[摘要] 松绑限购、限贷显然已成为各地应对楼市调整的重要筹码，不过最后落地与否银行是关键。上证报记者采访获悉，截至目前，无论是监管层还是银行，都没有积极配合的消息传来，在传闻上海某大行放松首套房认定标准之后，上海各银行则几乎一致否认，值得玩味。
松绑限购、限贷显然已成为各地应对楼市调整的重要筹码，不过最后落地与否银行是关键。上证报记者采访获悉，截至目前，无论是监管层还是银行，都没有积极配合的消息传来，在传闻上海某大行放松首套房认定标准之后，上海各银行则几乎一致否认，值得玩味。
传闻不断银行观望
“目前银监局仍然没有下达指导意见，我们自己的房贷政策现在也没有做出什么改变。”厦门某股份制银行人士昨日再度接受上证报记者采访时的说辞与前几日并无二致。
福建省住建厅近日发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，意见提出购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房，按首贷认定，并希望金融机构在贷款首付比例和利率方面按照政策规定的低限执行，增加住房开发贷款供应，努力配足个人住房贷款额度，优先满足个人首次购买普通住房贷款需求等。福建“意见”颇为轰动。
不过，随后当地银行的反馈则是仍要看当地银监局意见。
随之轰动市场的是来自一线城市上海的传闻。上周末，传闻上海某大行下发房贷新政文件，其中对首套房认定条件的放宽定义，被引申理解成“上海在一线城市中尝试放松限贷”。而上海各大银行几乎一致地否认。建行上海分行昨日甚至向媒体发来回应称，该行房贷政策未发生任何变化。
该行表示，建行上海市分行严格执行金融管理部门、当地政府和总行等各项政策要求，个人住房贷款始终贯彻落实“认房又认贷”的标准，严格按照现行政策认定首套房贷和二套房贷，并未放松认定标准。对于市场传闻，在监管政策和地方政策没有变化的前提下，建行上海市分行不会执行类似传闻所涉及的相关政策。
“我们上海同事也说上海目前没什么变化。”广州中原地产项目部总经理黄韬对上海传闻亦有颇多不解。
一线仍紧监管预警
黄韬认为一线城市限购限贷仍然很严，并认为一旦放开，比如广州，楼市定会呈现量价齐升的局面。不过，他说，目前广州房贷市场没有放松迹象，且广州的新情况是公积金贷款也变得更加困难。
“以前一个月公积金贷款规模在20-30亿，8月份才10个亿，之前公积金贷款一个月就能审批完毕，现在要三个月。”黄韬说，广州正就公积金贷款征询意见，拟限制二次购房使用公积金贷款，一因公积金额度有限，二为首次置业者谋求公平。
广州商业银行个人住房按揭贷款也未有明显变化。黄韬说，目前个人住房按揭贷款审批时长仍需3个月，他觉得额度限制仍是主要原因。银行人士的说法则是主要是因为按揭贷款利率不能上浮，银行没有多做的动力。
值得指出的是，银监会高层在7月25日召开的2014年上半年银行业监督管理工作会议上发言，仅提重申要优先支持居民家庭首套住房需求。整体基调而言，防范房地产风险仍是主题。
上证报记者获悉的相关文件显示，银监会高层在此次会议上首先肯定了今年上半年房地产贷款的资产质量表现，因为通过严格名单制管理，实施差别化信贷政策等措施，不良贷款率与年初基本持平。但同时也指出，随着产业结构调整升级的深入推进，部分企业的风险可能加速暴露，其中之一是房地产风险。
上述高层提出的下半年工作安排之一，是严格控制信用风险扩散，其中就包括重点监控房地产、政府融资平台、产能严重过剩等行业风险。
楼市库存“消化不良”政策调整预期强化
专家认为房价将继续寻底
“7月，70个城市中新建商品房价格指数环比下跌城市有64个，二手房环比下调城市有65个，创历史新高，呈现普跌趋势。”中原地产首席分析师张大伟表示。
接受中国证券报记者采访的专家认为，目前部分城市库存量较大，甚至处于过剩阶段，房价尚未真正触及底部。鉴于房地产投资下滑对经济增长的负效应，一些地方可能出台救市政策。如果信贷支持力度加大，四季度房地产市场有望走稳。总体而言，全年房地产投资或保持10%左右的增速。
库存高企部分城市去化艰难
国家统计局18日发布的7月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，北上广深新建商品住宅指数首次全线下调。7月，我国70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)和二手住宅环比下降的城市数量达到64个和65个，分别比6月份增加了9个和13个。
张大伟认为，2014年楼市变化的速度远远超出市场预期。一线城市次出现住宅指数全面下调，楼市降温已经从点覆盖到面。
专家表示，前期库存较大、房价上涨过快等市场本身风险积累是造成房价回落的主要原因。统计局数据显示，7月末，商品房待售面积55230万平方米，比6月末增加802万平方米。
中国房地产学会副会长陈国强指出，目前部分城市库存量较大，消化或需几年，有的甚至需要八至十年时间。库存情况严重与否不应以几线城市区分，而应以土地出让规模为衡量依据。张大伟也认为，市场已告别短缺，部分城市已经过剩。
根据上海某房地产研究院的统计，一线城市库存压力较大。7月，一线城市新建商品住宅库存量为3402万平方米，环比增长4.4%，同比增长27.5%，继6月份库存量创新高后，7月库存继续攀升。
上海某房地产研究院的报告还显示，7月北上广深4个城市新建商品住宅存销比分别为18.9、17.2、14.1和14.7个月。4个一线城市的存销比走势趋同，相比6月份均出现上涨。在2013年年末，4个城市的存销比分别为7.6、8.7、9.0和11.9个月。而2014年行情疲软，致使4个城市的存销比数据明显增大，说明库存去化变得艰难。相较而言，北京存销比提升的力度。去年北京的库存压力，但今年逆转成为压力的城市，说明北京市场的降温力度较大。
上海某房地产研究院副院长直言，由于本轮楼市调整周期的住宅库存量远超过2008年和2011年，且中央层面不会强力救市，所以市场调整的时长将超过前两轮楼市调整期。
而各地出台的放松限购等政策尚未起到刺激销售的功效。根据统计局数据，1-7月商品房销售面积56480万平方米，同比下降7.6%，降幅比1-6月份扩大1.6个百分点。其中，住宅销售面积下降9.4%。商品房销售额36315亿元，下降8.2%，降幅比1-6月份扩大1.5个百分点。其中，住宅销售额下降10.5%。
成交疲弱房价底部尚未出现
在张大伟看来，未来降价的楼盘会明显增加，三季度楼市主题仍是以价换量。目前一线城市的降价楼盘开始增多，并从以往的暗降转为明降。日前，北京通州的楼盘东亚·印象台湖项目大幅下调价格，其在售的办公和住宅类产品中各拿出50套房源进行特价销售，降价幅度分别达6000元/平方米、4000元/平方米。
不少业内人士认为，考虑到多数城市的房地产库存水平仍在提升，预计价格下滑趋势短期内难以扭转。陈国强认为，房价由涨转跌的拐点已经形成，但并不意味着房价已经见底。“房价是否见底很重要的一个指标是成交量。成交量恢复到比较稳定的状态，受此支撑，就可以基本判断房价将筑底，但目前成交很差。”
面对疲软的市场，不少开发商认为最艰难的时期还在后面。渣打银行[微博]日前对开发商的调研显示，开发商对于房地产市场的前景依然看淡，当前房屋建设活动在持续放缓，城市拍卖地块数量在减少，住宅销量仍在下降。
目前，不少开发商已经下调了全年销售目标，并称将坚持以现金为王的战略，加速资金回笼，必要时会考虑降价。万科表示，短期看，部分库存量高、去化周期长的城市仍将延续去库存的过程。对于新项目，公司将继续坚持新推盘当月销售率60%的销售目标；同时，将进一步加强库存去化，确保库存结构合理。
“警情”不断政策宽松预期增强
有券商分析人士认为，地产调整和信用紧缩的相互强化作用不容忽视，这将倒逼调控部门考虑加大政策调整力度，部分地方政府有可能出台更为积极的托市政策。
一位房地产研究专家认为，限购松绑的城市越来越多，最后保留限购措施的可能就是一线城市，但一线城市也可以通过调整限购人群认定标准等手段来加以优化，实现局部放松。
还有专家认为，刺激需求关键还要看信贷能否有效释放出来。张大伟认为，下半年房地产市场将持续调整，而调整幅度要看信贷。他说，当下对市场成交制约最为显著的是信贷政策。首先，银行从风险控制角度出发，对房贷审核从严。其次，尽管房贷放款速度在央行[微博]的要求下有所加快，但由于资金成本提高等多方面因素，首套房贷款利率上浮的现象并未根本扭转，这加重了主导市场的刚需人群的观望心理。第三，对于广大改善型需求而言，六至七成的首付门槛极大提高了“买一卖一”的普通置换人群的资金压力。
业内人士表示，未来6至12个月，房地产调控总体朝放松方向发展。地方政府救市力度将越来越大，中央层面仍在推进长效机制建设，如房地产税立法、不动产统一登记、住房信息联网等，而最现实的一项措施是增加支持首套房贷的力度。随着相关部门继续实施定向宽松，商业银行必然会加大支持首套房贷的力度，利率有望从平均上浮10%逐步回落至以基准水平为主、以九折利率水平左右为次的格局。另外，置换性购房贷款、二套普通住房贷款等有望趋向宽松。
业内人士认为，信贷突破的方向可能包括调整首套房认定标准，以支持首套房的名义加快信贷投放。另外，放松“认房又认贷”政策，实行“只认房”政策，以支持改善型住房需求。
一些开发商则希望政府适度放松行政约束。泛海控股副总裁吴道缘表示，本轮房地产市场调整不同于过往的政策因素主导，主要是市场本身的变化。“有形之手”应放开对高端市场的调控，而抓好保障房建设。
但对地方政府救市的做法，陈国强认为，政府救市可能起到反作用，进一步强化看空情绪，使购房者继续观望而不是积极入市。在目前库存量大、消化时间较长的情况下，地方政府救市的举措产生的效果可能非常有限。
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