[摘要] 就在地王频出、“日光盘”频现、刚需一族因房价的飙升而叫苦不迭的时候，10月29日，中央政治局就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习，这是新一届政府首次就住房问题进行讨论，也是历史上谈论房地产规格最高的会议，有业内人士惊呼“房地产市场的大变革要来了！”
如同一块巨石投入到平静的湖面，掀起了壮阔的波澜。就在地王频出、“日光盘”频现、刚需一族因房价的飙升而叫苦不迭的时候，10月29日，中央政治局就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习，这是新一届政府首次就住房问题进行讨论，也是历史上谈论房地产规格的会议，有业内人士惊呼“房地产市场的大变革要来了！”
的确，自去年11月起至今，有关房地产市场的政策调控迟迟未出，形成了长达一年的政策空窗期。所谓不鸣则已一鸣惊人，要么不出，要出就一针见血。本次十八届三中全会有关土地制度的改革被寄予厚望，在房地产市场的行政调控手段逐渐“失灵”的情况下，譬如增加供给、土地流转、房产税等长效机制的出台呼声高涨。而在十八届三中全会前，中央领导班子集体对住房问题的研究，自然又大大提升了市场对出台房地产长效调控机制的期许。
值得注意的是，此次讨论并未涉及“房价调控”、“经济适用房”、“限价房”等过去的热门名词。对此中国房地产学会副会长陈国强认为，此次会议没有谈房价，不是不解决高房价问题，而是不简单着眼于实现控房价的短期目标，这预示着房地产长效调控机制将很快出台。
比起以往对“消费端”的抑制，中央领导人更关注对住房“供给端”的投入。习近平总书记在会议上指出了三个要点，，要加快推进住房保障和供应体系建设；第二，要“千方百计”增加住房供应，第三，要完善土地政策，增加住房用地供应总量，优先安排保障性住房用地。其中习总书记特别强调“到2015年保障性住房覆盖面达到20%左右，这是政府对人民作出的承诺，要全力完成。”锵锵言辞，掷地有声。
种种迹象表明放开高端、保障低端的地产政策思路已经成形，在地产政策上政府和市场的关系理清。改善供给是主要方向，从需求端限购打压转变成从供给端构建多层次供应体系，从控制房价到增加住房用地供应总量，我们喜见政府思路有了一个实质转型的信号。
房地产市场应该坚持市场化改革方向，政府作为服务型的机构提供公共服务和保障。本次中央政治局的集体学习，对于房地产调控的转型有着良好的指引，通过增加供给来平抑房价，也正是经济学的题中之义。
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政府急推出新一轮房产税 建楼市长效调控机制
国务院近日批转国家发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》明确提出，“扩大个人住房房产税改革试点范围”为今年的经济体制改革重点内容之一。
从楼市调控看，政府要砍掉“闲不住的手”，建立楼市调控长效机制是大方向，而推出“房产税”显然是大家的目光所在。笔者相信，新一轮房产税试点近期或会加速出台。
也许有人会窃笑，几年前就说房产税要出台，但到现在还没有实质性的推进，这次会有例外？确实，房产税出台的说法由来已久，但最后总是“只闻楼梯响不见人下来”，不过，当前的大环境已今非昔比。
，过去多年调控的僵化已经让许多民众有些失望。当一位外地单身女孩儿在上海工作了近十年，为了买套房必须经历结婚再离婚的过程，不难想象她内心所经历的煎熬，爆破点之前往往会经历漫长的累积期。所以，民意对“越涨越调、越调越涨”的调控旧思维已失望，翘首以盼新一届政府出台系统性的解决方案。
第二，新一届政府被给予了很高的期望，尤其是领导班子的搭建。所以，从政策的执行力而言，民意的期望值很高。新一届政府如何彻底树立新的房调形象？系统性解决方案势必要取代过去扬汤止沸的行政式短效机制。从某种意义上而言，出台房产税的民意将远远超越房地产本身，毕竟新一届政府的亮剑，“亮”得好不好，楼市调控是关键一役。
第三，地方政府的利益点可有效结合。过去都是中央收闸，地方放水。地方政府总能想方设法把“调控”变为“空调”。地方政府从调控中没有得到益处，所以不仅没有积极性而且总是拉后腿。但当前的环境则不同，当地方税体系缺乏有效主体税种支撑，地税系统又面临存在或者取消的生存问题时，当新一任地方政府无力偿还原有的地方债务同时又有很大的投资冲动时，或许出台房产税的时机已具备。
如果房产税要出台，有几个核心问题不可回避：
，新一轮房产税试点会选择哪类城市？
什么样的城市适合房产税试点？笔者以为，城市规模不能太小，否则很难具有代表性；也不能太大，以免对经济冲击较大，所以肯定不是一线城市。选来选去，二线城市最合适。前段时间传言杭州出台房产税试点最后被证实是谣言。但从另一方面而言，杭州这样的城市又着实适合新一轮试点；
第二，新一轮房产税试点的征税范围是存量房还是增量房？
实时的说个人住房房产税试点确定向“增量开刀”的思路。其实，过去无论是“重庆版”或者是“上海版”，也主要是针对增量房而言，再加上税率较低，所以效果欠佳。在笔者看来，房产税试点应该选择存量房征收，否则再试的意义就不大。
至于大家普遍担心的会不会打击面太大？其实大可不必担心，即使是对存量房征收，普通老百姓的存量房也应在免征范围，“存量”将配套“高免征”。但“免征”与“不征”是两个完全不同的概念，尤其是对预期的影响。房产税试点的核心意义在于通过加税改变预期，在存量房领域寻求增加市场供给的效果，尤其是“房叔”“房姐”们那些一人持有多套房的投资群体；
第三，房产税的试点是否意味着限购等政策的快速退出？答案是否定的。短期而言，即使启动房产税新一轮试点，也仅仅是小范围的。未来几年，尤其是北京这样的核心一线城市限购政策仍将持续。总体而言，下一阶段的房地产调整格局将进入“限购+房产税”并行的格局，然后再进入限购渐进式退出的时代。
一旦上述判断得到印证，那么会对房地产市场产生哪些影响呢？
首先，住宅去投资化趋势将越来越明显。
住宅原本就不是“投资品”，而是“消费品”。只不过过去几十年由于投资渠道的奇缺，才变相成就了住宅房价的暴涨。
其次，个人持有多套房的成本将大增。尤其是不动产登记制度完善后，“房叔”、“房姐”们如果继续持有多套房，投资将大幅下滑。
第三，资产配置理念将在中国迎来新一轮发展潮。一旦房产税落地，势必会有大量的资金流出住宅市场。
那会流向哪里呢？理性的人会进行资产配置。对于有不动产偏好的人群，什么是理想的不动产资产配置组合？如果把资产配置比为足球场中的排兵布阵，住宅产品应该是守门员角色，持有多套既不合规也不划算；商办物业是后防线，稳定的租金以及较高的资产溢价是非常好的选择；不动产证券化产品是中场，如房地产信托，良好的流动性，进可攻、退可守；房地产基金和海外资产是先锋，它承担一定的风险来博取高，属于进攻型配置。
目前来看，大多数人群还处于搭建后防线的阶段。
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