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吕兆毅:济南规划多个城市综合体 商业地产迎来机遇

——商业地产投资季&济南投资者大会

房天下  作者:流流   2014-04-01 00:30

[摘要] 随着济南城市规模的不断扩大,商业地产前景越来越被看好。商业地产作为一种投资品和房地产业态,也受到了济南消费者和业内人士的青睐。在住宅限购后,不少专业人士指出,商业地产应该成为投资者的下一追求目标。

编者按:随着济南城市规模的不断扩大,商业地产前景越来越被看好。商业地产作为一种投资品和房地产业态,也受到了济南消费者和业内人士的青睐。在住宅限购后,不少专业人士指出,商业地产应该成为投资者的下一追求目标。捕捉投资热点,探寻市场机会!房天下聚房地产业内精英,共话2014商业地产潜力,剖析投资之道。房天下为开发商、商用物业投资者及品牌商家搭建了一个解惑答疑的共赢平台。

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山东省科学院山东省科技发展战略研究所研究员  吕兆毅

【房天下】我们都知道,济南近几年商业地产的发展非常迅速,城市综合体也在不断增加。  吕教授,就您看来,目前济南商业地产市场情况如何?投资优势有哪些?

【吕兆毅】应该说济南对于商业地产的发展还是很有吸引力的,济南发展商业地产的优势主要有以下几个方面。首先,以济南为核心,辐射泰安、莱芜、滨州、聊城、德州、淄博六市的省会城市群经济圈,也就是我们所说的“6+1”模式,对济南的发展提出了更高要求,也吸引了更多的企业来济南落户。例如清华紫光,今年就计划投资130亿元在济南市长清区创新谷和济南高新区分别建设两个大规模研发基地,重点发展芯片制造和大规模集成电路产业,这也是济南科技招商迄今为止的一笔合作协议。这就说明,越来越多的企业,他们的研发和总部正在逐渐向济南集中。

其次,济南虽然也有一定程度上的环境污染,也有PM2.5,但就华北整体范围来说,还是有一定优势的,这也会吸引不少企业的落地。

也有不少企业看中了济南的后发优势,这对济南商业地产会起到一个带动作用。清华紫光科技城项目将会在2018年底之前全部建设完成,项目建成后,将引入不少于500家科技研发企业,其中包括一大批世界500强、国内电子百强企业和上市公司。

还有就是,济南的房价、教育成本等相比北上广深等大城市要低得多,目前人才不仅在向北上广深等大城市流动,济南这样的典型二线城市也有自己的独特优势,能够吸引人才。这也是促使不少商业地产落户济南的一个因素。

【房天下】那么您觉得,投资商用物业的客户应该考虑哪些方面的因素?有哪些风险?

【吕兆毅】只要是投资,风险肯定是有的。最近楼市也有一些新动向,房价似乎在发生着变化。可以这么说,房价正在处于一个分化阶段,一方面,是整体房价的上行趋势,另一方面,则有一些楼盘逆市而行,不断释放降价信号,以吸引消费者。当然,这都是特例,我们可以把它看做是一种营销方式。

目前济南的商业地产市场,整体处于一个供大于求的状况中。我们不能说楼市拐点已经到来,但是确实是有一些唱衰的声音。就济南去年商业地产的销售速度来说,目前的济南库存,至少要消化10—20年,并且这个消化周期还在不断延长。至于价格,大涨或者大降都是不太现实的,现阶段还是会维持一个比较平稳的上涨趋势。

【房天下】当前商业地产常见的的运营模式,像产权拆散分售、大规模的整体持有统一运营等,您觉得哪个更适合济南市场?

【吕兆毅】这个要根据投资方的策略而定。就目前的济南市场来说,整体持有,统一运营的方式比较常见一些。一个最典型的例子,就是万达广场。万达广场可以说是城市综合体的成功范本。尤其是目前济南的城市中心正在分散布局,像过去那种一个城市只有一个中心的局面已经不复存在了。在“十二五”中,济南一共规划了16个中心城市综合体,而且以后只会越来越多,这对于商场、写字楼、商铺、公寓等等各种商业地产形态来说,是一个大的机遇,当然,也是大的挑战。前些天万达刚刚在高新区拿下一块地,毋庸置疑这又将是一个万达广场。

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