[摘要] 中原地产研究部提供的一份报告显示，2014年1月3日至13日，已经有10家房企发布海外融资计划或意向计划，合计总融资额超过300亿元人民币。其中，不乏富力地产、佳兆业等大型房企。
中原地产研究部提供的一份报告显示，2014年1月3日至13日，已经有10家房企发布海外融资计划或意向计划，合计总融资额超过300亿元人民币。其中，不乏富力地产、佳兆业等大型房企。
对此，中原地产首席分析师张大伟向记者表示，“房企拿地竞争白热化后，各家企业都比往年更关注资金安全”。
“目前，房企土地成本、财务费用等费用比例增加，行业利润率则正在走低。”兰德咨询总裁宋延庆在《房地产开发企业经营管理状况蓝皮书（2013年）》中表示，今后房地产企业将会承受更大的成本压力，尤其负债率较高的企业，为控制资金成本，调整高财务成本资金投入净利润高项目的同时，还要创建多元化融资渠道，确保企业资金链的安全指数。
《证券日报》记者观察，房企一般在年初都会有一波海外发债潮。而与2013年开年之时相比，房企今年的海外融资动作更为频繁，规模增长的也比较明显。
据记者不完全统计，2013年年初，截至1月17日，雅居乐、碧桂园等8家房企发债总额达45.5亿美元，合计约283亿元人民币。而2014年，截至1月13日，富力地产等10家房企海外融资计划或计划意向融资总额就超过了300亿元人民币。
中原地产的上述报告还显示，方兴地产、龙湖地产等都已经发布海外融资计划或者正在寻求大笔海外融资。
“为现有债务再融资”、“为现有及新增物业发展项目包括土地款及建筑费提供资金”、“用作其他一般企业用途”，这几大目的一般是上述房企海外融资的一致性用途。
对此，张大伟向记者表示，虽然房企销售乐观，但一、二线市场土地竞争激烈，房企拿地竞争白热化，大量土地出让金将进入结算期，因此各家企业都比往年更关注资金安全。此外，QE逐渐开始退出，这将导致房企的融资成本和汇率风险大大增加，房企在海外融资的难度未来将大涨。
事实上，《证券日报》记者也从多位房企高层处获悉，QE逐渐退出，2014年房企的资金链将整体偏紧，个别开发商的日子将比较难过，而有想法的开发商都在抓紧海外融资成交较低的档口尽快“储粮”。此外，房企还在强化成本管控，提高资金投入效益的同时，早已开始谋划多元化融资渠道。
据《房地产开发企业经营管理状况蓝皮书（2013年）》统计，2013年，五洲国际、当代集团、绿地和万达等多家企业先后成功IPO或借壳上市，使得内资房地产上市公司达到208家。此外，万科等多家房企在集团或者本部的主导下，实现了“Ａ＋Ｈ”双主体布局，进一步扩展了融资渠道。
“2013年很多开发商拿地，不光是从银行贷款，更多是直接融资。”兴业银行(601166,股吧)首席经济学家鲁政委曾向记者如是表示。
值得一提的是，万通地产(600246,股吧)也正在积极开拓房地产基金渠道。万通投资控股股份有限公司常务副总经理郑沂表示，“未来10年，我们的开发商本身可能从早期的卖房子转为基金管理人，转为资产管理人，转为开发管理人”。
对此，高和资本董事长苏鑫则称，2013年应该可以称为“房地产基金年”，其实做房地产本质上是做金融，没有金融这个杠杆就无法实现房地产金融化。目前，万科、保利、招商、金地几乎所有房地产企业都有基金公司，大小不同而已。
苏鑫甚至直言，“我形象地说，有些品牌企业，或者十强企业，基本上可以自己拿一个钮扣，社会上给它配一个大衣，这么来做房地产”。
新年三房企海外发债 行业又到融资窗口期 和讯网 2014.01.07
进入2014年的周，已经有3家房企抛出发债计划。昨日，富力地产、佳兆业宣布拟发行以美元计价的优先票据，而这两家房企刚刚披露了去年销售业绩。
证券时报记者采访的不少业内人士认为，房企去年销售业绩大幅攀升，无疑更能打动海外机构投资者，从而获得较低成本的融资，接下来的一个月内可能会是内房企海外发债的窗口期。去年1月份，有17家内房企集体出击境外资本市场，融资总额达67.5亿美元，合计约425亿元人民币。
富力地产宣布，将通过联席全球协调人花旗、中信里昂证券、德意志银行、高盛、渣打银行及瑞士银行等机构发行以美元计价的优先票据。根据规划，该公司此次海外发债是为现有债项再融资及一般公司用途而筹集资金。
富力地产之外，佳兆业也抛出了融资计划，该公司也将通过联席全球协调人花旗、瑞信等机构发行美元优先票据。佳兆业也表示，将票据所得款项用于再融资现有债务、投向现有以及新物业项目。
而在几日前，中骏置业与银团订立协议，银团同意授予中骏置业一笔包括2700万美元及5亿港元的定期贷款融资，共计5.53亿元人民币，以偿还中骏置业及其附属公司的若干现有债务、拨付土地收购等。
值得注意的是，富力地产和佳兆业在2014年周便对外公布其去年全年销售业绩。其中，佳兆业去年累计合约销售额239亿元，同比上升38%，而其销售面积约245.08万平方米，同比下滑5%。另外，富力地产去年总合约销售额约为422.29亿元，同比上升23%，合约销售总面积约338.57万平方米，同比上升14%。与此前定下的420亿元年度销售目标相比，富力去年业绩小幅超标。
“一般而言，年初是内房企发债的窗口期，尤其是包括碧桂园、佳兆业、富力地产在内的多个公司去年已经获得不同程度销售额增长，应该可以争取到较低成本的海外融资。”一位内房股分析师对记者称。
事实上，上述房企去年表现确实可圈可点。海通国际一份研报显示，佳兆业去年销售额和销售面积均位列深圳市场位。据悉，该公司2013年在珠三角地区推出了更多项目，特别是在深圳和珠海的旧改项目，该地区的合同销售占佳兆业全年销售的49%（其中深圳项目占30%），高于2012年的30%。
而在土地市场上，佳兆业全年补充土地储备374万平方米，累计买地支出125亿元，其中50%用于在一线城市购买土地，另有40%花费在二线城市。而该公司去年销售中有65%来自一二线城市。另外，花旗一份研报也表示，富力地产将今年的合约销售目标金额定为550亿元，相当于同比增长30%。不过，富力地产目前仍受到高负债比率困扰，该公司能否管理资金流动性将成为关键。
“一般而言，房企举债利率的高低主要与公司评级、市场对公司的业绩预期有关。”海通国际一地产分析师坦言。他认为，目前在国内银行贷款仍不明朗的情况下，海外资本市场对中国领军房企预期谨慎乐观。因此销售业绩而且拥有较为优质的土地储备的房企，可以凭借此优势，在政策宽松的海外渠道获得资金注入。
上述分析师称，去年多家内房企已经获得销售额的高增长，并绝大多数完成了年初的业绩指标，令不少房企的评级上升，相信未来一个月内会有更多房企加入举债行列。“不过，随着QE退出，虽然对中国楼市整体影响不大，未来房企海外融资环境有可能会趋紧。”他坦言。
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