5月济南新房成交下滑三成多
生活日报 2014-06-05 09:00
[摘要] 随着端午假期的过完,省城5月楼市也落下帷幕。从市场表现看,5月份济南楼市变数颇多,但整体来看成交同比仍处于下滑态势,开发商开盘当天成交率高低不一,基本都在三四成,随着价格更趋实惠,一些楼盘的成交量有所上升。
随着端午假期的过完,省城5月楼市也落下帷幕。从市场表现看,5月份济南楼市变数颇多,但整体来看成交同比仍处于下滑态势,开发商开盘当天成交率高低不一,基本都在三四成,随着价格更趋实惠,一些楼盘的成交量有所上升。
根据济南市建设部门每日网签数据,截止到5月31日,济南市新建商品住宅网签量大约在3600套,同比去年5月份的5554套,下跌了约35%。从市场具体表现看,5月份新开和加推房源的楼盘有十多个,加上原有在售房源,市场存量房源仍处于高位。从开盘当日的情况来看,成交率高低不一,一半多楼盘开盘当日成交率低于50%,但仍有个别楼盘因为入市价格低,或者是位置稀缺,而取得七八成,甚至九成的开盘成交率。
综合5月份各开盘和加推房源楼盘的情况看,推出房源当天的成交率在三四成,而去年同期70%的开盘成交率十分常见,市场对比十分强烈。但从5月份市场总体成交情况看,由于市场观望情绪仍比较浓厚,市场成交仍处于下滑状态。
在5月份的房地产市场上,各种促销措施层出不穷,“几乎我看过的所有楼盘都有自己的优惠措施。”济南购房者吕先生说,“零利息垫首付”、“低首付”、“93折”、“低起价”、“一口价”、“低开”……,楼市各种促销优惠措施让人眼花缭乱,有的项目开始直接降价。尤其是许多楼盘为了吸引刚需入市,都推出了低首付的促销行为,首付五六万的标语随处可见,的一家楼盘推出了首付3.9万元的口号。但从市场实际反应看,一些楼盘在推出优惠措施后,购房者反应仍较为平淡,购房者期待着市场整体更大幅度的让利。
从5月份市场的表现看,少数楼盘由于对价格作出了实际的优惠,带来了市场成交量的回升。例如中海和万科等一线房企,济南项目推出了批量优惠房源和特价房,还有的楼盘低价入市,有力地提升了自家项目成交量。从购房者的表现看,只要有实实在在的优惠,购房者会给予认可,并实际出手。
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（来源：燕赵都市报）地方楼市异动引发中央层面关注住建部授命摸底市场住建部仍希望依靠市场自我调整 部分城市的调控政策不宜退出
各地楼市出现分化
楼市库存激增、部分城市大幅降价的市场表现，引发了中央层面的关注。
记者获悉，日前住建部兵分几路密集调研地方楼市，实地了解房地产市场下滑程度，并集中在5月24日向国务院高层汇报工作。“此次住建部的调研除了有部里自己的例行调研任务之外，也是出于中央的要求。”一位接近住建部的人士向记者透露，“目前中央层面对楼市的关注度很高，因此要求住建部将目前市场波动较为明显、政策有所调整的城市情况摸底汇总上来。”
一位参与广州座谈会的政府人士透露，中央此次意在摸底各地楼市真实情况，全面、准确判断市场形势，明确指导地方调控方向。
上述参与座谈的人士表示，住建部调研结果显示，部分中心城市表现仍不错，目前对经济冲击并不大，但市场开始出现新的分化。原本认为三四线城市会更糟一些，但调研结果出来后，部分三四线城市的情况要好于杭州、贵阳、沈阳等二线城市。“住建部官员直言，地方确有自主调控的权利，但并不等同于放松限购，有些该坚持的政策必须继续执行，放松限购可能会给市场传达错误的信号，即认为国家又要开始新一轮救市，中央不愿看到这样的舆论导向。”参与深圳座谈会的一位业内人士告诉记者。
该人士还表示，住建部传达的调控方向是，2008年和2011年的两次楼市调整，皆因保增长而中断，这一次中央更希望市场能自我调整。而地方政府在防止供应过剩的同时，不能用传统的救市思路，将泡沫再一次吹大，引发硬着陆风险。在房产税、遗产税等经济手段没有出台之前，一些中心城市的部分行政调控手段不能退出。
政府关注成交量变化
上述接近住建部的人士透露，早在今年4月底、5月初的时候，住建部的司局级官员就去个别城市了解过情况，近期由于市场变化比较快，舆论压力也相对较大，因此住建部再度赴各地调研，摸底市场情况。“这次选取的城市，主要是一线城市、二线重点城市以及热点区域中的三线城市，这些城市的楼市波动具有代表性，有的城市政策上也存在一些调整。”该人士告诉记者，除了珠三角区域，还有长三角区域的浙江、江苏等库存较严重的省份。
以住建部在珠三角区域的调研来看，此次参与广州座谈会的有7个代表城市，包括惠州、肇庆、韶关、珠海、佛山、中山、广州，其中佛山高明区已暗中救市。
上述参与广州座谈会的政府人士透露，惠州代表汇报的材料显示，目前惠州市场库存面积有一千多万平方米，以目前的去化率计算，两年也难以消化完，是7个代表城市中库存的。
广州座谈会结束后，为了解更多市场情况，5月23日，住建部调研人员又赶赴深圳，当天上午召集了当地房企、银行、中介、专家等行业代表开会，下午前往新楼盘现场调研。
除了实地调研外，还有部分城市被要求上报房地产市场书面材料。湖南省住建厅有关负责人告诉记者，住建部这次并未去湖南调研，但要求他们在5月23日上午将湖南省1-4月份的房地产形势汇报上去，包括楼市基本行情、目前存在哪些问题以及地方政府下一步的打算等。“去年市场情况比较稳定，没有类似的汇报，今年情况有些特殊，舆论压力也很大，因此中央层面有些紧张。”上述湖南省住建厅负责人称。“住建部的调研结果显示，楼市总体情况没那么差，今年1-4月各项指标下滑幅度大，是因为去年同期基数太高，实际上，目前的市场情况要好于2011年和2012年同期。”上述参与广州座谈会的政府人士告诉记者。
上述参与座谈的人士还透露，政府目前重视成交量能不能提升。有了成交，开发商资金可回笼，投资不会受太大影响，经济就不会出现严重问题。如今令政府头疼的是，如何消化供应过剩问题。“目前，由于地方财政紧张，政府并不愿意提供大额的购房补贴，加上限购政策在有的二三线城市执行相对较松，救市效果存疑。”他表示。
日前有媒体报道称，住建部人士确认，除北上广深之外，其他城市的限购政策可以自行调节，尤其是库存过大的地方，但不会明确发文。
上述参会人士告诉记者，在座谈会上住建部官员专门提及此事，发表此言论的是原住建部法规司副司长徐宗威，目前已退休，不能代表住建部的声音。
该人士还透露，住建部官员在座谈会上表示，地方确实有自主调控的权利；但是不能把是否放松限购当做刺激楼市、谋求短期经济增长的手段；需从面向行业长期健康发展的角度，从公共服务配套的完善、新型城镇化的推进等几个方面来解决楼市泡沫软着陆的问题。
“有些中心城市，住房仍是稀缺资源，暂时不能放松限购。谈及佛山救市行为时，住建部官员在座谈会上说，‘佛山自作主张放松限购，这是它的权利，但政府将来能担得起责任吗？’”上述人士告诉记者。
“住建部官员在座谈会上强调，不能因有关房地产调整将影响到地方财政、银行等方面的声音乱了阵脚，以前房地产行业承担了太多，包括经济增长、就业、居住以及产业转型等，此次调整是市场自发调整，如果人为中断，未来房地产市场将出现硬着陆，后果更可怕。”上述人士称。
在住建部调研长三角后，5月23日，杭州出台“限降令”，规定低于备案价15%的楼盘不允许网签，否则需要重新申请备案价。“地方政府的救市方向也是想办法去库存，湖南省有六七千家地产项目公司，企业实力不强，抗风险能力弱，一旦资金链断裂，又会出现跑路现象。”湖南省住建厅有关负责人称，目前只是成交缩减，价格还算平稳，如果土地价格松动就不一样了，因为暂时还离不开土地财政。
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指明调控方向关注央行“喊话”效果
今年4月之后，楼市急转而下，这令作为房地产市场主管部门的住建部始料未及。
3月份杭州等地出现房价下降苗头时，住建部副部长仇保兴表态，杭州的降价现象不会蔓延。但4月以后，降价潮却呈现出扩散的趋势。
今年两会期间，住建部副部长齐骥提出了今年楼市调控的方向是“双向调控”，并对此做出了权威解释：所谓双向调控亦可称分类指导，即对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出。而对于库存量比较大的城市，要控制供地结构、供应结构。“双向调控政策作用的着力点是维持市场稳定，避免出现市场过热或过冷，在当时，大部分城市的房地产市场还是过热的。”工商联房地产商会会长聂梅生表示，“按照楼市调控的顶层设计，在保持市场稳定的前提下，一些地方的行政干预手段将逐步离场，市场化手段成为调节市场的主要手段。”“从目前来看，中央对房地产市场应该不会再出台‘一刀切’政策，但为保下半年的经济平稳，未来在金融、投资等方面出台一些导向性政策也是可能的。”上述接近住建部的人士向记者表示。
上述参与广州座谈会的政府人士透露，会上，住建部特别要求惠州对光耀地产做专项材料报告，以了解涉及民间借贷的规模和影响到底有多大。“此外，住建部官员还十分关心5月12日央行‘喊话’放松个贷后，商业银行是否‘听话’。据了解，目前仅有工行将贷款腾挪增加了房贷规模，要求深圳辖区内的支行加快住房贷款的发放，其余银行均未遵照执行。”上述人士说。
他还透露，住建部官员在座谈会上强调，限贷并不是行政干预手段，而限购是在经济、税收手段不到位的情况下被迫出台的下策，符合目前中国经济的需要。“中央希望银行不要拖后腿，也要求开发商降价走量，但会上开发商和银行各执一词。开发商抱怨银行不放款，降价了资金也回笼不了。银行人士则称，银行并没有停止放款，只是上浮了利率。”深圳一位参与座谈的业内人士告诉记者。
各地出台救市政策
南宁：周边5市居民购房无障碍：广西北部湾经济区内5市户籍居民家庭可参照南宁市户籍政策购房。
天津：4月底开始，天津市陆续有滨海新区差别化限购和天津放开三套住房限购的传闻传出。滨海新区差别化限购，即只要在滨海新区无房，即可在新区购买一套住宅。实时消息是，天津差别化限购未像传言的那样在滨海新区房交会现场公布实施。
杭州：萧山区允许土地竞买保证金上限不超过1000万元。
宁波：所在地无房就算首套仅在拟购房所在地核查。
无锡：购房60平方米以上，且在本市有稳定工作的人员，准予落户。
安徽铜陵：在铜陵市购买家庭普通商品住房的，由同级财政按房价1%的比例给予契税补贴。
救市能否撼动房价向下之势
一些地方政府陆续匆忙救楼市，恰恰从侧面反映出目前楼市的危机，反映出房地产低迷和房价向下的趋势，还折射出房地产低迷和房价下降正好动了地方政府的奶酪———土地财政、GDP政绩、房地产税收。
中央对地方债务规定了明确的责任考核制，而庞大的存量地方债大约有40%是土地出让金担保的。一旦房价下降，必将传递到土地市场，土地出让价格必将走低，最终将影响到地方债的还本付息，引发金融风险。
地方过度倚重房地产的泡沫式发展，一旦房价下降，楼市低迷，将直接影响地方经济增速，从而影响到地方官员的仕途。加之，房地产低迷后，附着在房地产上的税收收入也将较少，这是很多地方官员无论如何不愿意看到的。
目前，一些二三线楼市的低迷是市场机制自动自发作用的结果，与过去用行政手段打压楼市有根本性区别。这轮房地产非政策性调控导致的萧条，是行政手段很难阻挡的。人们有“买涨不买跌”的传统，如果一些地方政府救市，反而给市场放出楼市萧条的信号，让需求更加谨慎，最终悖离救市初衷。
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