[摘要] 上周（9.8—9.14），济南商品房成交量环比下降两成多，造成成交金额也大幅度下降。据统计，上周济南没有楼盘销售额过亿元，刚需项目销售额普遍低于前两周。值得注意的是，上周高端住宅项目销量较好，并“霸占”销售额排行前两名。
上周（9.8—9.14），济南商品房成交量环比下降两成多，造成成交金额也大幅度下降。据统计，上周济南没有楼盘销售额过亿元，刚需项目销售额普遍低于前两周。值得注意的是，上周高端住宅项目销量较好，并“霸占”销售额排行前两名。
统计数据显示，上周，共有5个楼盘销售额超过3000万元，其中排名的为恒大帝景项目，销售额为8400万元，鲁商·御龙湾项目销售额为7800万元，名列第二。值得注意的是，上述两个项目都属于高端住宅，售价较高，根据两个项目的销售面积计算，恒大帝景每平米均价为18708元，而鲁商·御龙湾每平方米均价为7857元，考虑到长清区5000元/平米左右的住宅均价，主打别墅的鲁商·御龙湾足以称得上是高端住宅了。
与高端住宅的“高调上位”相反，上周刚需住宅产品销量却差强人意，上周销售额的保利华庭也仅售出3600万元，名列排行榜第三名，并且除去保利华庭，销售额超过3000万元的楼盘仅剩天鸿·万象新天一家。
与9月首周相比，上周楼盘整体销售额明显降低了许多，9月首周，济南市共有9家楼盘销售额超过3000万元，并且首次入市的荣盛·锦绣澜湾以2.06亿元的销售额名列榜首。同时，排名前10位的楼盘全部主打刚需产品。
记者发现，多方面原因造成上周成交形势的变化，首先上周两家高端住宅恰巧推出新品，并且由于售价较高，在售出面积较少的情况下，也会看到比较不错的销售额。其次，有业内人士分析称，成交结构的变化正说明了近期济南楼市的真实状况，上周恰巧是中秋节刚过去的一周，购买力还处在恢复期，而这时恢复最快的却是改善型需求，刚性需求落后了许多，这也说明目前济南楼市刚需人群观望情绪依然浓厚。
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截至2014年1月，济南市户籍总人口为613.4万人，60岁以上老年人111.6万人，占总人口18.2%，已经进入老龄化社会。老年人口快速增长、高龄老人比重大幅上升，济南的养老机构却并不能满足持续增长的需求，除了增加政府的支持外，有人认为，新兴的养老地产或许会为解决这一难题提供一条道路。截止到目前，济南并无成熟的养老地产项目，济南合众健康谷和玉符生态健康城两项目备受关注，在实际推进过程中面临着各种难题和质疑。
合众健康进军济南养老地产
如何盈利受质疑
2013年12月10日，济南挂牌出让1宗位于长清区五峰山街道办事处石窝村的居住用地，在土地用途一栏，这宗用地被明确标注将用于养老社区的建设，这种土地性质在济南出现尚属首次。2014年1月8日，该地块被合众健康产业投资(济南)有限公司底价摘得，保险企业正式步入济南规划大型养老社区项目。
从规划内容看，该项目充分体现了养老社区的特点。要求规划建筑以多层为主，须依据相关规范配建用地面积不小于1.4公顷且建筑面积不小于17000平方米的养老配套设施。从规划看，该宗土地容积率较低，总容积率不超过1.8，其中地上部分容积率不超过1.2，由此计算，地上部分建成面积为111490.8平方米。
对于合众的大胆举措，业内有喝彩，但也有质疑之声。合众计划在10年内建设千亿规模养老社区，可谓野心勃勃。但是，养老地产投资大且回报周期相当漫长，非常考验企业的运营能力，另外，合众至今一直没有拿出数据来证明其盈利与否，这不禁更加让人担忧其风险性。合众进军济南养老地产是否会有好的结果，还需要日后的观察与关注。
实力欲建玉符生态健康城
推进过程困难重重
玉符生态健康城是济南第二个养老地产项目，也是济南房产市场上个由房企投资开发建设的养老地产项目。据悉，济南实力房地产开发有限公司酝酿养老地产10年之久，玉符生态健康城的建设也在四年前就启动了。
实力将玉符河生态健康城定位为综合性、复合型养老居住社区，主要面向中高收入老年人，有“集中式供养”和“居家式供养”两种模式。集中供养主要面向孤寡老人，类似养老公寓模式，而居家式供养更注重营造家庭氛围，主要针对子女不在身边照顾的老人。另外，玉符生态建康城采用“只租不售”的经营模式，有租赁制和会员制两种收费方式，租赁制要求按月定额缴纳租金，会员制则要求老人在入住时先缴纳一定的会员费，会员费按年收取，缴费年限可长可短。但是，租金并不是实力盈利的主要部分，真正实现盈利的服务和养老配套。
尽管有这样“完美”的规划，但是玉符生态健康城项目的推进并不顺利，实力拿地时，国家关于养老地产的政策还是一片空白，也没有养老地产这一土地性质，建设用地性质成为阻碍该项目进展的难题，也因此该项目在建起4栋样板楼后便搁浅至今。另外，有人士指出，玉符生态健康城位于玉符河生态缓冲区，属于冻结片区，项目即便被批准恐怕也难以开工建设。此外，山东师范大学程道平教授指出，只租不售的模式需要更长的周期才能盈利，中间也会出现很多不确定性问题，在盈利之前如何确保资金周转的问题还需注意。
专家观点
如果是只为了暴利就不要做养老地产
济南到目前为止都没有成熟的养老地产项目，有关养老地产的开发和建设也是“雷声大雨点小”，很多人认为济南的环境并不适合发展养老地产，针对这一点，山东师范大学程道平教授发表了自己的观点。
程教授认为，相对于青岛、烟台这样的沿海城市来说，济南的环境稍显不足，但是同内陆城市比较起来，济南山泉湖泊城的结合还是很有优势的。像南部山区，因为是水源涵养地，政府对其开发和建设一直很保守，这里环境优美，空气清新，如何在保护中发展一直是个难题，而绿色环保的养老地产就非常适合与之结合。
关于养老地产如何才能更好发展的问题，程教授说道，真正的养老地产，一方面要盈利，另一方面必须具有养老的功能，需要同时具有护理医疗功能、健康管理功能以及针对不同健康状况老年人的文体娱乐功能，还有其他日常生活功能，既让老年人老有所养，还要让他们老有所乐。而这些，对于房地产开发商来说，不光要有巨大的资金投入，还需要有丰富的操盘经验和运营经验，甚至可以说，开发商要有爱心，有慈善心，不能急功近利，如果只是为了暴利，就不要做养老地产。另外，发展养老地产还需要突破的一点，就是土地方面。政府应出台针对养老地产的相关指导意见，规定养老用地，给予相应优惠的土地政策，甚至免费划拨土地给某些养老地产项目，另外还要明确规定，达到什么标准该项目才可以称得上是养老地产。
最后，程道平教授说：“养老地产前景非常可观，但目前还处于说起来可行但做起来比较困难的阶段，不确定因素很多，把这张漂亮的‘饼’真正吃到嘴里并不容易。而且，这不是一个等待就能解决的问题，它需要很多新政策、新能量、新观念的进入。”
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