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房地产行业转型方向有待挖掘

济南日报     2014-07-12 00:30

[摘要] 进入2014年以来,关于房产方面一直未有好消息传来,“量价齐跌”似乎成为每个月不变的状态。对此,各地也纷纷采取措施刺激楼市,但就目前来看,无论是变着花样促销还是放宽政策限制,作用并不明显。

进入2014年以来,关于房产方面一直未有好消息传来,“量价齐跌”似乎成为每个月不变的状态。对此,各地也纷纷采取措施刺激楼市,但就目前来看,无论是变着花样促销还是放宽政策限制,作用并不明显。

值得注意的是,在楼市低迷的情况下,有一部分房产似乎并未受影响,那就是“学区房”。记者调查了解到,近年来,不少房企开始转向教育地产、养老地产、旅游地产等,事实上,随着经济的发展与地产市场的日益完善,“有所居”已不再是购房者最迫切的需求。

养老地产

“钱景”诱人 大批项目扎堆一线城市

7月1日,备受关注的“以房养老”保险政策落地北京、上海、广州、武汉四座城市,这意味着“以房养老”商业保险正式开闸。

我国正经历历史上规模最大、速度最快的老龄化进程。第六次人口普查结果显示:我国60岁及以上人口占比13.26%,比2000年人口普查时上升2.93个百分点;其中,65岁及以上人口占8.87%,比2000年人口普查时上升1.91个百分点。有公开数据显示,预计至“十二五”期末,老年人口规模将达到2.21亿元,占全国人口比重升至16%;至2050年,我国老年人口数量将占全国总人口的1/3。

老年人口的迅速增加,虽然在一定程度上加大了社会养老压力,同时也为养老产业发展提供了极大发展空间,老年群体已成为一支重要的消费大军。人口老龄化的加剧和养老服务需求的日益增长,将养老产业带入了前所未有的历史机遇,其诱人的“钱”景更是吸引了大批险资追逐的目光。2012年6月,泰康人寿旗下首家养老社区在北京昌平区破土动工。紧接着,中国太平集团宣布拟投资20亿元在上海周浦设立养老社区。几乎就在同期,中国人寿表示已取得不动产投资牌照,欲进军房地产行业……近年来,寿险企业频频跨界养老地产,养老地产项目在一线城市扎堆开工。

就在一个月前,国内首家由保险机构投资的养老社区在武汉建成,一时间,养老地产作为地产业新兴事物受到险资的格外青睐。业内人士表示,养老保险社区是对传统养老商业模式的创新,它将养老社区入住资格与保费挂钩,完成了从虚拟保障与实物保障的结合,有力推动了保险模式的全新升级。

教育地产 寸土寸金 名校效应让人趋之若鹜

在上海市静安区,一套破旧的小户型二手房单价可达8万—10万元/平方米,只因为这是一套学区房,而北京一套靠近北京市第二实验小学的学区房报价甚至超过30万元/平方米。在济南虽然学区房的价格不像北京、上海那样高,但在房产低迷的情况下,学区房仍居高不下,甚至出现涨价现象。学区房价格在一万五千元到两万元之间已不足为奇,相当于市场均价的两倍。

随着单独二孩政策的放开,再加上就近上学等政策的影响,教育地产势必会日渐趋热。事实上,随着经济的发展与地产市场的日益完善,住宅项目之间的竞争日益激烈,购房者为追求高品质的人居生活,对楼盘的选择逐渐趋于理性,在置业时不仅仅关注项目的区位与配套优势,对其所拥有的教育资源以及文化氛围亦愈加重视。进而导致拥有良好教育资源和教学环境的学区房风生水起,呈现出一片欣欣向荣之势。

诸多敏锐的房地产企业已经嗅到了教育地产的商机,适应现代社会发展的要求,开发自住投资相宜的教育地产,构建地产与教育的共赢发展模式,甚至开始形成幼儿园、小学、中学甚至大学预科的一条龙教育体系。教育因地产而兴,地产因教育而热。二者相得益彰,带来的是社会与经济,开发商与业主连环多赢结果。

目前,教育地产如雨后春笋,正在整个房地产业的蓬勃发展中不断深化。建立学校,已经成为许多地产项目开发计划的重要组成部分。市场已经找到了教育与地产的结合点,并且已成燎原之势。随着又一批名校与名盘的诞生,教育地产势必继续升温,无论品质,还是规模都了将跃上新的台阶。

旅游地产 休闲度假 短期度假向长期居住转变

面对房地产市场陷入低迷,多数房企业绩下滑,楼盘销售缓慢。房地产行业进入“下半场”,在市场形势更复杂、竞争更激烈的现实下,房企要获得长远发展,势必面临转型问题。近两年,文化旅游地产也成为不少房企转型的选择,绿地、万达、世茂等大型企业先后在多个城市开发文化旅游项目,一些中小企业也在此领域看到了商机。

业内人士认为,目前我国休闲度假旅游消费市场正在形成,能够满足游客休闲、度假需求的文化旅游地产将迎来发展机遇。随着国内文化、旅游消费日益旺盛,房企转型文化旅游地产将会成为趋势。

雅居乐地产控股有限公司云南原乡项目营销总监方靖认为,房地产市场跟经济形势一样,有波峰、波谷,现在市场正处于由谷底向上走的一个过程。未来十年左右,房地产市场整体趋稳,与此同时,旅游地产市场也会平稳发展。近五年内,旅游地产刚需客群会由冲动型消费转化为常态消费。

海南有海,云南有山,还有少数民族及生态资源,综合来看,在这样类似的城市做旅游地产更有竞争力。事实上,近年来,购房者需求愈发多样化,这也给旅游地产项目打造提出更多要求。业内人士分析,以前着眼度假地产短期度假体验,开发商会配套酒店等相对高端配套设施,而现在则更倾向于中长期的居住需求,业主餐厅、医疗机构、健身设施等配套在逐步完善,使项目涵盖体育、休闲、度假、养生等多种需求。

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