[摘要] 9月15日，湖北省住建厅发布《关于促进全省房地产市场平稳健康发展的若干意见》（以下简称《意见》），包括6大条款、20项细则，提出实现“高端开放、中端支持、低端保障”，促进全省房地产市场平稳健康发展。
房天下产业网讯：中指研究院[微博]9月16日发布《中国房地产政策即时解读:“鄂六条”解读 》，湖北省住建厅发布《关于促进全省房地产市场平稳健康发展的若干意见》（以下简称《意见》），包括6大条款、20项细则，提出实现“高端开放、中端支持、低端保障”，促进全省房地产市场平稳健康发展。【下载报告】【更多报告】
事件：湖北出台“鄂六条”，支持合理住房消费
9月15日，湖北省住建厅发布《关于促进全省房地产市场平稳健康发展的若干意见》（以下简称《意见》），包括6大条款、20项细则，提出实现“高端开放、中端支持、低端保障”，促进全省房地产市场平稳健康发展。
加大金融支持，保障合理住房消费
目前，商业银行贷款利率普遍上浮5%，居民商业贷款成本较高。《意见》中提出下调首套房贷款利率的下限为基准利率的0.7倍。中长期贷款利率为6.55%，若按照0.7倍计算，仅为4.585%，接近公积金贷款利率。同时，针对部分贷款审批慢的问题，《意见》也指出各银行要配足个人住房贷款额度，加快受理、审批和发放，原则上要在协议签订之日起一个月内予以放款。此外，对于“组合贷”的商业贷款部分，予以基准利率下浮优惠。
盘活存量，扩大公积金使用范围
《意见》中指出，针对本省范围内的异地购房的家庭，可使用缴存地住房公积金办理贷款。针对购房家庭而言，探索缴存职工购房时，同时申请使用父母、子女的住房公积金，不仅可以盘活公积金存量，还可以增加消费者购买力，刺激需求入市。此外，对于使用公积金贷款首次购买普通在商品住房的职工，《意见》也提出适当提高贷款额度、放宽贷款期限。
契税减免刺激需求
《意见》中明确对于满足部分条件的购买人或房屋免征契税。对于个人购买商品住房的，契税减半。并对于居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，仅对于购房成交价格超过货币补偿部分按规定征收契税。此外，为鼓励发展现代住宅产业，政府鼓励开发建设、购买全装修普通商品房，免征全装修部分对应的契税。
调整住房供应方式，大力发展公租房和共有产权房
今年4月，湖北黄石成为6个共有产权住房试点城市之一。《意见》中提出要大力发展共有产权住房，调整经适房为共有产权住房，并鼓励政府收储商品房作为公租房、棚改使用，并给予税费优惠。此前，部分城市也提出转换商品房为保障性住房，在商品房供大于求的时期，将闲置商品房转换为保障性住房，一方面可以消化市场库存，另一方面也可以对于保障房建设提供支持。
背景：湖北经济增速放缓，主要城市房地产市场低迷
今年以来，湖北经济增速较此前有所放缓。2014年上半年湖北省GDP总量为12061.99亿元，同比增长9.5%，增速较一季度加快0.3个百分点，但较去年同期仍下降0.2个百分点，较上年末下降0.6个百分点。自2011年以来，湖北GDP增速持续下降。
房地产投资增长放慢，竣工面积持续负增长。2014年以来，湖北全社会固定资产投资增长放慢，1-7月共投资13536.2亿元，同比增长20.8%，较上年末下降近5个百分点；其中房地产投资2135.27亿元，同比增长24%，增幅较上半年下降0.8%，较上年末下降5.4%。开发投资同比增长持续放缓。
同期商品房和商品住宅施工、竣工面积增长也出现持续下行，1-7月商品房施工面积21931.33万平方米，同比增长26.7%，增幅较上年末缩小3.3个百分点；竣工面积1347.59万平方米，同比下降9.9%，降幅较上年末扩大2.8个百分点。
湖北房地产市场持续降温，土地市场供应过剩。2014年1-7月，湖北商品房销售2540.2万平方米，同比增长9.4%，较上半年下降2.3%；住宅销售2297.48万平方米，同比增长8.6%，较上半年下降2%。与此同时湖北土地市场也急剧降温，1-8月湖北住宅土地成交规划建筑面积3708.16万平方米，较上年同期下降4.8%，同期收入出让金414.78亿元，同比大幅下降14.3%。在土地成交不景气的同时，住宅推出量仍在扩大，1-8月共推出住宅用地4942.29，同比上涨22%。土地市场出现明显的供过于求现象。
湖北主要城市新建商品住宅销售价格指数同环比均出现下行。整体市场成交量低迷也使得购房者市场预期持续看弱，部分开发商以价换量。据中指研究院百城价格指数结果显示，2014年武汉、宜昌新建商品住宅销售价格指数同比涨幅持续缩小，8月武汉指数同比由升转降；而两城市价格指数环比也逐渐下降，自5月以来，武汉价格指数环比连续四个月负增长。
经济下行、市场低迷、投资放缓、库存增长，在此背景下，湖北提出“高端放开、中端支持、低端保障”，调减住房用地规模，引导住房合理消费，以刺激市场回暖，缓解市场供求压力。
展望：各地第二轮救市偏重信贷支持，但执行与否仍取决于银行自身
除湖北外，此前已有四川、福建和湖南出台省级救市文件，杭州、西安、无锡等城市也再度松绑限购至全面取消，楼市掀起第二轮救市潮。从内容来看，第二轮救市涉及首套房贷款利率优惠、放松首套房认定、放松公积金贷款、财政补贴等内容，与此前的39个城市放松限购相比，救市力度更大。由此可见，在以松绑限购为主的轮救市中，对于市场的影响有限，支持自住房信贷需求为此轮放松的主要方式。
据研究发现，货币信贷政策推动楼市变化作用正日益显著[详见2014年8月7日专题，《信贷政策显著影响房地产市场，将成为未来市场调控的主要工具之一》]，无论是新增贷款变化或是利率调整均对近年来的房地产市场起到了重要影响，市场的量价变化与信贷政策的松紧方向紧密相关，货币信贷政策正在扮演越来越重要的角色。一方面通过利率变化和信贷投放额度变化，来刺激市场需求，另一方面差别化原则的执行也能更好地贯彻落实中央“有保有压”、鼓励消费抑制投资的主导思想。预计未来，若楼市呈现进一步下行压力，可能会有更多的城市及省份出台救市文件加强信贷支持力度。但值得注意的是，在金融体系市场化程度日益提高的背景下，信贷能否放松取决于各商业银行的自身判断，而非地方政府喊话便可解决。
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