房天下 >资讯中心 > 市场 > 正文

外来房企来济南规模继续加大 愈喜欢"大动作"

山东商报   2014-07-28 00:30

[摘要] 近年来,济南市房地产市场各年度的排行榜上,外来房企的名字出现的越来越频繁。虽然榜单中的不少名字频繁更迭,但总有三个不会改变,那便是中海、恒大和绿地,这三个最早进入济南的房企早已经成为了济南房地产市场的领头羊。从今年上半年的销售金额销量排行来看,前十位中有9个为外来房企。

近年来,济南市房地产市场各年度的排行榜上,外来房企的名字出现的越来越频繁。虽然榜单中的不少名字频繁更迭,但总有三个不会改变,那便是中海、恒大和绿地,这三个进入济南的房企早已经成为了济南房地产市场的领头羊。从今年上半年的销售金额销量排行来看,前十位中有9个为外来房企。

作为扩张的基础,土地早已成为外来房企竞相争夺的“美餐”。济南的地王概念早在2004年就有,当时的房地产的社会氛围没有现在这般火热,很多市民都对那个阶段的地王没有概念。济南的房地产市场在当年处于半封闭、不开放状态,所以也给了本地房企一个难得的发展机会。从2009年开始,随着外来房企的逐步进入,济南的楼市秩序被重新洗牌。回首十年土地拍卖的历史,地王多数落入“外来房企”囊中。本刊记者白天

外来房企喜欢“大动作”

众多知名的外来开发企业先后落子,其中一个显著的特色就是他们更青睐于拿下“大地块”来进行开发,以期靠公司以往的开发经验,重新在这个地块上按照自己的思路大规模改造升级,使该地块可以催生出更多的经济价值。

一线房企来济特别喜欢用“大”的方针进行开发,如大地块、大规模、大动作等。济南有很多大规模的楼盘存在,如阳光100 (论坛)、鲁能领秀城 (论坛)、中海国际社区 (论坛)等,尤其是阳光100项目目前已经开发到了5期。记者发现除了鲁能为本地企业以外,其余在济南有大规模开发建设的均为省外知名开发企业。众多企业纷纷下手大地块,更多的是希望可以通过对这个地块的升级改造,创造出更多的公司利润。

大型楼盘的开发销售多分不同节点进行,比如常见的项目一期、二期。通过了解大型楼盘和中小规模的楼盘开发模式差距不大,在楼盘刚刚入市时,价格都会比较低,但是位置一般都是整个地块中最差的、难卖的。随着一期项目的销售进度,逐步转入二期销售。二期项目的位置和价格同一期相比都有了提高,楼盘主力产品此时推出。一般概念上的楼王多为居于地块中央或者位置建设的楼盘,楼王的售价也是小区里价格的。

“大块头”有大效益

大社区带来的必定是较高的居住量和较大的消费群体,这就会催热一个片区的经济发展,随着聚众效应的发挥,片区的未来发展势必会出现一个小型的商圈,商圈周边的房价和房租也会水涨船高。

以阳光100为例,入驻济南开发已有10年的时间,目前已经有125万平的建筑群落建成,可容纳近万名业主居住。阳光100地块前身为济南市水泥厂、东方红水泥厂,这里生产的水泥曾销往世界各地,但在1999年进行了停产。经过了十几年的改造,在这片厂房上建造出了高楼林立的现代化社区,一点水泥厂的样子都看不到。而阳光100的房价从当时的三四千元/平米涨到目前的一万多元/平米,阳光100的成功开发也吸引了众多开发企业的加入,阳光新路目前可谓是高端住宅一条街,一条两三公里长的路上仅开发商就有10个之多,楼盘林立既提升了区域价值、也促进了区域发展。现在阳光新路上的楼盘90%的销售单价在万元以上。

中海国际社区项目位于建设路南头,是对老旧城中村改造的一个项目。很多市民对这里的理解只是村落而已,但是随着中海对该片区的拆迁改造,这里已经一跃成为高端住宅集中地。中海的开发也带动了附近商业项目的繁华和住宅项目售价的提高。项目开发完成之后,社区将会容纳8-10万人居住,拥有如此庞大的消费群体,未来周边的经济发展不容小觑。

外来房企 规模不断增长

数据显示,近5年来,济南房企销售排行十强榜单中,外来品牌房企数量逐年增加,本土房企受挤压,席位逐年递减,相对稳定的鲁能地产和鲁商置业[-0.80% 资金 研报]扛起本土大旗。而外来品牌保持上升态势,前三强一直在中海、恒大、绿地三家房企中轮回。

榜单中,销售金额10企业集中度继续上升,且梯队首、末位的业绩差距在2012年达到近45个亿,在2013年缩至20个亿,即使在十强榜单中,行业分化趋势也在加剧。

在土地市场,分化的情况也异常明显,同策咨询研究中心总监张宏伟表示,总体来看拿地动作较大的基本为品牌房企,拿地地块为优质地块,优势资源开始向品牌房企集中。“中小企业的拿地机会越来越少,也就意味着这些企业在未来2-3年市场当中市场份额也会越来越低,最终一部分企业不得不退出房地产市场,最终整个房地产市场集中度会因此而逐渐提升。”张宏伟表示。

从各大房企2014年的开发计划中,也能感受到品牌房企对于市场份额的强有力控制。在2013年位列房企的绿地集团,已经在济南拥有了千亩土地开发,万亩土地储备;亚军中海地产旗下的中海国际社区、中海天悦府 (论坛)、中海华山 (论坛)片区三个地块的土地储备也预计将达万亩以上;季军恒大集团在西城等地的土地也达上千亩。丰富的土地储备,为这些品牌房企今年的开发提供了有力支撑,不少房企对今年完成的销售金额也信心满满。据了解,绿地集团为今年在济南的销售金额制定90亿元的目标,中海地产也要冲刺百亿。单从目标的制定上看,也让我们感受到了今年的“老大”之争将会异常激烈。

从1-6月的济南销售情况看,以万科、保利、绿地、恒大、龙湖 (论坛)为代表的房企成为市场房源供应与去化的主力军,特别是在近期市场形势不明朗的情况下,具有“品牌”名头的房企却营造了逆势飘红的格局。“在调控已成常态的市场背景下,未来的市场将进入开发商品牌、资金运筹实力、项目规划设计、物业管理、产品创新及楼盘品质及性价比的综合竞争阶段,开发企业要获得长期发展,势必面临修炼内功与企业转型的问题。”业内一人士表示。

 精彩阅读:

济南房企对市场研判现"分化"看涨看跌皆有

半数龙头房企多月"寸土未进" 房企拿地进蛰伏状态

建筑面积计算新规开始执行 房企"赠送牌"难打

舌尖上的房企:走进食堂 万科食堂叫“万巴克”

免责声明:凡注明“来源:房天下”的所有文字图片等资料,版权均属房天下所有,转载请注明出处;文章内容仅供参考,不构成投资建议;文中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;文中出现的图片仅供参考,以售楼处实际情况为准。

本文导航

房天下APP优惠多,速度快

买好房,就上房天下fang.com

关注济南房天下官微

有专业有态度有房源有优惠

文明上网理性发言精彩评论

亲,登陆后才可发表评论哦~,立即登录

发布 已输入0/200

相关知识 更多>>
新闻聚合 换一换
关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京搜房科技发展有限公司
Beijing SouFun Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318041 举报邮箱:jubao@fang.com