[摘要] 一直以来房地产市场受各种因素的影响都 大，除了正常上的影响，金融机构的战略调整也是影响房地产市场决策的重要因素。
2014年，楼市一改往日高歌猛进的姿态， 增速放缓、库存居高不下、房价持续回落，市场分化明显。与此同时，“去 化”调控趋势日益明朗。一直以来房地产市场受各种因素的影响都 大，除了正常上的影响，金融机构的战略调整也是影响房地产市场决策的重要因素。
在跌宕起伏的2014年的楼市环境下，接二连三刺激楼市消费成为常态，也让躺在银行的钱逐渐流动起来。尤其到年底，各种利好政策也让购房者的负担减轻，相对而言市场购买力也不断提升。那么2014年以来，济南出台的房地产宏观政策有哪些呢？
1月：首套房贷利率优惠收紧
2014年1月6日，建行、交行表示很快取消首套房贷8.5折的优惠利率，不排除将首套房贷利率直接上调至基准利率。这意味着首套房贷的利率优惠将进一步收紧，8.5折可能会全面退出，9折甚至9.5折可能也有难度。
2月：公积金新政与信贷政策调整
随着2013年房地产市场的热销，在年初2月7日山东出台公积金新政，明确提出二套房贷款将受控制，而转商或将获得贴息优惠；2月10日基于保障房建设提出年内“并轨”，同时全面取消户籍限制；2月22日央行确定了新的信贷政策，房贷政策中明确提出满足首套房需求的规定。
3月：房地产“双向”调控成关键词
3月4日住建部部长姜伟新提出了今年房地产政策“双向”调控的指示，这意味着一线城市楼市将继续执行限购；3月6日李克强提出要抑制房地产投机，增加中小型住房供给；3月8日房地产税扩围试点暂停，预测成或首先归并城镇土地使用税中；在房地产大环境的影响下，济南正式执行公积金贷款新政策，要求未封顶的楼盘不能使用公贷。
4月：济南限购仍在执行
为了使房地产市场形成良好的发展机制，鉴于2013年供需两旺的态势，4月7日，山东表明暂无房地产调控“松绑”的意向，这也就表明济南、青岛仍属于限购城市行列；同月22日不动产登记时间表出炉，显示或于后年全面实施。
5月：住建部默认限购淡出
随着2014年上半年楼市的低迷状态，5月14日央行发布“央五条”，明确表明要优先满足首次购房者贷款的需求；在央行新政的影响下，山东开始“救市”节奏，在5月19日山东省住建厅副厅长李力表示“各市要把公积金贷款发放重点，转移到支付首套房、小户型等基本住房需求上，为低收入缴存职工提供便利，逐步解决实际存在的‘劫贫济富’问题。”这与不久前“央五条”提出的“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”的指导性意见不谋而合。
与此同时，为推荐城镇化进程，5月21日发改委明确表明今年将继续推荐房地产税与新型城镇化的改革。在高库存与购房者观望情绪中，2014年上半年的楼市成交不甚理想，在此环境下，5月25日住建部政策方向和或将默认淡出执行四年的限购。
6月：不动产登记取得十足发展
6月4日国土部上报《不动产登记条例（草案）》，备受争议的“以人查房”，或仍为“禁区”，被严格限制。由于去年频繁推地，6月20日国土部发布新规，将控制特大城市新增建设用地规模。
7月：限购退出济南楼市历史舞台
随着2014年上半年的结束，面对下行的房地产市场，步入了“救市”的节奏。7月10日，济南也打响“救市”的 枪，相对于住建部之前默认限购的推出，济南发文全面取消商品房限购，这也就意味着在济南买房不再受套数和 的限制。
8月：房地产政策多面开花
8月份楼市限购的热潮继续推进，未取消限购的城市积极取消限购；已取消限购的城市积极展开“限贷”放松措施。8月4日房地产税立法或替换现行的房产税，同时增加持有环节征税。与此同时，不动产登记也进一步推进，8月11日国土资源部发文称不动产登记将执行城乡统一、农房并入；而随着城市人口的不断膨胀，以房价调控人口也成为新途径，8月14日户籍改革出台，重点放在了特大型城市上。
9月：央行首套房利率七折优惠出炉
今年以来，我国房地产市场持续走弱，房地产开发 额增速变缓，商品房量价均呈现下行，同时，8月宏观经济各指标也呈现小幅波动。在此背景下， 定调千方百计去库存，房企也在不断寻找突破楼市低迷的状态。国庆前夕，9月30日央行出台首套房认定新标准，提出首套房利率七折，二套房认贷不认房。这是继限购松绑后，信贷方面又一政策支持。
10月：济南公贷新政出炉
随着央行首套房利率七折，二套房认贷不认房政策的出炉，国庆期间看房人数明显回升。随之11月11日建设银行率先正式发文明确首套房认定新规；12日济青烟限贷松绑新政落地；在首套房新标准出炉后的两周，14日济南公积金贷款也提出认房不认贷，明确表明公贷只看名下的房产套数。
11月：利好政策再度刺激需求
11月5日，公积金新政落地济南，明确指出在济南连续缴存公积金6个月即可申请公积金个人住房贷款，在异地（包括省外）缴存住房公积金，在济南购买自住住房的，凭缴存地住房公积金管理 (论坛)出具的缴存证明，也可在济申请公积金个人贷款。11月21日央行决定下调存贷款基准利率，新政的出来为房奴买房减轻了压力。
房地产新政的出台是基于市场调控的不完善性的补充，而对于下半年来 政策大规模刺激措施的出炉，不能不说是“救市”节奏开启的前兆。
其实，在这些琐碎的调控政策中，限购松绑可谓是 “迫切”的政策，限购一松绑刺激了潜在的改善型需求。有人称不动产登记是反腐的利器，在2014年，不动产登记在不断推进，可称之为 “忌惮”的房产政策。下半年的房贷新政为促进了楼市成交回暖的趋势，央行新政的出台与公积金新政的支持成为今年“救市”“有效”的政策。分析人士曾指出，在房贷新政出台之后，银行在执行中仍谨慎，购房者并未获得实质性利率优惠。未来房贷利率折扣和首付比例的下浮空间，都有可能在明年做出实质性调整。
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