[摘要] 受信贷整体仍未放宽、市场预期不稳等影响，7月份全国房地产市场仍未走出低谷。虽然成交量小幅回升，但房价仍未止住跌势。
受信贷整体仍未放宽、市场预期不稳等影响，7月份房地产市场仍未走出低谷。虽然成交量小幅回升，但房价仍未止住跌势。
房价连续3个月下跌
继5月份、6月份百城房价连续下跌后，7月份这一跌幅则继续扩大。
根据中指院发布的百城房价指数，7月份100个城市新建住宅平均价格为10835元/平方米，环比上月下跌0.81%，跌幅扩大0.31%。从涨跌城市个数看，100个城市中76个城市环比下跌，仅24个城市环比上涨。其中北京、上海等十大城市全部环比下跌、且跌幅超过。
据悉，今年以来，受信贷收紧、市场预期不稳等影响，市场整体下行趋势明显。政策环境方面，中央着力推进长效机制建设，地方调整更趋灵活。部分库存过大、需求不足的城市，通过放松限购、调整公积金政策等措施力图维持市场平稳运行。供应方面，迫于库存高企和负债率较高的压力，多数房企采取低价加推、降价促销等策略，加大推盘以价换量以保障业绩；在市场信息更发达的大中城市，品牌房企对市场反应更加敏感，促销项目增多且价格下调幅度扩大。需求方面，消费者仍然预期市场保持下行，入市意愿不高，市场成交没有明显改善。
下半年，随着限购放松城市个数增多，短期内可刺激市场成交回升。虽然放松限购无法从根本上扭转当前市场库存高企、供大于求的局面，但在一定程度上有助于稳定预期，促进市场回稳。金融支持是否到位、企业促销力度以及需求预期的转变将是市场回升的关键要素。
成交小幅回暖
成交方面，7月份虽然各地限购令放松蔚然成风，但住宅市场成交表现仍然差强人意。无论是新房还是二手房市场，尽管环比数据出现小幅回升，但仍处于今年以来月度低位，较去年成交水平更是下滑明显。可见，限购取消对市场影响较为有限，在目前政策环境趋好但信贷环境尚未明显好转的前提下，以价换量消化库存仍是市场主策略，市场筑底有望加速。
从新房市场来看，中原监测的40个重点城市，7月份新建住宅合计成交1690万平方米，虽然环比上升7%，但同比降幅仍达到13%。对比今年以来月度成交水平，7月份成交量仅好于今年2月份以及6月份，较去年月度成交均值更是大幅下降近两成。
分各线城市来看，一、二线城市表现较差，三、四线城市相对较好。一线城市7月份成交量较去年月均值大幅下挫近三成；而二线城市虽然较6月份成交有所起色，但较去年月均水平下挫约两成。相对而言，三、四线城市环比增幅达10%，且较去年月均值降幅小于一、二线城市。
从二手房市场来看，根据中原地产估测，7月份6大城市（京沪广深津蓉）二手住宅成交面积为337万平方米，虽然环比6月份增长8%，但仍处于历史低位。与新房同为今年以来月度成交量的第三低位，且较去年月均成交面积大幅回落41%。
对此，中原地产首席分析师张大伟认为，楼市依然处于明显调整过程中，主要城市新房市场的巅峰期已过，大部分已进入平稳期，增长空间有限，其中部分二、三线城市增长过快，需求已被透支。6月份至7月份成交量持续低迷，明显影响了开发商的定价。预期后市特别是二线城市下调房价的项目将明显增加，整体市场在第三季度依将处于以价换量过程中。
“限购松绑难以拉动市场成交，本轮市场转冷更多是由于部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档。因此，虽然日益强烈的调控微调效果难以拉动市场成交。此外，在多地相继‘放松限购’之后，个别商业银行开始恢复首套利率优惠政策，虽然此现象目前并不普遍且折扣力度不大，但其对市场预期的影响不容小视，信贷政策的放松将直接利好楼市需求的释放。后续市场的走势依然依赖信贷的变化。”张大伟表示。
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（来源： 经济参考报）一线城市房价恐面临大调整
日前，中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心发布2014年《中国住房发展(中期)报告》。报告指出，2014年上半年，楼市进入结构性过剩阶段。值得一提的是，一直被认为只升不降、最安全的一线城市房地产市场，上半年销售面积跌幅却最为明显。
在一些业内专业人士看来，由于一线城市楼市对于人口吸附的能力很强、潜在的需求源源不断，而土地资源又比较紧张，供不应求的事实摆在那里，楼市即便在2014年出现调整，也至少能够保证5%至10%的量价增幅。但是，一线城市楼市在今年上半年的表现却让人大跌眼镜，成交量领跌，交出的成绩单与预期差别太大，就连房价同比也出现了下跌。笔者认为，一线城市房价即将面临大调整的前夜。
首先，一线城市楼市之所以容易出现大涨大跌，根源在于一线城市是人力、资金和资源密集的地方，各种需求对于楼市能够形成支撑，投资炒作也比较旺盛，各路资金对于盈利机会和风险动向比较敏感，容易出现需求一窝蜂拥入和短期内迅速退出的极端情况。当投机者发现房价上涨预期不在时，就会毫无顾忌地抛售房价，造成一线城市房价下跌速度由缓慢至快速。
再次，像北京、上海这些一线城市多年累积形成了较高的房价(动辄3万/平米以上)，这使得大量刚性需求的购房能力被严重压缩。也就是说，尽管央行放宽了对一线城市首套房贷利率，但是当房价泡沫破裂时，自住型需求者面对高房价根本没有承接的能力。所以一只股票在下跌途中，还不断有买盘接筹，但是房价一旦下跌，那只能快速跌回自住或改善型群体所能承受的区域内了。
此外，像北京、上海等一线城市的20%至30%的家庭，往往拥有多套住宅，房价在这些年的上涨过程中，早已消化掉了很多潜在的购房需求。所以在限购令没有放开的情况下，本地居民购房的意愿已经趋于饱和。
其三，一线城市楼市量价齐跌的另一个重要原因是，主城区能够开发的楼盘相当稀缺，而供应集中的地方往往是远离城区的地方，这些地方由于公共服务设施建设滞后，生活和工作成本居高不下，所以也难以吸引购房群体。一方面地段偏远，交通不便，另一方面这些地方的房价水平，即使在开发商打折的情况下，也处历史高位。所以一线城市房地产呈现低迷状态也就并不奇怪了。
最后，个人信贷成本的上升，房价下跌预期的增强，也使购房者目前处于观望状态。对于银行来说，目前在房地产调整期内，收紧此类房贷，控制风险乃当务之急。所以个人房贷已从过去的香饽饽变成了鸡肋，现在很多银行对按基准利率发放房贷的客户设置了很高的门槛，而一般想贷款购房者的贷款成本要远比过去高得多。所以很多一线城市的购房者在房价调整过程中，是不会轻易出手购房的。可以认定，一线城市的已经步入大调整周期，这个下跌是先由慢跌逐步向快跌演变。
一线城市的房价向来被人们称之为坚不可摧，就是一旦房价涨上去了，就不会再回来了。但事实上，天下没有只涨不跌的商品，房地产也是如此。鉴于一线城市前期均涨幅巨大，而推高这些城市房价的主要是由投资投机资本构成，所以当这些资本不再活跃甚至辙离时，房价就会出现大跌，而高房价又使当地居民购买力受到压制，如果此时银行再实行房贷去杠杆，那么支撑一线城市的基石已经坍塌，北上广深的房价出现大调整也在所难免。
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