[摘要] 从去年底至今,有过买房办按揭贷款经历的人,很可能有这样的困惑:个人征信记录良好,也有稳定的收入和税单,且工资流水清晰,可是银行房贷却很难申请下来;好不容易申请到,首套房贷利率都上浮了 5%-10%,想想几年前朋友购房贷款能打八九折,心里很不是滋味。
从去年底至今,有过买房办按揭贷款经历的人,很可能有这样的困惑:个人征信记录良好,也有稳定的收入和税单,且工资流水清晰,可是银行房贷却很难申请下来;好不容易申请到,首套房贷利率都上浮了 5%-10%,想想几年前朋友购房贷款能打八九折,心里很不是滋味。
这样的情况看来并不少见,以至于央行在近期的住房金融服务专题座谈会上对银行下要求:控制个人房贷的“压单”,接单、审批后就要尽快放款。
个人房贷为啥又贵又难贷?上网搜索,发现几乎所有论点都将银行行为全盘归咎于“房价将下跌”。这一逻辑本身没错,可是未免简单化。在银行“放房贷”这一看似简单的业务背后隐藏着一把把小算盘:一个房贷,对于银行来讲,有三套逻辑。
对于央行苦口婆心将个人住房贷款解读为“有经济增长稳定功能”,并要求优先确保住房消费贷款的资源配置,银行将作何反应?当前各银行的额度情况又有哪些复杂性?换句话说,你的房贷接下去能宽松起来吗?
银行对于房贷的三种逻辑
零售贷款
(按贷种分类)
资金定价逻辑
“拍卖”额度 总行放出额度大盘子,各个分行出价,出价高的得到更多额度“等米下炊” 个人申请房贷获贷的先决条件是这个支行和其分行本身要有相应的零售贷款额度给你
排队“等贷” 当客户经理告诉你“排队等一等”时,在你前头“插队”的情况可能时有发生,同样因为“价高者得”
中长期贷款
(按头寸期限分类)
流动性管理逻辑
额度分配 在贷款期限上,每个银行都有长期、中长期、短期贷款间的额度分配及平衡“集中度”管理 资产要分散在几个篮子里,“就像你不会把所有钱都拿去投一个公司的股票,或都拿去投黄金一样”
尴尬现实 零售贷款中长期资产的盘子已趋于饱和,长期资产中流向房地产的集中度也过高
房地产类贷款
(按投向分类)
风险控制逻辑
贬值 在银行的话语体系里,房价下跌直接意味着“抵押物贬值”
不良率 房价不涨甚至下跌,可能导致贷款不良率上升
拍卖损耗 坏账产生的房产拍卖往往流标,流标后再拍就要打八折卖
算盘“拍卖”贷款
抢额度成本转嫁客户 “等贷”时也可能被插队
在银行的经营逻辑里,个人房贷究竟算个啥?其实,从部类划分看,房贷的头上有三顶“帽子”:在贷种上,房贷是个金业务,属于“零售贷款”;在头寸期限上,房贷是“(中)长期贷款”;在投向分类上,个人房贷亦属于“房地产类贷款”。
你去一个支行申请个人房贷,获贷的先决条件是它“有米下炊”,即这个支行和其分行本身要有相应的零售贷款额度给你。为什么有些银行会“压贷”?问题就出在了额度上。
它的额度从哪里来?“说白了就像‘拍卖’一样,总行每年放出零售条线的额度大盘子,各个分行出价,出价高的得到更多额度。”一名城商行计财业务人士这样表述。其中“价格决定论”显而易见。这名计财业务人士由此认为,“像上海这样的大城市的分行就比较吃亏”,因为这些地方的金融业市场化程度高,使得贷款的定价更透明以至价格偏低,而定价上不去也就影响了分行向总行“抢”额度资源的能力。
顺着这一资金定价逻辑,有3个银行不愿告诉你的秘密,你在贷款时必须心里有数。
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