[摘要] 1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示——房地产市场新常态特征明显。
1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示——房地产市场新常态特征明显
过去的近10年中，房地产市场经历了飞速发展的阶段，商品房建设量增长迅速，楼市价格不断攀升。尽管这期间也有短期调整，但下行不久后又会 再次进入上行通道。进入2014年至今，楼市出现整体下行态势。尽管对楼市未来走势依然众说纷纭，“黄金时代”已经基本结束的认识赢得了绝大多数人的认 可，房地产市场步入新常态。
楼市新常态的个表现即是楼市降温，价格企稳。国家统计局17日发布了70个大中城市住宅销售价格变动情况。与去年同月相比，70个大中 城市中，新建商品房价格下降的城市有69个，上涨的城市仅有厦门1个。同比价格变动中，高涨幅为厦门上涨0.8%，低为杭州下降10.5%。记者通过 梳理发现，沈阳、青岛、长沙、包头、丹东、泉州、韶关、桂林是过去一年中房价下降较多的城市。
供求是决定价格的根本因素，由于供不应求，过去几年楼市“一天一价”的火爆场面时有出现。经历过去几年快速发展后，我国住房供需总体趋于平衡，因此，楼市进入调整期并逐步趋于平稳。
不过，房地产市场在“黄金时代”过后还有“白银时代”。我国城镇化进程仍在加快推进，对商品住房的需求仍然很大。房地产产业链条长，对经济的带动作用明显，因此，仍需房地产市场平稳健康发展。
楼市新常态的第二个表现是分化，一线城市、热门城市与三四线城市分化将更加明显。国家统计局城市司高级统计师刘建伟认为，当前，一线城市房 价初步呈现止跌回稳态势，新建商品住宅价格环比综合平均连续两个月微涨，二手住宅价格环比综合平均连续4个月微涨；二线城市房价环比综合平均仍然下降，但 降幅已缓慢收窄；三线城市房价继续下降，且降幅略有扩大。
具体而言，1月份，在70个大中城市中，新建商品房价格下降的城市有64个，上涨的城市有深圳和赣州2个，持平的城市有上海、南京、南昌及 广州4个。在环比价格变动中，高涨幅为深圳0.3%，低为泉州下降1.7%。新房价格环比下降较多的集中在三线城市，如包头下降1.3%，丹东下降 1.6%。
1月份，二手住宅价格与上月相比下降的城市有61个，上涨的城市有石家庄、上海、南京、武汉、深圳、泸州6个，持平的城市有北京、郑州、西宁3个。环比价格变动中，高涨幅为深圳0.6%，低为牡丹江下降1.9%。
包括4个一线城市在内的一些热点城市公共资源丰富，土地相对稀缺，每年仍有大量人口涌入，因而楼市供应总体偏紧，未来将呈现平稳微涨态势。而在一些三四线城市，由于人口相对较少，目前库存高企，当前和今后一段时间“去库存”将是主要目标，房价整体将现下行态势。
楼市新常态的另一个表现是保障房与房地产市场的衔接。当前，一些城市库存高企，同时，保障性住房特别是棚户区改造仍需要大量房源。
住房城乡建设部有关负责人表示，应大力推进棚户区改造的货币化安置，组织居民自住购买，或者由政府购买安置住房进行安置。同时，指导督促商 品住房较多的城市出台支持措施，将商品房转化为安置房，促进棚改与利用存量房的有效衔接，也可以推进通过长期租赁购买中小户型商品房等方式筹集公租房房 源。
楼市新常态还有一个表现，即企业面临变化和整合。房地产服务与投资管理公司仲量联行日前发布的研究报告显示，2014年，中国海外房地产投 资额创下新高，达到165亿美元，比2013年增长46%。其中，商业地产海外投资额首次超过国内。有业内人士分析，房企发力海外地产，是房地产企业应对 当前国内市场变化的举措之一。
随着房地产市场的变化，房地产企业经营难度加大，中小型房企有可能面临难以为继甚至关门倒闭的状况。大型房企将采取多元化转型措施，除了将眼光瞄准海外，有的还关注养老地产，或谋划向“服务商”转型，或涉足互联网等。
根据楼市统计机构世联怡高发布的《2014-2015年济南房地产市场研究报告》，2014年济南住宅市场年度总供应量为77066套、863.11万平方米，其中新增供应量65975套、720.46万平方米；成交量56604套、625.61万平方米。
从价格走势来看，住宅整体成交价格呈下降趋势，价格由2014年年初的9481元/平方米下降至12月份的8219元/平方米，降幅约13.3%。月度价格为突出的为11月，成交价格7220元/平方米，“4”字头售价的中海华山珑城(论坛)大规模成交，影响了济南楼市的整体价格水平，同时也影响住宅整体的价格走势。
2014年度的整体住宅市场的成交均价为8401元/平方米，同比去年下降1.5%。根据国家统计局每月70大中城市，住宅价格变动情况数据，济南新建商品住宅已经连续8个月环比下跌，不过近几个月的跌幅在逐渐缩小。业内人士分析认为，住宅市场价格出现明显下降，一方面是在售项目价格出现实质性的下调，另一方面是新入市项目定价较低。
从各单价区间的成交来看，2014年济南住宅表现为突出的是市场重现4000多元价格段的产品供应，5001-7000元价格段的产品比例明显增多，市场重现2008年价格水平的产品。
随着大盘开发的加快，以及新热点区域的开发，市场销售压力仍将持续，想在众多竞争中突围，价格将成为重要利器。2014年末，融汇城(论坛)以“3999元/平方米起”的超低价发布，不仅将济南市场的“4”字头价格底线突破，同时把济南楼市带入“3”字头时代，2015年，价格或将难有突破。那么问题来了，2015大盘项目哪片儿强？
2014年住宅供应区域大变化是北部供应比例明显增加。这主要是由于中海华山珑城和海尔云世界(论坛)两个重点项目的入市，两项目均具有影响城市格局的能力，因此北部在未来很长时间内将成为具成长性及竞争性的区域。
2015年，受济南土地市场成交影响，未来大盘项目将迎来一次集中爆发，百万平方米大盘配套更加完善，项目操作空间也更加灵活，因此未来规模化走量将成为主流。对于开发企业来说，大盘的操作对于融资能力、拿地能力、开发能力和营销能力都提出了更高的要求，开发风险也相应有所控制。
未来区域发展将更趋均衡化。北部市场已经在2014年度崭露头角，未来随着中部城区城市更新项目的入市，核心城区高端项目比例将有一轮爆发，南部市场南北康地块也将在不久实现供应。当然东部市场也将由奥体继续向东发展，唐冶板块、彩石板块都是未来东部供应的主力。商业地产这两年的路不好走，且行且努力！
商业地产方面，底商和纯商业表现分化严重。2014年底商市场供求明显增长，总供应31.77万平方米，同比上涨56.7%，其中新增供应19.82万平方米，同比增加116.4%，新增供应占总供应量的62.4%，达到近几年的高水平。
受电商冲击，传统纯商业市场萎缩严重。截至2014年末，纯商仅有4个在售项目，2014年无新项目入市，市场新增供应仅为0.48万平方米，同比下降86.4%，纯商业市场整体处于存量消化阶段。业内分析，近年来投资者更为青睐人口密集区的住宅底商投资，成交受住宅市场影响较大。纯商业市场受市场下行投资信心不足及电商冲击，处于持续低迷中。
2014年，商业区域市场份额变动明显，东部供应和成交全面超越西部，成为底商市场供应和成交多的区域；北部市场由于多个热销住宅项目入市，带动项目底商成交，区域市场份额迅速提升，发展势头强劲；西部区域多为体量较小的住宅底商入市加推，市场供求较2013年呈明显下行趋势。
业内分析，随着住宅市场供应和成交量的增加，底商市场供应和成交也会随之增长，底商将成为开发商促进小区配套的重要途径。预计后市底商的供应量和成交量将会有小幅上涨。
电子商务的迅猛发展依然会给纯商业市场带来较大冲击，纯商业能否再续繁荣，取决于项目本身是否能顺应时代发展，创新发展模式。2015年纯商业去化预计依旧缓慢，不排除部分项目为回笼资金低价抛售或改变策略由售转租。买房利好或更多，考虑下该让全世界知道，这套房被你承包了……
2015年年初我省住建、财政等三部门联合下发通知，提出放宽公积金贷款首套房认定标准，业内人士认为，这意味着未来公积金贷款也可能执行和商业贷款一样的“认贷不认房”政策，相比之前“认房不认贷”首套房认定标准会降低不少，有利于更多人用公积金贷款购买改善型住房。再加上此前省住房和城乡建设会议上发布的要求提高贷款额度的消息，使得未来使用公积金贷款的条件有望降低，这将对全省四分之一以上的购房人群产生直接影响。而在前些天，央行刚刚发布消息进行降准，这也将加大楼市的资金供应，使得开发商的资金量得到缓解。
业内人士分析认为，有关公积金和降准的消息分别从购房者和开发商两个方面降低门槛和缓解了资金压力，对整个楼市买卖双方都起到了利好消息，并且更多的利好政策将会在春节之后逐步释放。
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