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买房的房款一次付清合适还是按揭贷款合适

房天下综合整理     2013-12-17 17:12

[摘要] 面对昂贵的房价,绝大多数的购房者都是贷款买房,但也有少数人选择一次性付款。按揭买房与一次性付款买房,究竟哪个更划算?个人经济状况不同,楼市走向不断变化,这个问题也许难以有标准答案。

面对昂贵的房价,绝大多数的购房者都是贷款买房,但也有少数人选择一次性付款。按揭买房与一次性付款买房,究竟哪个更划算?个人经济状况不同,楼市走向不断变化,这个问题也许难以有标准答案。

房款一次付清还是按揭

在房价高企的今天,普通家庭在婚房购置的问题上往往因为倾囊而出而慎之又慎,不过即使在资金到位、房子选定的情况下,买房究竟是“一步到位”还是“分步走”还会成为纠结“两代人”的问题:父母大多希望

一次性付款,因为省心省钱,子女希望按揭,想给自己点压力,究竟谁的方案最“经济”呢?

按揭还是一次性付款

两代人各有各的道理

张张和盈盈准备结婚,月初,他们看中了一套期房,面积120平方米,如采用一次性付清方式,可享受9.5折优惠,总价为80万元,如果采用按揭方式,首付3成和6成首付的优惠分别为9.8折和9.7折。为了筹集房款,张张和盈盈的父母共筹集了30万元的现金。

在一次性买房,还是按揭付款的问题上,两代人产生了分歧。张张的父母考虑到自己有一套85平方米左右的投资房,如果出售可以套现50万元左右,使用一次性付款后尚有余钱作为婚嫁金储备,可以避免未来小两口按揭产生的经济压力。孩子则认为,以房换房不划算,卖掉意味着少了固定资产,双方都有公积金,还能享受首套房的优惠,最重要的是父母不会因此拮据。

为了解决两代人的分歧,咨询了某银行某经理,让他为两代人来支支招,看看谁的方案更经济。

情况分析:

张张是政府部门的企编人员,年收入5万元左右,公积金月缴285元;盈盈在一家企业上班,年收入4万元左右,公积金月缴325元,双方的工作稳定,双方组合家庭后,合计年收入9万元。考虑到一年后的装修及结婚所需婚嫁金,需留存15万元。

目前,张张家的投资房在出租阶段,月租1100元,地段不错,但不是学区房,也暂无拆迁可能,房屋陈旧,每年有一定的维修支出。经计算,房屋的年化租售比仅为1.73%,远低于市场无风险利率3%,可以考虑出售。

按双方实际情况,公积金最高贷款额度为40万元。目前公积金贷款利率为4.5%,五年以上商业贷款利率为6.55%,考虑到双方公积金都在缴纳,如不使用,意味着公积金只能存在账户中不能取出,只能按银行活期利率累积。

【方案一】卖房,不贷款,全额付款

从数据看,投资性房产不是学区房而且租售比过低,建议卖房回收资金50万元,可合计持有现金80万元,预留婚嫁金10万元,剩余70万元,通过以房换房的形式,可以全额付清购买婚房。

适用人群:保守型家庭

优点:1、没有贷款压力,生活质量可以得到保障。

缺点:1、供父母养老的投资性收入减少,若父母养老收入不高,需考虑未来父母养老问题。2、夫妻双方公积金部分不能得到充分利用。

【方案二】不卖房,公积金和商业组合贷款,4成首付

将房产作为父母未来的养老收入保留,考虑不卖房。现有资金80万元,扣减20万婚嫁金,实际可用于购房款为60万,加上公积金部分尚不足以购买婚房,故还需要配置商业贷款20万.

适合人群:预计将来双方收入会有明显增加的家庭

优点:1、保留父母的投资性房产,一定程度上保障了父母的晚年生活质量。2、充分利用了公积金贷款

缺点:1、贷款比例较重,会影响以后生活质量。2、并没有解决投资性房产租售比低的状况。

【推荐方案】卖房,公积金贷款,6成首付

卖房加上现有现金,扣除婚嫁金10万,实存现金60万元。按揭20年,除去公积金贷款,实际月还款额约在1500元左右,在可支配收入的合理范围内。

优点:1、虽然父母投资性房产已出售,但是结余15万可用于父母养老,且普通理财收益已经大大超过原来租房收入,不但不会影响父母晚年生活,反而还有大笔投资现金流来保证不时之需。2、充分利用了公积金贷款。

月供别超过收入的一半

最后,“买房一定要根据自身经济情况而定,量力而为,一般月供不应超过收入的50%。”某银行相关顾问表示,购房一定要理性,还贷不应给自己太大压力。另外,目前按揭贷款有两种最常用的还款模式,一个是等额本金还款法,另一个是等额本息还款法,购房者应该根据自身情况选择。等额本金还款是指每月还款本金总数相同,利息总额会少一些,但前期还款额较高,随着时间推移,还款负担逐渐减轻。这种方式很适合目前收入较高,但是预计将来收入会减少的人群,并且适用于打算提前还款的客户。而等额本息还款法每个月还款数目相同,相同贷款下总的利息较多,适合于前期还款压力较大,收入比较稳定的人群。

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