[摘要] “国五条”“房产税”“限购令”“公积金贷款调整”……近年来，随着房价的不断上涨，针对房产行业的调整政策频出，多重努力下似乎终结了房产暴利时代，致使多家企业净利润率持续下滑。
“国五条”“房产税”“限购令”“公积金贷款调整”……近年来，随着房价的不断上涨，针对房产行业的调整政策频出，多重努力下似乎终结了房产暴利时代，致使多家企业净利润率持续下滑。
根据数据显示，2013年季度上市房企的净利润率已经下滑至13%左右，而利润率下滑导致成本控制能力较弱的企业在当前调控市场背景下没有办法生存，市场分化加速。业内人士称，无论是并购、合作、拿地扩张，还是房地产转型、退出地产业务，无论是市场主导、还是被动接受，房地产市场将要或正在经历新一轮的市场大洗牌运动。
每月有14家房企被吞并
截至8月7日，据Wind统计，约100家上市地产公司正在进行或已完成并购，并购资产价值总额超过500亿元，平均每个月有14家公司的股权易主。而并购标的多是中小型房企，或“非房企”上市公司的房地产业务。地产行业龙头万科今年上半年耗资约19亿元收购了19家地产公司，平均每个月收购三家。在8月6日公布的2013半年报中显示，其中5家开始盈利。
万方地产公告公司名称要变更为“万方发展”，行业类别由“房地产业”变更为“批发业”。除此之外，盛高置地、万好万家、绿景地产等在逐步退出房地产业。随后，上海新梅置业股份有限公司5月27日晚间宣布，出售持有的一家房地产开发公司股权，并考虑逐步退出房地产行业。
2011年以来有关报道也称，北京、湖北、四川已有上千家房企从楼市“消失”，尽管这些房企的“消失”是由于“资质”问题被叫停房地产业务，和房地产市场调控没有直接相关性，但也凸显出中小房企的生存危机。
房地产首次跌出信托前四名
中国信托业协会发布的实时数据显示，截至第二季度末，范围内67家信托公司管理的信托资产规模为9.45万亿元，虽然与去年第二季度末的5.54万亿元相比，同比增长70.72%，相比季度末的8.73万亿元环比增长8.29%，但信托资金的流向已经发生结构性变化，一向位列前茅的房地产已经跌出前四名。业内人士称，这种结构性变化为近年来首次，意味着房地产业的融资渠道口径收窄。
据介绍，排在房地产之前的信托资金配置四大领域是工商企业、基础产业、金融机构和证券投资，四大领域的信托资金余额和占比分别为2.62万亿元、29.40%；2.39万亿元、26.84%；9512.86亿元、10.68%；9308.43亿元、10.46%。
从资金信托的投向跟踪来看，房地产已退居到第五大配置领域，房地产信托规模为8118.63亿元，虽然相比去年底的6880.69亿元有较大增长，增幅达到17.99%，但占资金信托的比例从去年底的9.85%下降到了9.12%，而这一数据在2012年以前一直在10%以上。
齐鲁证券分析师刘保民认为，经历多轮宏观政策调控之后，银根收紧是政策趋势，而发行信托产品则一直是房地产开发企业重要的资金来源。此外，对于土地储备少、规模小、抗风险能力弱的中小房企，融资再放开也很难获益。由于融资难度增加，刘保民认为房地产行业洗牌过程中，一些中小房企将会被大房企或者其他想涉足房地产的企业通过资产注入的方式并购。
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未来3年30%内地房企将淘汰
上个月，一场关于房地产协调发展与多元化结构性转型的会议召开之际，从北京传来了央企中粮地产经过70轮举牌，以23.6亿元出手，刷新北京单价“地王”的消息。这个消息对于开发商们尤其是中小房企来说无疑是炸弹，“拿地越来越难，地价越来越贵”成为众多开发商担忧的现实问题。对于中小开发商来说，除了拿地，还有融资、转型等更多问题让他们焦虑。
很多中小企业在购地的竞争中，明显败下阵来。他们没有足够的资金跟大的房地产商竞争，地价成本不断上升让他们无力招架，迫不得已就被逼退一二线城市，不得不在三四线城市寻找商机。任志强也认为，信心不足的企业更多是能力不足。“谁不愿意在一二线城市拿地？谁不愿意围绕公司所在的核心城市发展？要往外走的房企，更多的是迫不得已。”“未来房地产行业将告别野蛮生长时代，中小房企将面临更多的竞争和行业并购。”卓越集团执行总裁张远认为，从历史经验来看，房地产企业的破产和并购，也是升级行业结构、优胜劣汰较为通行的办法。业内人士预计，一部分发展不畅的中小房企，可能会处于“缺钱———无地———无法开发项目—无法回笼资金”的恶性循环状态。据中国房地产业协会预计，未来3年，至少有30%的内地中小房企会被淘汰。企业总数将由目前约5万家减至3.5万家。
房企涉足矿业转型势在必然
虽然，房企公开宣布逐步退出房地产行业并不多见，更多是在寻求新盈利点，例如涉矿，而房企涉矿早已不是新鲜事。上海一家房地产研究机构此前发布的《房企多元化经营调研评估报告》显示，通过对沪深主业为房地产业的132家上市公司多元化扩张的调研发现，中天城投、中润投资、鼎立股份、华业地产等20余家房企已经或即将涉足矿业，占到整个房地产板块上市公司总数的近1/6。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，继2011年上千家房企因资质原因从楼市“消失”以来，房地产市场将经历新一轮的市场大洗牌。他进一步解释。
张宏伟称，银行收紧对开发企业的贷款，尤其是收紧对于中小开发企业的贷款，导致中小开发企业生存环境步履维艰。他认为，在大型房企主导未来市场格局发展变化的当前市场，如果中小企业没有办法解决融资问题，销售环节也没有办法突围的话，这些企业也许会在市场调控周期大浪潮中被淹没，整个房地产行业大洗牌有可能会加速。
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