[摘要] 楼市是政策市，任何一项政策的出台，都会迅即让楼市出现“风吹草动”的景象。而这一回，在《不动产登记暂行条例》出台后，也有开发商的反应格外灵敏，只不过这一次，他们借势营销的是其海外房产。
楼市是政策市，任何一项政策的出台，都会迅即让楼市出现“风吹草动”的景象。而这一回，在《不动产登记暂行条例》出台后，也有开发商的反应格外灵敏，只不过这一次，他们借势营销的是其海外房产。
“澳大利亚房价稳定上涨，年增速达7%。澳洲住宅空置率仅1%-2%，中国却有13%-30%，租金高。具有全球开放的移民政策，比如房产税为零、遗产税也为零。还有独有的金融政策，购房首付仅5%-10%，贷款可达七八成。澳洲每年增长20万新移民，年新增住房需求800万平方米，处于卖方市场……”
25日，绿地澳洲公司中国区销售副经理何锦亮特意从上海赶到南京，他此番的目的就是希望在南京揽客，并组织客户到上海的售楼处具体了解项目情况。给出的私人飞机澳洲奢华游等“大礼”格外诱人。他说，今年绿地海外投资超过200亿美元，其中在澳大利亚的投资体量大、发展快，去年和今年分别收购了两幅地块，新近又在昆士兰收购了皇后码头项目。
其实，除了绿地，近期万科、碧桂园等大牌房企以及南京本土的亚东、朗诗等企业，均纷纷进军海外房产从事房地产开发。何锦亮坦言，国内房地产行业的黄金时代已一去不返。“美国、加拿大、澳大利亚的房产投资盈利水平已超过国内，前两天上海拍出的地王，楼面地价高达6万元/平方米，而海外拿地成本相对较低，几亿、十几亿就可以拿一幅不错的地了。而且海外房地产发展相对规范，加之这些年中国人海外置业越来越多，从我们在澳洲的多个项目看，中国人购房已超过30%，这个钱与其让老外赚了，不如中国人自己赚。”
南京大学商学院经济学系教授耿强表示，伴随经济增速的降挡，资产爆发增长也将告一段落。《不动产登记暂行条例》出台，将着力于资产存量结构再分配。尽管不动产登记是一项着眼长远的大工程，但是，其直接的影响，就是为反腐和开征房产税做铺垫。而这或将助推海外置业升温。
“我们即将发布一份‘中国商界领袖生活方式调研报告’，其中显示，很多亿万富翁其实已经不再投资国内房地产，这一阶层的人嗅觉灵敏，从来都是用货币投票。他们认为过去十年炒房致富的黄金年代早已过去了，很多人抛售国内房源，转而到国外买房。”金陵房产研究院院长李子墨说。
中国银行江苏省分行石晶晶告诉记者，他们在海外有600余所分支机构，经过调研和数据分析，当前中国居民进行海外资产配置的主要目的集中在资产保值增值、移民和子女教育、资产安全性和私密性等方面。
“中国已经成为了世界大留学生输出国；中国移民人数则上升至全球第四，2013年中国移民人数达到934.3万，相较1990年增长1倍多。我们的跨境业务显示，个人客户对境外子女教育、金融投资、实业投资、海外置业、投资移民、遗产信托等多方面具有强烈需求。”石晶晶说。
面对不动产登记暂行条例出台背景下，可能进一步升温的海外置业、移民风潮，业内人士也有诤言。
沈湘玲是“中国私人理财机构”诺亚财富的资深理财师。她所接触到的客户中，一大半是为了下一代获得更好的教育及生活环境，从而海外置业或移民。
但她坦言，海外理财，与其直接置业，倒不如间接投资与房地产相关的理财产品更佳，“像美国的房产税收就很高，还有房屋保养费等费用。不如购买一些私募的房地产信托投资基金，有较为稳定的现金流回报。”她还说，由于美国对企业家实行全球征税，税率也很高，因此当前企业家移民美国并不是一条理想之路。
“海外置业，须规避风险。在选择投资国时，应考察其经济是否处于良性状态，国内环境是否安全。相对而言，发达国家经济发展相对稳定，政治、人身也较为安全，但欧美国家房产税征收比例高，遗产税征收更是高达房价的20%-60%，这也是必须考量到的因素。而如果是海外房产投资，则要关注当地房地产体系是否健全，市场起伏不能大。”何锦亮表示，现在美国的EB5投资移民颇受青睐，投资50亿美元到项目并解决十个就业岗位，就有望移民。而去年就出现了投资者血本无归的案例，“对于EB5项目，一旦看到有‘政府支持、政府担保’的宣传，就不靠谱，因为EB5从来得不到政府担保和支持。”
耿强认为，海外置业其实是一件很专业的事，必须关注全球金融市场的波动。“各个国家经济复苏的情况不一样，有的加息、有的降息，比如当前在澳洲置业，选择澳币贬值的时候购买适宜，而在美国置业，选择在美元时购买才佳。”
2014年中国百城房价在连月下跌之中收尾，房地产市场也在持续的下行调整中进入新的一年。专家预计，随着楼市进入新常态，市场波动加大，行业分化加剧，房地产行业的风险也会显著提高。
中指院1日发布的数据显示，2014年12月，中国100个城市（新建）住宅平均价格为每平方米10542元（人民币，下同），环比下跌0.44%。这是百城房价连续第8个月下跌，且跌幅较上月扩大0.06个百分点。
分析人士指出，年底收官之时，百城房价的跌幅却一改之前逐月收窄的态势，出现微弱放大，说明许多城市的库存压力大于预期，楼市回暖之路更为曲折。北京、上海、广州、深圳、武汉、天津、杭州、重庆、成都和南京十大城市的房价再次转冷也印证了这一点：12月份，十大城市住宅均价环比在上月出现短暂上涨之后，再次转为下跌。
中指院分析称，年底多数房地产企业为了冲刺业绩、加速资金回笼，加大了房价的优惠力度，因此12月份百城住宅价格跌幅有所扩大。但是，需要注意的是，百城中房价环比下跌的城市数量较上月减少6个，房价下跌城市缩减为70个，楼市仍有止跌的动力。
12月份，官方酝酿多时的《不动产登记暂行条例》正式出台。在暂行条例出台当日，A股房地产板块大跌。这部今年3月即将执行的条例对房价有何影响？伟业我爱我家集团副总裁胡景晖指出，在目前楼市供求相对平衡、房产投资属性减弱的情况下，条例的出台从中远期来看会在一定程度上刺激部分持有多套房产的业主加快出售房产，增加存量房市场房源供应，平抑房价。但是，期待条例出台会让房价大幅回落也并不现实，因为不动产登记并非以打压房价为目的。
从2014年的楼市调整中，越来越多人看出，房地产市场以往供不应求、房价疯狂上涨的状况已经很难再现。如今房地产市场已经进入了一个供需相对平衡，甚至部分供过于求的局面，市场的波动加大。
在这种情况下，中原地产首席分析师张大伟指出，一方面行业分化加剧，不同城市、不同区域、不同开发商的冷热分化更为显著；另一方面则是行业风险提高，由于行业的玩家门槛越来越高，主动退出和寻求并购的中小开发商增多，大开发商有机会借此提高行业集中程度。
中指院1日还发布百亿房企榜单，其中，2014年销售额超过千亿元的房地产企业仍然是包括绿地、万科、万达、保利、恒大等在内的七家企业。而排名前两位的绿地、万科两家企业销售额都首次突破2000亿元。行业集中度提高，而且强者愈强的态势更为明显。大量资金紧张的中小房企则在新一年中面临破产淘汰的危机。
展望2015年，专家称，今年市场仍然面临高库存压力，消化库存仍是市场主基调，房价仍存下行压力。基于各地去库存速度的差异，未来不同城市价格走势将继续呈现分化。一线城市和少数二线城市对政策反应敏感，潜在需求旺盛，房价仍面临一定的上涨压力；多数二线城市将相对平稳；大多数三四线城市需求透支，库存压力大，未来房价或将继续下行。
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