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新型城镇化发展新型城镇化发展论坛在济举办

济南时报   2014-05-31 01:00

[摘要] 3月16日,《国家新型城镇化规划(2014~2020年)》正式发布,新型城镇化将给房地产业带来怎样的发展机遇,再度引起业界的高度关注。5月28日下午,在喜来登酒店举行的“新型城镇化下房地产市场发展的机遇与挑战高峰论坛”上,专家、学者围绕新型城镇化为济南地区房地产市场发展带来的机遇与挑战进行了探讨,其

3月16日,《国家新型城镇化规划(2014~2020年)》正式发布,新型城镇化将给房地产业带来怎样的发展机遇,再度引起业界的高度关注。5月28日下午,在喜来登酒店举行的“新型城镇化下房地产市场发展的机遇与挑战高峰论坛”上,专家、学者围绕新型城镇化为济南地区房地产市场发展带来的机遇与挑战进行了探讨,其中有关人口老龄化背景下成功的城镇化和商业在城镇化发展中的角色扮演两大议题,与当前房地产市场十分契合。

1、专业化养老社区建设是新型城镇化成功的关键

在就人口老龄化背景下城镇化如何才能成功这一问题进行探讨时,DTZ戴德梁行北亚区策略发展顾问部董事容亚当直言不讳地表示,专业化养老社区的建设,是老龄化背景下新型城镇化成功的关键。

容亚当认为,当前城镇化中不可忽视的一个问题是户籍改革中的福利转移问题。由于户籍问题,缴纳社会保险不足或不缴纳社会保险情况下,外来人口在进入老年以后难以积累起足够的养老保障,也就难以在城市中长期生活;如果回到农村,由于社会保障未能进行良好的转移和衔接,单纯依靠土地也难以支持返乡农民工长期的生活。

通过推进新型城镇化,农村与城市在老龄社会福利方面的差距可以逐渐缩小,最终实现城乡福利同质并轨,但户籍与福利改革需要时间,并伴随着巨大的财政压力。容亚当认为,在这样的背景下,资本来源相对丰富、经营成功且率良好的专业化养老社区的运营与建设,成为老龄化背景下新型城镇化目标得以实现的关键因素。

据容亚当介绍,国内老年住宅按建设经营者类型可分为政府型、政府福利型和企业盈利型,而发达国家和地区的养老社区发展经营模式,则主要包括政府福利型和政府扶持+发展商盈利型。在对比我国与发达地区养老社区模式的异同后,容亚当详细阐述了新型城镇化中养老社区规划设计的要点,包括区块功能划分、空间布局形态、道路停车系统、建筑布局形式和配套设施类型等的规划思路。

当前,不少房地产开发商已经看到了养老地产开发或者养老社区建设面临的巨大商机。容亚当表示,在新型城镇化背景下,开发商应视乎自身的资金情况、企业发展战略及居民消费水平等因素,来选择合适的开发经营模式,并加强与政府的协商,争取资金和政策方面的支持。

2、新型城镇化下开发商业地产首先要考虑如何“退出”

近几年,随着城镇化进程的加速推进,各地在旧城改造和新区开发中,更倾向于通过大型城市综合体的规划建设,来引领和带动区域的发展,越来越多的开发商也将关注点集中到大型购物中心等综合体的开发建设中来。DTZ戴德梁行中国区商业顾问部主管及董事甄仕奇认为,运营管理是商业地产项目成功的关键,甚至先于项目定位及招商。

在从事商业地产开发的企业中,不少是做住宅类产品出身,在积累一定的资本和经验后,才转型开发城市综合体或大型购物中心,但在开发过程中,往往仍然沿用惯有的住宅开发经营模式。甄仕奇认为,商业项目开发伊始,开发商首先就要考虑清楚项目未来如何“退出”,即如何将地产产品真正融入商业市场,如何让自身从一个开发建设者蜕变为资产运营管理者。

在解决商业地产项目运营的核心问题后,商业地产项目要取得成功,必然还有其他因素。甄仕奇认为其中有3个要素极为关键,这就是建筑、业态和特色。

首先是建筑设计。设计决定“高度”。商业地产项目建筑设计包含产品的外壳和内在细节,什么样的建筑形态、如何规划人流动线、中庭和广场怎样设计、主力店的设计预留、是否考虑艺术设置和景观等,这些都直接影响商业项目未来能够承载怎样的品牌客户和消费人群。

其次是业态,它决定项目的深度。开发商应基于项目所在城市的产业和经济发展状况、所处商圈的市场条件、消费人群的消费特征等因素确定项目定位:是照顾家庭诉求的邻里中心,还是白领热衷的年轻潮流?是高端奢华的城市商业地标,还是服务于周边住宅或写字楼的商业配套?通过不同产品定位来进行业态组合。

此外,一个商业项目如果能挖掘到突破性的、开市场先河的亮点,并与项目定位相契合,打造出独有的特色,也将为项目带来更高的人气和市场关注度。

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