2013济南土地供需两旺 2014向品牌开发商集中

2014土地市场观点

土地向品牌开发商集中

万科、中海、绿地、恒大、世贸等一线知名开发企业持续发力，龙湖、海亮、帝华等新开发企业进驻济南，10开发企业已齐聚济南，市场的聚集度将更高，未来土地市场将依然会持续增长。

土地放量仍将向东西部区域集中

预计东、西部两大片区仍将是土地市场供应的主力。未来的土地供求热点除西客站片区外，华山片区、滨河新区、工业北路、唐冶片区等都将成为新的热点区域，土地成交量也会随之大幅度增长。

2013住宅市场表现

住宅供应

总供应：总供应量为57389套、663.49万平米，较去年上涨27.0%和28.9%。近四年来，济南的住宅供应呈直线增长，本年度达到近六年来的值

新增供应：新增供应量为48166套、543.28万平米，较去年增长39.2%和36.9%，本年新增供应一方面主要来源于传统在售的刚需大盘，如万象新天、中海国际社区、恒大雅苑等项目的持续加推；另一方面主要来源于以化纤厂为中心的热点区域的新入市项目。

区域供应：延续东部、西部为主力的局面。

户型供应：刚改需求得到彻底的解放，刚需及刚改客户成为市场争相抢夺的机会，开发商积极的调整户型产品迎合市场，以两室、三室产品供应为主，供应量大幅度的增加。从各套型的供应比例来看，两室和三室约占整体供应的89%，是市场供应的主力房型。其中三室占据份额，为359.54万平米；两室其次，为198.86万平米。

住宅成交

总成交：2013年全年普通住宅共成交46221套，518.44万平米，与去年相比上涨27.9%和29.8%。近两年济南市场出现非常明显的供销两旺局面，成交率均高达到77%以上。虽然近两年的成交率基本一致，但是2013年的供应和成交较去年有明显的上升，本年度的成交面积已经突破500万平米。品牌开发商的不断入驻，新项目的大量入市，刺激了济南楼市的发展。

各套型成交：刚性需求是本年成交的一大特点，两室、三室成交套数和面积分别占全年总成交的92%和88%。其中三室成交比例，达23610套、287.51万平米；两室其次为18690套、169.36万平米。改善型需求萎缩，全年成交套数仅占6%。

住宅价格

成交价格：全年成交价格相对平稳，未呈现大幅度上涨或下跌，但较2012年各月的成交均价有明显的增长，

本年度的整体住宅市场的成交均价为8527元平米，较2012年的7826元/平米，增长幅度为9.0%。2013年全年市场上刚需产品仍然为成交主力。2013年全年的市场成交均价由1月份的8352元/平米上升至12月份的8627元/平米，涨幅约3.3%，全年基本保持稳中有升。

精彩阅读

1月成交萎缩房价暴跌论再起专家称今年是过渡年

2014住宅市场观点

存量约140万，低库存

2013年底存量约145万平米（库销比约为3.3：1），济南住宅市场处于低库存时期。

外来人口快速增长，提供有效需求

济南外来人口的增长由2010年以前的8万人/年，增长至近三年的14万人/年，外来人口增长速度加快，增加有效需求，济南住宅市场将进入持续的高增长的时期，成交量仍将会有较大幅度增长。

新增供应保持高位

预计2014年将有约650万平米以上的新增商品住宅项目进入市场（根据2013年成交居住用地以及已确定入市加推项目推算），2014年预计供应量将达800万平米以上。成交价格将平稳上涨，涨幅低于2013年。

2013公寓市场表现

供应

总供应：总供应为10454套、54.84万平米，同比分别上涨33.6%和39.9%。从走势来看，2013年公寓市场的供应量达到近六年来的峰值，已突破一万套，供应面积突破50万平米。

新增供应：新增总供应量为6752套、35.65万平米，同比上涨3.4%和16.3%。本年度的新增供应量主要来自新入市的力高国际、东都国际、华创观礼中心、米拉公寓，凤凰soho、天业龙奥天街和金光旺角等项目。

区域供应：东部市场依旧是供应主力，东部供应约为6169套、31.70万平米，占比分别为59.0%和57.8%。随着东部行业市场的持续升温，东部公寓市场未来发展利好。

成交

总成交：成交量为6109套，31.2万平米；同比上涨48.2%、55.6%，本年度公寓套数和面积成交率为别为58.4%和56.9%，较去分别上浮5.7和5.8个百分点。主要受行业大环境的影响，在售项目加推频繁，新项目的集中入市，投资客投资信心指数增长，客户投资热情有所上涨，整年公寓市场成交较好。

价格

成交价格：全年公寓市场整体价格走势较平稳，由1月份的11497元/平米下降至12月份的10827元/平米，下降幅度约5.8%。本年度的成交均价的值出现在5月份，为12172元/平米，主要是由于中部高价位项目入市，且成交较好，从整体上带动了市场价格的上涨； 8月份的市场成交均价达年内的值，为9241元/平米，由于东部低价位项目的冲击，主要是东都国际新项目的入市和祥泰广场项目加推新房源，两个项目的成交量占整个8月份总成交量的74.1%，从而拉低了整体市场成交均价。

精彩阅读

1月成交萎缩房价暴跌论再起专家称今年是过渡年

2014公寓市场观点

存量增大，进入高库存

截止2013年年底，公寓市场库存量约为23万平米（库销比约为9：1），同比增加21.1%，库存压力增大，进入高库存时期。

供给增大，销售压力大

随着2013年大量商服用地的供给，未来公寓市场供应量将会继续增加，开发商销售压力增大，整个公寓市场依旧处于去库存化状态。

价格上涨动力不足

公寓产品价格上涨动力不足，预计价格将有所下降。2014年，公寓市场为实现成交促进回款，仍将以价格促销为主要手段之一，促进公寓市场的成交。

精彩阅读

1月成交萎缩房价暴跌论再起专家称今年是过渡年

2014写字楼市场

供应

总供应：供应量为50.70万平米，同比上升15.5%，近三年的写字楼市场供应呈明显的逐年上升的趋势。.

新增供应：新增供应量为35.79万平米，同比下降8.4%。本年度，新增供应量虽有小幅度的下降，但整体依然保持较高的新增量，写字楼市场已经连续两年新增供应量在30万平米以上，预计后期新增供应量会快速增加。

区域供应：奥体板块供应量为25.02万平米，占总供应量的49.3%；其次是其他零星片区供应量为7.42万平米，占总供应量的14.6%；再次为泺源大街板块，供应量为7.00万平米，占总供应量的13.8%；西客站板块也紧随其后，供应量为5.56万平米，占总供应量的11.0%，主城区供应量较少。

成交

总成交： 2013年成交26.24万平米（不包含非市场化渠道成交），2012年成交28.72万平米，同比下降8.6%，成交率为51.8%，较去年有所下降，但下降幅度较小，主要由于年底的政府部门的限购政策直接影响了写字楼市场的全年的成交。从具体市场来看，新增房源为供应成交主力，存量房源所占比例较少。

库存：库存量约为24万平米，库存比11:1，进入高库存时期

价格

成交价格：整体成交价格为13180元/平米，同比上升12.5%，由于城市中心绿地中心、世贸广场等项目拉高价格水平。2013年写字楼整体成交均价由年初的10100元/平米上升至年末的10991元/平米，上升幅度为8.8%。由于成交价格受成交面积影响较大，单个项目成交量的多少会直接影响整体价格的走势，因此写字楼成交价格呈现一定幅度的波动。

2014写字楼市场总结

供应将快速增加，进入去高库存时代

政府对商服用地供给的强制性增长，在汉峪片区、高铁新城片区、奥体文博片区规划了大量综合体，预计2014年将有大批综合体项目开工建设，写字楼供应量将快速增长，新增供应量将达50万平米。库存量约为24万平米（库销比约为11:1），同比上升60.0%，济南写字楼市场将进入去高库存时代。

禁购令、省会效应、金融立省此消彼长，需求有所提升

写字楼禁购令，在未来5年内难以改变，这将持续压制政府及国企、事业单位购房需求；另一方面，随着省会效应凸显，省内企业将厂办分离，总部迁址省会趋势越发明显；此外，在山东金融立省政策的吸引下，大批金融企业也将在济南设立省级的金融总部。综合看来，写字楼市场的有效需求此消彼长，需求量预计在2013年的基础上将有所增长。

价格战全面打响

供应增加、高库存、禁购令带来的去国企化，竞争异常激烈，写字楼市场已进入冬天，价格战已全面打响。

人口增长省会效应提高：外来人口增长由2010年以前8万人/年，增长至近三年的14万人/年，省会效应明显，城市集群带来人口的流动，增加大量有效需求。

一线品牌开发商汇集：房企在济南业绩表现良好，计划雄心勃勃，对后市非常乐观，将提供更多货量；

土地供应和成交增长：2013年济南市土地供应计划为2000万平米（招拍挂居住用地供应271.05万平米，商业金融用地供应105.32万平米），约为2012年供应计划的3.4倍，实际全年供应3095.31万平米；

住宅供求增加公寓写字楼市场严峻：住宅市场表演异常火爆，公寓写字楼成交量和价格表现并不乐观，出现物业类型的分化。

济南房地产市场将进入规模扩张的通道，预计五年内将达到年去化1000亿以上的总量规模，大省会建设已经全面铺开。

精彩阅读

1月成交萎缩房价暴跌论再起专家称今年是过渡年