓冲空间，不过，这也意味着往后每月还款以及总共需要支付的利息都大幅增加了。以一套市值100万元的房屋为例，如果按贷款20年、基准利率的1.1倍来算的话，购房者可能要多支出16万元，每月还款额则将增加1490元。
首付60%
贷款40万元采用商贷二套房上浮10%利率，以等额本息还款法贷款20年计算，本息共计71万元，月供2980元，购房总支出为131万元。
首付40%
贷款60万元采用商贷二套房上浮10%利率，以等额本息还款法贷款20年计算，本息共计107万元，月供4470元，购房总支出为147万元。
贷款差额 16万元
月供差额 1490元
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