[摘要] 近日，香港富商李嘉诚在谈及内地楼市时称，内地房地产市场是“面粉贵过面包”，地价明显高于房价。根据本报监测数据，近三年来，济南居住用地的平均楼面地价为1863元/平方米，若按居住用地占房价比例20%来计算，济南平均房价理论值为9315元/平方米。
近日，香港富商李嘉诚在谈及内地楼市时称，内地房地产市场是“面粉贵过面包”，地价明显高于房价。实际上，作为影响房价的重要因素之一，地价的高低也能从一个侧面反映出楼市的兴衰。本期“财经新闻·房产”就让我们揭开济南地价的面纱来一探究竟。
◆6年间地价涨了270%
俗话说，水涨船高。同样的，土地热，楼市则难降温；地价涨，房价通常也会走高。根据相关调查，济南市住宅用地价格占房价的比例为15%—25%。通俗来讲，如果某楼盘的售价为10000元/平方米，那么其中有2000元左右是买地钱。“房价只升不降”是很多市民的直观感受，那么近年来，济南成交的居住用地价格走势如何？据本报监测，从2008年到2013年的6年间，济南住宅用地的成交均价呈震荡上升趋势，震荡点位于2012年。据本报数据统计，2009年，济南市住宅用地成交均价220万元/亩，同比增长49.8%。此后，居住用地均价一路上扬，在2011年达到369.8万元/亩。然而，2012年，地价出现2.9%的小幅下调，此后逐步回暖，2013年达到398.5万元/亩。济南市国土资源部门实时统计显示，2014年1月济南土地市场异常活跃，短短一个月累计成交45块土地，总成交金额177.87亿元，创下了有史以来的月成交纪录。开发商拿地热情的高涨，也在带动土地价格的上涨，1月济南居住用地成交均价440.6万元/亩，同比涨幅达10.6%。
◆东部地价每亩涨了260万
2008年底，伴随新城区的拓展，济南城市的各项职能逐步东移，一场基于东城崛起而流行起来的“移巢”运动，极大地鼓舞了市民置业东部的信心，使得济南东部地区的土地交易炙手可热。
信立怡高2008年统计报告显示，济南市当年居住用地成交均价146.88万元/亩，其中，中部居住用地以557.4万元/亩的均价居各区域成交均价之首，东部住宅平均地价为187.61万元/亩，排名位居第三，北部和西部均价分别为111.86万元/亩和72.18万元/亩。而济南2013年出让的101宗住宅用地中，东部36幅住宅用地成交均价达到447.0万元/亩，高出整体平均地价12.2个百分点。值得注意的是，2013年中部住宅用地均价314.2万元/亩，在各区域成交均价中排名第三，与6年前的东部恰好进行了“地位互换”。同时，2011年以来，随着济南西站拉动效应的显现和旧城改造的加速推进，西部地价“咸鱼翻身”，强势崛起。2013年，西部住宅用地以均价390.1万元/亩的成绩在济南五大区域中进阶第二名，成交价格直逼全市土地均价。
◆楼面地价平均每平1863元
在楼市中，人们常常听说“楼面地价”这个词。楼面地价是特殊的土地单价，指的是土地总价格除以该土地所允许的建筑面积，从而得到的土地上建筑物面积均摊后的土地价格。在现实中，楼面地价比土地成交单价更能反映出楼市的走向。统计数据显示，在济南地价不断攀升的同时，各楼盘的容积率也在同步攀升，造成了济南楼面地价的平缓。根据本报监测数据，近三年来，济南居住用地的平均楼面地价为1863元/平方米，若按居住用地占房价比例20%来计算，济南平均房价理论值为9315元/平方米。
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近来，围绕房地产市场是向好还是向衰争论不断，让人一头雾水。其实，这种争论本身已经成了一种游戏，房地产市场未来如何哪能通过简单的分析就能得出准确结论？本报今天起推出系列策划：济南楼市真相，我们不向您提供结论，而是通过对济南房产市场现状的客观描述为您提供一种参考。
东城依然金贵，西城强势崛起
在过去济南人置业有句话，叫“宁在东边买张床，不在西边买套房”，现如今济南楼市究竟哪最贵？哪？在被本报列入统计的10个楼盘样本中，均价的是位于东部的海尔绿城全运村，2011年-2013年，该楼盘3年成交均价为14108元，其中单月均价出现在2011年的个月，售价高达19004元/平。
统计样本中，价格的楼盘是位于西部的绿地国际花都，3年成交均价仅为5977元。
而对样本的套均价格统计也显示出“东贵西贱”的分布倾向，其中套均价的海尔绿城全运村，单套价格是的绿地国际花都的4.02倍。
2013房价降了？未必
去年济南房价涨了还是跌了？国家统计局给出的答案是涨了，统计局数据显示整个2013年，济南房价都在持续上涨。单从走势上看，本报监测楼盘中有9个2013年均价比2011年上升，趋势与国家统计局数据一致。
9个上涨的楼盘中，涨幅前三位的分别是阳光100国际新城、海尔绿城全运村、鲁能领秀城，每平方分别上涨1150元、1800元、860元，涨幅分别为13%、12%、10.6%。
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