[摘要] “济南的房地产发展水平在同类城市中属于落后，其实并不应该限购”，而“随着限购的松绑，周边城市人口流入济南，将成为下一阶段济南楼市的增长推动力”。
这段时间有两个热门新闻与济南有关，其一是7月10日，济南成为继呼和浩特之后第二个全面松绑限购的城市，其二就是神奇的蓝翔技校。则新闻很快便被其他城市陆续解限的新闻淹没，而第二则新闻还在持续发酵，由此可见，济南楼市在来说真的不怎么引人关注。济南楼市一直不温不火地平稳前行，虽有涨，并不离谱，虽有降，也不惊人。“济南的房地产发展水平在同类城市中属于落后，其实并不应该限购”，而“随着限购的松绑，周边城市人口流入济南，将成为下一阶段济南楼市的增长推动力”。
房价五连跌九月逊去年
“限购对于济南楼市影响不大。济南楼市起步较晚，限购这三年，其实是济南楼市的‘补涨期’。而限购解除确实释放了一些需求，但这些需求所占比例不大。”在谈到限购与限购解除的影响时，济南南部一个大型楼盘的负责人表示。
在济南地产界人士的力荐下，记者在9月3日来到这一济南本地房企开发的大盘，此时距离济南全面退出限购已近两月。据济南地产界人士介绍，济南的北边是黄河，南面是山，城市总体发展战略为“东拓、西进、南控、北跨、中疏”，“因此，济南的楼市主要向东、西两边发展，房地产项目数量和新建住宅供应量也是这两个区域占大头。济南中心城区和南部的房地产项目相对较少，不过，却也因为其稀缺性而受到追捧”。——记者本次所探访的楼盘，正是在此楼市格局基础之上所挑选的热门板块的代表性大盘。
东西部楼盘有外地客身影
温州商人团购西部豪宅盘
记者到达上述南部大盘时恰逢楼盘联合电商在搞活动，“交5000元享9.1折”，虽非周末，售楼部人气仍然不错。销售人员告诉记者，该楼盘早在2005年已开盘，开发了10年，如今还剩下1/3未开发，也因为开发多年，所以配套成熟，有4所省级名校，“来买房的基本是本地人，也有在济南工作的外地人，想购房入户”。
“在我们这买房的以外地人居多，不少是来自周边城市、在济南做生意的人，也有浙江人，之前还有温州商人来团购。”济南西部高铁新城一个豪宅盘的销售人员表示。这个楼盘诞生于“后限购时代”，7月27日开盘，“但解除限购的影响很小，我们搞过‘特价房’、‘一口价’等活动”。记者在现场看到，该楼盘售楼部内有几台客在下订，而在售楼部外，周边数个大型楼盘也在热火朝天地施工——现在的高铁新城就像个“大工地”。
“限购取消后，我们的销售量有增加。”济南东部一个“刚需+首改”盘的销售人员透露，“济南楼市以二环为界，二环以内算中心区，多是老房子，要买新房基本得到二环以外找，而济南在不断地向东发展，很多年轻‘刚需’都爱在东边买房”，“在我们这买房的有本地人，也有外地人，而外地人中不少是老家在山东，在北京、上海、天津和南京等地工作的年轻人”。记者看到该楼盘打出了“三零风暴”的巨幅广告，称将帮助购房者出“一年月供钱、一年物业费和购房契税”。
成交量或上演大反转
供大于求房价难疯涨
上述楼盘均价都是9000多元/m2。而济南目前最贵的在售项目是10月开盘的“佛山静院”，整体均价约26000元/m2，其所在地块是2013年济南单价地王，楼面地价近13000元/m2。从板块上来说，城央板块最贵，位于最繁华地段的恒大帝景均价近20000元/m2，东部板块面积甚广，在核心区奥体文博片区能找到像海尔绿城全运村这样的豪宅盘，均价约1.4万元/m2，而在唐冶片区，也能找到“四字头”、“五字头”的盘，西部高铁新城楼盘均价在6000元/m2~10000元/m2之间，南部拥有2013年济南“销售”中海国际社区，均价约8000元/m2。
限购松绑影响甚小也表现在成交数据上。7月10日~20日，济南住宅网签量出现大反弹，但其中很大一部分是补签。“以往因为不符合‘限购’政策而没有网签，现在政策放开，‘隐婚’的房子立马去领了证。”业内人士分析说。但之后网签量又迅速回落。至于房价，从5月开始，济南新建商品住宅价格连续5个月环比下跌。9月房价跌至约8600元/m2，比去年同期还少约100多元/m2，这也是2012年12月份以来的首次同比下跌。有济南房地产研究人士认为，房价“五连跌”与开发商降价促销和很多新房源低价入市有关。
终于，10月的济南楼市因为限贷松绑而量价齐升。截至10月31日，济南新建商品住宅网签5555套，超过了9月份，但相比去年10月份的6250套还是少了一成多。对于成交量的提升，业内人士认为，这是有充足的市场支撑的，“济南楼市销量会在最后两个月上演大反转”。
不过，房价却不会疯狂上涨，这主要是由供需状况决定的。截至10月14日，济南可售房源为18.79万套，库存消化时间需要近两年。
卖房者说
降价引来维权
销售司空见惯
济南房地产业内人士认为，如今的库存量，与2012年、2013年的大规模推地不无关系。而东部和西部所拍的地块，新货供应量，降价促销自然也最积极。
几乎所有的济南房企人士在谈到降价的时候，都会提到天鸿万象新天。8月初，这个位于济南东部的“刚需”盘直降1000元/m2，跌至6000元/m2。之后该楼盘老业主聚集在楼盘入口处，要求退房或补差价。而老业主的维权并未阻挡住新业主的“前仆后继”，万象新天依然销售火爆。
有楼盘销售人员透露，济南已经发生了多起因为降价引发的业主维权事件。在济南，常能看见这样的场景：售楼部外老业主维权吵吵闹闹，售楼部内看楼客买楼热热闹闹，甚至有人开玩笑说，要是看哪个楼盘外面没有业主维权，那这个楼盘的降价肯定是“假摔”。“我们已经习惯了，他们(业主)闹他们的，我们卖我们的”。
买房故事
房企内部人士
曾可五折购房
于先生和吴先生都属于济南的非典型买房者。
年近而立的于先生是在北京工作的山东聊城人，最近打算回济南发展，与几个朋友一起创业，“首先要做的就是在济南买一套房，有一个家”。
他从5月就开始四处看房，“坐京沪高铁，不到2就(从北京)到济南了。几个朋友有车，带着我把东边、西边和南边的楼盘转了个遍。东边有不少大品牌发展商的项目，像万科城、保利华庭，高铁新城，恒大的项目，我看的就有恒大金碧新城和恒大天玺，南边的鲁能领秀城简直是超级巨无霸”。
“在济南看楼一定要有车，因为有些地方，像高铁新城，离市中心又远，公交还不行。另外，还要做好堵车的准备，我感觉济南到处都在修路，走二环经常一堵个把。这几年，济南的楼价涨得够快的。我姐姐在济南工作，她买房的时候济南市中心的房价也不过5000多元/m2，现在，5000多元/m2的房子只能到郊区去找。”
在买房的过程中最让于先生感到纠结的就是各种各样的降价信息，“我都看花了眼，也不知道哪个是真降，哪个是假摔。我特别怕刚买完房就遇上降价，凭白损失十几万元”。
与于先生为真假降价而纠结所不同的是，吴先生拿到手的是实打实的折扣，因为他本身就是房地产从业人员。
来自武汉的吴先生目前是一家知名房企济南分公司的中层，早年曾在一线城市打拼。他告诉记者，当年他入职该房企时，恰逢公司在向扩张，“当时我看了很多数据，济南的人均可支配收入与房价比很高”，所以他最终选择到济南来“开疆拓土”。
吴先生买的房都是其所属房企开发的楼盘，“几年前，我买房时我们内部员工可以在市场优惠的基础上再打7折，几乎相当于原价的五折。不过，现在买房就没有这么低的折扣了”。
济南限购启示录
政策回顾
2011年1月21日
济南“限购令”正式出台
2011年2月25日
“济十条”正式实施，规定“对在济南市区(包括历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区和济南高新区)已有1套住房的本市户籍居民家庭(包括购房人、配偶及未成年子女)、能够提供自购房之日起前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在济南市区范围内限购1套住房”。
2014年7月2日
济南松绑限购“闹乌龙”，有关限购政策调整的有关文件提前在网上曝光。
2014年7月10日
济南全面取消限购。
“对于房地产市场而言，有时候没有政策就是的政策”
“掉队”的济南，被限购“误伤”
有分析认为，济南之所以全面解除限购，是因为库存压顶，不过，在山东财经大学山东省房地产业发展研究中心副主任孙大海看来，济南的房地产发展水平在同类城市中的落后，才是济南退出限购的主要原因，“济南，其实是一座被限购误伤的城市”。
购买力“完胜”郑州
商品房成交却更少
济南拥有众多“光环”：它是经济大省兼人口大省山东的省会，孔孟之乡，人才济济，它还是京沪高铁上的重要枢纽，傍着京津冀、环渤海、长三角。虽然济南的GDP并不拔尖，甚至落后于同省的青岛与烟台，但济南的人均可支配收入却一直在排名靠前。2013年，济南的城镇居民人均可支配收入为35648元，完胜青岛、烟台、西安、郑州等一众城市。然而，济南的房地产发展现状却与这些“光环”不匹配。西安和郑州，一个是西部枢纽，一个是人口大省省会，2013年，西安商品房成交1476万平方米，郑州商品房成交950.09万平方米，而济南商品房仅成交719.42万平方米。
相比的房地产市场，济南房地产起步比较晚，性大品牌房企从2008年、2009年才开始大规模进军济南。“在此之前，济南是本土房企的天下，而本土房企的项目大多开发周期长，开发速度慢。”一位济南房企人士透露。“这些年，济南的房地产市场一直在‘补课’。”孙大海说。
孙大海认为，济南住宅市场一直很平稳。从2009年到2013年，济南住宅销售均价分别为5547元/m2、7279元/m2、7374元/m2、7199元/m2和7502元/m2。2010年房价之所以大涨，是因为2008年金融危机波及房地产市场，2009年企业拿地谨慎，导致2010年市场有效供给不足。而2010年后，经济复苏，大型房企又纷纷进驻济南，大规模的房地产开发使住宅市场有效供应大幅增加;城市人口也不断扩容，大量的置业需求不断释放，供需的平衡作用使得济南房价基本保持稳定。
济南房企人士也爱用“平稳”一词来形容济南楼市。“可能是受到孔孟文化的影响，济南人内敛、低调，消费很理性，只有在真正需要买房的时候才会掏腰包，投资房产的人很少。”济南东部一豪宅盘的销售主管说。
“济南其实不应该限购，”孙大海表示，“对于房地产市场而言，有时候没有政策就是的政策。在一定时期内保持房地产政策的稳定，对于各方(包括购房者)都是一件好事”。
“济南规定，购买90平方米以上房子就能落户，而限购政策又规定，外地人要买房必须先缴纳1年以上个人所得税或社保，这两项政策根本是矛盾的”
周边人口流入，将成库存救星
孙大海认为，济南服务业不发达，对周边城市人口吸引力不足，是济南房地产发展水平落后的重要原因。众所周知，服务业能解决大量就业，而流动人口只有找到了工作，才可能买房定居。“山东虽然是人口大省，但却是人口净流出省份，大量的人才流入北京、上海等大城市。即使有些人选择留在省内，也可能会去青岛。”
限购，也在一定程度上影响了周边城市人口向济南聚集，“济南规定，购买90平方米以上房子就能落户，而限购政策又规定，外地人要买房必须先缴纳1年以上个人所得税或社保，这两项政策根本是矛盾的”。解除限购，为周边城市人口通过购房落户济南扫除了障碍，将促进周边鲁西和鲁中的人流入济南，这才是解除限购对于济南楼市的真正意义。
人，对于房地产市场的重要性是不言而喻的。西安和郑州2013年商品房成交量高于济南，与其常住人口之多不无关系。2013年，西安市常住人口为858.81万人，郑州市常住人口为919万人，而济南市常住人口为699.9万人，其中户籍总人口613.2万人。“济南的流动人口真的不算多。山东作为拥有9000多万人口的经济大省，其省会城市应该可以拥有1000万的人口规模。我认为，流动人口会成为下一阶段济南楼市的增长推动力。”一位在济南本土房企服务多年的资深管理人士表示。
人，也是济南楼市目前高库存的破解之道。“只要通过不断地发展产业来引进人口，同时开发商保持适当的营销和供应节奏，济南住宅市场可以把存量‘吃掉’。”孙大海表示。
主流媒体地产主编
当地楼市点评
抢房热潮退了
置业时机到来
楼市，十年发展，数次调控，几度沉浮。中间，既吃过“兴奋剂”，也服过“感冒药”。值得庆幸的是，楼市已经走过青春期，逐渐理性成熟，市场主导已经成为楼市新常态。
月前，一位营销操盘手在某项目销售“压力山大”之下无比怀念2012年重汽翡翠清河开盘的盛况：两千多人争抢千套房源，未抢到房者怒而攻击售楼处。抢房热潮反映的恰是楼市的非理性发展——越涨越买，越买越涨，房价水涨船高，购房者心态失衡。
个人认为，目前楼市理性回归，真正的购房时机到来，理由有三：
首先，市场竞争充分。一位楼市同仁评价济南楼市：“以西客站为例，一年的新建商品房能成交100万平方米，20个项目一分，一家5万平方米，什么概念?房价按照6000元/m2算，不过才三个亿。”三亿销售额对开发商而言无异于杯水车薪，但对于购房者而言，同区域楼市的竞争充分可以遴选到更满意的产品。
其次，价格走势。若说价格像2009年那样一年多时间翻一番几乎不可能，促销依然是主旋律：华山珑城号称4000多元/m2起价;万科“三零风暴”再次来袭;保利声称多交1元可以赢得12平方米。如果你要问我，这房子还有多少跌的空间，我会告诉你，不可能了。根据记者的调查，优惠之后的房源价格较之前并未下跌，甚至略有上涨，以万科为例，“三零风暴”过后，房价也较一年前上涨六七百元，涨幅大约5%，尚不及货币贬值速度。
再次，房子向其本质回归。限贷、限购放开，新一轮的刺激政策尚处于消化期，相比于2008年的V形快速反转、2011年的U形反转，双限取消后的楼市将何去何从?
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