[摘要] 2014年，房地产市场不再是继续2013年的辉煌，而是突发转向，房市悲观情绪蔓延。此外，房地产调控也不再针对于房价，而是转向强调政府在增加住房供给的责任和市场化改革中的经济功能。
2014年，房地产市场不再继续2013年辉煌，而是突发转向，房市悲观情绪蔓延。此外，调控也不再针对房价，而转向强调政府在增加住房供给的责任和市场化改革中的经济功能。那么与中国经济息息相关的楼市，究竟是会泡沫破裂，促使宏观经济硬着陆，还是会继续发展，中国应怎样面对已经进入调整的市场，多位业内人士，在2014中国发展高层论坛“房地产市场与宏观经济稳定”分论坛上给出了建议。
佐藤康博：中国应避免操之过急挤泡沫防止出现日本似崩盘
对于中国的楼市泡沫，有些人认为将会是第二个日本，那么，对于已经经历过泡沫破裂的日本来说，对中国而言有怎样的启示。对此，瑞穗金融集团总裁、首席执行官佐藤康博认为，中国的楼市虽然城市之间存在着差异，但从整体上并没有发生像日本80年代那样强烈的价格上涨。但是值得注意的是，如果不加以控制，就有可能会成为泡沫。
“日本是在上各世纪80年代的后期，到90年代的初期，经历了房地产泡沫的。”佐藤康博介绍到，以东京为例，东京市中心的房地产，由于对办公楼需求增大的预期从1983年开始快速上涨。随后在1987年，土地价格暴涨，并从东京向地方大城市波及、扩散。
他指出，由于政策方面急速紧缩等措施的原因，80年代后期以来的这场房地产泡沫，在进入90年代后便迎来了破裂。
对于日本泡沫产生的主要原因，佐藤康博认为，有三个要素导致了泡沫，个是长期的货币宽松。从80年代中期到末期，日本保持了长期的金融宽松。当时日本是靠货币宽松政策来消除日元带来的萧条，金融宽松持续了四年之久。因为人们担心一旦取消宽松，日本的经济增长后继发力，同时美国也对日本施加压力，要求增加需求减少美国的贸易赤字。第二，人们对内需和房地产的预期过高，居民和公司对日本经济信心满满，因此他们不断地花钱和投资，而同时宽松的货币政策又持续，使得大家对于房地产过度投资甚至是投机，远远偏离了实际的需求，这也使得房价快速地上涨。第三，银行大规模放贷也刺激了泡沫的放大。银行对房地产大量的放贷同时也接受了房产抵押贷款，企业不仅向银行借贷也在市场上进行其他的融资，因此他们会把大量的资金投入到房地产市场。
佐藤康博表示，在这种情况下，日本政府突然收紧货币政策，限制银行对房地产放贷；推出房产税加速促使房地产泡沫破裂。在泡沫破裂之后，日本的经济和房产市场就陷入了长期的停滞。金融机构因此也出现了大量的坏账，从1992年到2004年，日本国内银行累计的不良贷款处置损失达到了94万亿日元。
对于现阶段中国的房地产市场，佐藤康博认为，虽然中国整体上看并没有发生像日本80年代那样的强烈的价格上涨，但如果不加以控制，就有可能会成为泡沫。要避免过高的期待值。我们需要避免采用过度的刺激政策。因此，他建议，中国在注意利差收入缩小对金融机构影响方面的同时，要有序推动利率市场化，避免实际利率倒挂状态的长期持续非常必要。但也不能操之过急挤泡沫，因为日本就因实施房地产融资总量限制快速上调利润利率等操之过急的紧缩措施导致了长期的经济疲软。
张玉良：房地产5至8年仍将维持较快增长
绿地集团董事长、总裁张玉良表示，当前对于房地产行业有不同的声音，有人认为是转折点，有人认为会崩盘，但我认为中国房地产至少在未来5到8年间会像今天的天气一样非常好。
张玉良表示，现阶段中国房地产特点是，一线城市产业、资源聚集度仍在不断加强的背景下，人口快速聚集。但面对有限的供应时，房价则有可能仍会小幅上升。但三四线城市，产业发展不够健康，人口净流出比较大，供应过剩，但若大幅度控制，地方债、影子银行都会因这个问题而波及。
“在城市分化的同时，产品也在分化。”张玉良说，在各方因素的影响下，住宅地产增长速度在放缓，有些城市放缓得更快，与此同时，产业地产却正以较快速度增长。
张玉良认为，有一些问题确实应该值得高度地重视，例如一些城市，以及一些企业出现的风险现象。
“我们应该用市场的力量把它完善好。”张玉良说，过去过多的行政调控有些违背了市场规律的调控，未来调控将更市场化，这样在刺激调整完善中让这个市场更释放。“总之我认为当前的市场在未来五到八年依旧很健康，但发展也会与问题并存。”
宋林：市场处于调整期政府应减少微观干预
“今年房地产已经进入到调整期，我相信这个调整期是健康的，过了调整期中国房地产行业会更加健康地发展。”华润(集团)有限公司董事长宋林表示，要相信市场的力量。政府应在宏观经济层面、社会的层面、市场的公开公平公正的法制环境上多引导市场而不是干预微观的行为。
宋林说，对于房地产这样既关系到民生又关系到宏观经济的发展的特殊行业，应该用三个维度来看。，短期与长期的关系问题。房地产短期的发展目标跟长期发展目标的关系问题。第二，局部跟全部的关系问题，中国市场比较大，差别化比较明显，往往从行政干预容易一刀切，在中国北上广深的市场是非常畸形的房地产市场，不能代表中国总体的房地产市场。第三，房地产行业跟宏观经济乃至金融体系的关系。
“房地产特殊属性决定其是宏观经济晴雨表。”宋林说，从国家来讲，房地产调控原则应是让这个行业平稳健康稳定增长，避免大起大落，宋林认为，建立保障房长效机制是未来重点。一方面，保障房差别化，从政府来讲首先要解决最贫困的这群人基本的居住权的问题，政府可能基本上要用财政收入来投入建廉租房，当然这不能用简单的投资回报的角度来看，提供基本人的居住权的问题。另外，保障房的建设要和商品房良性互动。商品房的健康与否，是保障房的基础。也就是说商品房本来是给中高端人士的完全市场化的方式，这是资源二次配置的一个有效途径，也就是让有钱人买好房子和贵房子，通过好房子和贵房子通过税务机制转化为政府作为保障房的资金来源，这样形成一个良性的互动，这样保障房才能有长效机制，否则长期下去保障房的持续的发展的能力是受到影响的。
任兴洲：中国住房市场出现分化未来应实行分类调控
国研中心市场经济研究所所长任兴洲表示，当前中国住房市场出现新阶段性趋势。，增长速度放缓或者说增速换挡。但这是房地产持续十几年高速增长后，规律性开始回落。第二，供求关系发生明显变化。第三，区域市场分化。销售土地市场及房企都表现出分化的特征。“这种分化特征并非偶然，也不是局部的”任兴洲表示，我们计算经济较好的江苏省，它的整体的全省的大多数的地方的住宅的去库存化率已经长达15到16个月左右，所以整体上是发生了变化，当然分化有人口聚集的因素，产业布局的因素当然也有供求的因素。第四，双轨供给形成。一边是政府承担起主导的保障功能，另一方面，市场配置资源的决定性作用。
而对于现阶段房地产市场的风险，任兴洲认为，从一方面来看，在投资增速回落的过程中对经济增长、地方财政、地方债务的影响需要控制。另一方面，市场分化的过程中要注意三四线城市产能过剩的危机和一线城市的危机。最后，应注意房地产的资金问题。
任兴洲表示，在这样的背景下，调控的思路一定会转变为分类调控。与此同时，发挥地方政府的作用，保持房地产金融的中性的金融政策，完善保障房，特别是加强预期的管理。此外，还应着手建立长效机制。
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在融资成本趋同、信托兑付风险加剧的情况下，资产管理公司如今开始成为品牌房企“输血”扩张的新宠。
3月21日，云南城投（600239，SH）以债权转让的方式，向中国长城资产管理公司借款9亿元，期限3年，借款成本10.2％，并由多家关联方为其提供增信担保。
今年以来，除了云南城投之外，金科股份（000656，SZ）、华夏幸福（600340，SH）等多家房企，借助相关地产债权转让的方式，向东方、长城等资管巨头们频频融资，额度累计数十亿元。金科股份曾公开表示，前述债权转让事宜，有助于增加公司资金流动性，促进业务发展。
多位房地产金融业内人士向《每日经济新闻》记者表示，房企仍处在高速扩张期，对资金需求强烈。由于信托前期管理制度不到位，影响了整个信托业的声誉，发行信托变得很困难，房企只好寻求更好的融资渠道。同时，随着房地产业进入下行周期，会有更多的地产项目遭遇资金风险，卷入债务链条，这为一些有实力的资产管理公司提供了更多的业务扩张机会。
借道资管公司筹资
《每日经济新闻》记者观察到，云南城投作为云南省国有资本的运作平台，之前在昆明环湖东路进行数万亩土地的一级开发，曾引发A股市场、券商机构的热捧，但后续开发至今“杳无下文”，也因此沉淀了大量资金，在当前银根收紧之际，自我救赎成为该公司扩张发展的必需。
除了频繁“卖子”套现解渴之外，云南城投将目标锁定在了资管渠道。今年3月21日，云南城投对外公告称，长城资产管理公司昆明办事处以债权收购方式向云南城投提供9亿元借款，期限3年，合同约定年利率10.2%。
在增信措施上，云南城投的大股东云南城投集团、全资子公司西双版纳云城置业将提供连带责任保证担保，其所持有西双版纳云城置业100%股权提供质押。
对于云南城投来说，向资管公司借款并非首次。去年11月16日，华融资产管理公司云南分公司以债权收购方式向云南城投借款8.1亿元，期限2年，年化综合融资成本约11％，其增信措施与前述并无太大差异。
迪马股份(600565,股吧)董秘张爱明向《每日经济新闻》记者表示，与信托其实也差不多，这也是当前开发商的一种融资方式。在某研究中心总监看来，房企仍然处在高速扩张期，对资金的需求量仍然非常高。
今年3月17日，金科股份对外表示，公司与东方资产管理公司郑州办事处签署债权转让及清偿等相关协议，公司旗下的湖南金科将其100%持有长沙金科的8.018亿元债权，转让予东方资产管理公司，折价后转让价为8亿元，期限2年，综合融资成本11.3％。
此外，华夏幸福及其子公司近日也与信达资产管理公司签署债权收购及债务重组协议，截至去年12月1日，子公司京御地产尚未归还大厂华夏19.78亿元债权，而大厂华夏拟将到期的18.854亿元债权转让予信达资产管理公司，交易价为15亿元，期限3年，折价率达18.4%。
值得注意的是，前述房企债权转让与融资一般均在2年以上。中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌亦告诉《每日经济新闻》记者，长期借贷当然对开发商会有利，一定程度上也能够稳定公司业绩，开发商现在更强调融资方式组合。
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