[摘要] 2014年上半年已圆满谢幕，回顾这半年，楼市亦是相当的不平静。然而在全国楼市行情一路低迷，房价下行的情况下，济南楼市并未跟随全国楼市大势的步伐，表现出了特殊性。
2014年上半年已圆满谢幕，回顾这半年，楼市亦是相当的不平静。然而在楼市行情一路低迷，房价下行的情况下，济南楼市并未跟随楼市大势的步伐，表现出了特殊性。
上半年济南二手房签量同比下跌27.63%
据济南市住房保障和房产管理局数据显示，2014年上半年济南二手房累计网签量16855套，较去年同期网签量相比，下跌了27.63%。其中二手房住宅累计网签量15030套，较去年同期网签量相比下跌了28.19%，非住宅网签量1825套，较去年同期网签量相比，下跌了22.60%。2月份济南二手房住宅网签量创下了2014年上半年的值1733套，随后的“金三银四”网签量持续回升。虽然从同比数据来看，今年3月份济南二手房住宅的网签量跌幅达65.03%，6月份同比也呈现下跌的态势。但刨除去年3月份“国五条”政策的影响，2014年上半年济南累计网签量为16855套，市场处于温和下行的状态。
2014年1月，2837套的网签量打响了马年济南二手房市场的炮。2月份，由于受春节长假的影响，网签量创下了2014年济南二手房市场的值1733套。“金三银四”本就是楼市传统的销售旺季，二手房签量持续攀升，网签量分别为3485套、3529套。5月份、6月份，济南户籍政策调整，山东省公积金新政以及济南松绑限购等消息，也给购房者心理带来影响，网签量有所下滑。但总体来看，市场比较平稳。
商业地产成交平淡
2014年上半年济南二手房市场中的非住宅类二手房成交平淡，整个上半年网签非住宅类房源1825套，较去年同期相比，下跌了22.60%。网签套数的是2月份，网签209套。3月份，网签量431套，创下了上半年非住宅类成交量的值。
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楼市限购松绑再添新城市，杭州、石家庄28日传出放松限购消息。值得注意的是，今年以来，面对楼市下行压力，地方政府频频对相关政策进行微调，近期，多地更是掀起“限购松绑潮”。专家指出，一线城市不宜放开限购，而在资金信贷面偏紧的情况下，放松限购效果有限，难以出现房价大涨。
多地掀“限购松绑潮”专家称一线城市不宜放开
国务院总理李克强在今年政府工作报告中明确提出了“针对不同城市情况分类调控”的思路。在分类调控的政策主基调下，今年以来，面对楼市下行压力，地方政府频频对相关政策进行微调，近期更是掀起了一股新的“限购松绑潮”。
7月28日，杭州官方发文正式调整限购政策，规定购买余杭、萧山区，以及主城区140平方及以上者，不需要提供住房情况查询记录。石家庄当天也传出正式取消限购的消息。至此，据不完全统计，目前已有包括呼和浩特、海口在内的等30个左右的城市不同程度地放开了限购政策。
值得注意的是，上述城市放松限购的方式“或明或暗”，其中，呼和浩特、济南、苏州、南宁、海口、西安、无锡、杭州八个城市由官方明确发文调整限购政策，其余大部分城市均为“只做不说”或者采用“口头传达”的方式。
住建部政策研究中心住宅与房地产产业处处长赵路兴在接受中新网记者采访时表示，前些年由于土地供应较多，开发建设量比较大，积累了一定库存，今年以来房地产市场明显分化，一线城市和大部分二线城市供需仍紧张，但三、四线城市出现供大于求状况，因此，在楼市下滑和消化库存的压力下，部分城市根据市场情况调整限购政策是必要的。
“但是，放松或取消限购的前提条件是城市自身的实际情况，一个大的原则和目标是要管住投资、投机性需求，放开自住型、改善型需求，各个城市要在这个原则下根据自身情况实事求是地调整政策。对于那些容易导致投资、投机性需求的一线城市目前不宜放开限购。”赵路兴表示。
值得一提的是，与前些年有地方试探放松限购但均被叫停不同，对于这一轮地方“限购松绑潮”，中央基本采取了默许的态度，迄今尚未有地方调整限购政策的行为被叫停。
对此，赵路兴认为，前些年房价始终在快速上涨，现在市场情况出现分化和调整，各类城市自身情况也不一样，如今一个统一的政策很难适应现在的市场情况，因此，必须实行分类调控，依据不同城市有针对性的进行政策调整。
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专家称取消限购效果有限难致房价大涨
地方纷纷放松或取消限购政策，能否拯救楼市，从而导致新一轮房价上涨？对此，专家表示，在资金信贷面偏紧的情况下，放松限购效果有限，难以出现房价大涨。
赵路兴表示，放开限购政策导致交易量猛增、房价上涨的很多条件并不具备。目前市场情况跟前几年房价过快上涨时候的市场环境尤其是金融环境出现较大变化，自去年开始出现的一个典型情况是房贷偏紧，由于金融杠杆是交易量快速增加的决定性因素，因此，如果资金面没有很大改善，房地产市场交易量大增，房价过快上涨的情况也不大可能出现。
“限购的原因是因为供不应求，不限购的原因是因为供大于求。”中原地产首席分析师张大伟向中新网记者表示，目前地方政策松绑政策意愿强烈，地方政府在楼市降温的情况下，受制于土地财政压力，松动调控已经成为定局。而大部分松绑限购城市的特点均是人口涨幅放缓，库存压力大。
但是，张大伟认为，松绑的效果可能有限。他表示，本轮市场转冷更多是由于部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档。因此，日益强烈的调控微调或难以拉动市场成交。
张大伟表示，目前楼市下，除一线城市外，限购在其他城市只是影响市场变动的因素，是否解除对市场的影响微乎其微。当然，大规模的松绑，对购房者的心理也有一定影响。但楼市归根结底依然看信贷。没有资金，任何形式的松绑都效果有限。
“2011年末，各地也多次传闻调控松绑，但一直到央行大规模释放流动性，市场才出现扭转。”张大伟举例说，整体看，未来政策松绑与市场降温将同时出现。除非中央放弃调结构努力，再次大规模降准降息，否则市场的趋势很难改变。
值得注意的是，目前尚无一线城市放松限购，其中，北京已明确标表态不会轻易放松限购。北京市市长王安顺近日表示，要冷静观察，不能因此进行干预，不轻易出台新的房地产政策，甚至采取放松限购等措施。否则，会削弱结构调整的动力，影响城市可持续发展。
对于未来房地产走势，赵路兴认为，房地产市场还会继续进行调整，而这个调整可能是深度的。二三线部分城市去库存需要一定的时间，非一年半年能消化掉，而一线城市则重点要继续搞好住房保障，一方面要满足城镇化过程中进城常住人口的自住型需求，另一方面要继续抑制投资、投机性需求。
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