[摘要] 家住济南柳埠的老李买了套小产权房，可近他有点迷茫：《不动产登记暂行条例》3月1日起施行，房屋建筑所有权等十类不动产将进行统一登记。他很想知道，小产权房能否借这次的顺风车，也一起“转正”。而他也很害怕，新规出台后会不会加快小产权房被取缔？
家住济南柳埠的老李买了套小产权房，可近他有点迷茫：《不动产登记暂行条例》3月1日起施行，房屋建筑所有权等十类不动产将进行统一登记。他很想知道，小产权房能否借这次的顺风车，也一起“转正”。而他也很害怕，新规出台后会不会加快小产权房被取缔？
小产权房，如今问题不小。以济南市为例，它已占到了当地房地产市场的20%以上。对此国土部门与相关专家表示，作为一个“老大难”，既不能给它办证也不能一下全取缔。未来，进行“分类处理”或是条出路。
市场乱象：
土地随意转包，有的小产权房都住不了30年
“我这两天是既期待又忐忑，真不知道以后政策是咋样……”3月8日家住济南柳埠镇的老李见到大众网记者时，一脸的迷茫。今年53岁的老李，还有两年即将退休。他说，自己当时和家人带着老父亲来南部山区玩，看到柳埠河沿岸建起了好几排房子。“父亲80岁，身体还算硬朗。老两口时常怀念农村的生活，于是我决定花30万元，买了一套带小院的平房。房子依山傍水还带块地，老人能种花种菜。”
初，老李住的很踏实。“农村土地属于村集体不动摇，这我是知道的。就算办不下房产证来，也有70年的使用权。”可让老李没有想到的时，这房子不仅办不下房产证来，而且连30年都住不到,只能住27年。大众网记者了解到，老李买房所在的地点，属于该村所有的三荒地。按照我国《土地管理法》，开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业或者渔业生产的，经县级以上人民政府依法批准，可以确定给开发单位或者个人长期使用，使用期限长不得超过50年。
经大众网记者了解，这一块荒地村里早就承包给了济南市的一家公司。而真正盖这些房子的人，是这家公司的一名员工。他以个人身份，从公司的50年中又“承包”了30年。加上投资方盖房和后续的卖房时间，老李一家买到房以后，实际上能住的时间只剩27年。但尽管是这样，老李仍然不愿意说出这房子的具体地址。“小产权房肯定是不合法的，我怕真被取缔我们都没得住。”
市民热议：
不动产新规出炉，盼小产权房能一块“转正”
日前，期待已久的《不动产登记暂行条例》已于3月1日起施行，房屋建筑所有权等十类不动产将进行统一登记。在采访不少购买了小产权房的市民时，他们也向大众网记者表示，像老李面临的问题，实在是小产权房问题中的普遍现象。一位家住槐荫二环西路和新沙路交界处新沙小区的王先生告诉大众网记者，前年他买了一处小产权房，只有34万元，单价不到2700元每平米。“很多人刚需买房，便宜是王道，手里钱不够，也顾忌不上房产证的问题。但是，如果这里以后涉及到拆迁，很可能得不到补偿。”
“锦绣川水库附近的村里，有很多小产权别墅，我就在那买了一套。”就职于经十路上某大型企业的俞先生说，村委在小产权房交易过程中有利可图，一些别墅就建在了水库边上。近的仅仅距离水面百米，而且没有合法的手续。“我前几年买这套别墅花了80万元，现在想想有点后悔，害怕哪一天真的被取缔了。”
对于这个问题，不少市民与卖房中介都表示，《不动产登记暂行条例》中提出，集体土地所有权和宅基地使用权等10类不动产权将列入统一登记范围。未来能否让小产权房“合法化”？哪怕多交点钱补上相关的手续，也比这样一直处于“走钢丝”的状态好得多。
记者调查：
小产权房并无“产权”，使用期到易吃“官司”
在采访中大众网记者注意到，市民反映比较集中的问题，主要是针对小产权房使用期到了，房子的归属问题。是续交一定费用继续住，还是将由卖方收回房屋？显然，二者都存在一定的争执。
为了弄清“小产权房居住到期后到底归谁”这个问题，大众网记者随后专门采访了济南市律师协会法律援助与公益委员会委员、山东齐鼎律师事务所主任律师李晓燕。李晓燕分析说，首先小产权房并不是法律概念，而是人们在社会中形成的一种约定俗成的称谓。所谓小产权房，是在农村集体土地上的建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用。因此小产权房从根本上并没有产权，不受法律保护，更没有房产证。
李晓燕说，其次是使用时间，住宅用地建房，使用期一般是70年。然而小产权房并无法律依据，具体使用时间要看双方的约定。之前也有很多案例，由于小产权房使用期问题导致对薄公堂。如果严格来讲，农村集体土地使用仅限于村集体成员，因此这种小产权房买卖本身就属于无效。在判定时，原则上要由村集体收回土地，并退还购房金额。但购房者已对土地上的房屋进行了装修等附加变动，没办法原样退还。这时候一般将由评估机构对房屋进行评估，然后退还购房者部分的市值房款。
这样看，市民在购买小产房时的确需要谨慎。不仅房子使用期时间较短，使用期到了也容易吃上官司，并且难以收回全部市值房款。
专家建议：
小产权房市场太庞大，分类处理是出路
日前，山东省国土资源厅不动产登记管理处负责人明确表示，小产权房并没有产权，因此不应过度解读新出台的不动产登记条例。新规是通过登记更好地保护公民的私有财产，对各种不动产有个统一平台，国家通过这个平台更好地掌握不动产总体的状况，但不能登记任何不合法的东西。
但如今的小产权房市场非常庞大，如何引导并科学的处理这个问题，在今年两会期间，这个问题也引起了两会代表、委员们的关注。
人大代表、清华大学教授蔡继明认为，小产权房始终是不动产登记制度一个绕不过去的问题。不动产统一登记制度的实施，以及农村宅基地的统一登记都将对我们这些小产权房的问题形成倒逼作用。他说，很多城市中，小产权房平均占到了当地房地产市场的20%，高的达到40%。作为没有明确产权的土地附着物，它已形成一个庞大的市场，不能简单一拆了之。他认为可以“分类处理”：对于城市规划区外违法建设尤其是占用耕地的，必须依法取缔，但像那些符合土地利用总体规划和城乡建设规划，在一定的时期内，补交一定的土地出让金，变成合法的房屋和土地，就可以给合法手续。
他建议在符合规划和用途管制前提下，农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同权同价，小产权房的土地成本优势不复存在，可从根本上解决问题，也有利于制定分类治理办法，统计和清理各地存量。
此外，政协委员、华夏新供给经济学研究院院长贾康与政协委员、著名经济学家厉以宁也都表示，一些城市发展中出现“自主城镇化”模式，主要现象就是小产权房丛生，与现行诸多制度产生冲突，也为后续管理、产权登记、交易等诸多方面增加了极大难度。需要国家出台具体的分类处理政策，而不是简单拆除或鼓励转正。
记者手记：
小产权房，想说爱你不容易
“想说爱你，并不是一件很容易的事，那需要太多的勇气……”如今看来，这首心酸的情歌，用到市民对小产权房的感情上，竟是如此的贴切。
大众网记者走访济南周边农村，发现她是这样让人“又爱又恨”。她很便宜，解决了很多人的住房需求，还让一些想回归田园的老人圆了梦。但她又很冷酷，一起相处的时间很短，到了时间很可能就狠心“分手”，没有一句理由。
诚然，随着城镇化发展，在农地非农化带来的巨大价差诱导下，进一步刺激了“征地”和“变地”冲动。有些地方千方百计将农田转为农村的或非农的“建设用地”。但长远考虑，这些建在基本农田上的小产权房是必须禁止的。不仅是为了没有法律保障，更因为实行基本农田保护制度，是生存与发展的必然要求。
或许，随着城乡二元结构的破除，农村集体经营性建设用地和国有土地同价同权，小产权房将逐渐远去，留存在历史的记忆中。
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