[摘要] 今年4月，广州市属十区出台最严厉房地产限价政策后，记者调查发现，广州楼市“双合同”现象增多，令买家苦不堪言。据了解，“双合同”是指购房者买房时所签合同，往往一份是正式的《商品房买卖合同》。
今年4月，广州市属十区出台最严厉房地产限价政策后，记者调查发现，广州楼市“双合同”现象增多，令买家苦不堪言。据了解，“双合同”是指购房者买房时所签合同，往往一份是正式的《商品房买卖合同》，而另外一份则是以“装修合同”或者“装修提升合同”甚至是“变更装修标准价差和房屋增值包服务费”等多种名目体现，而两份合同加起来的房款才是房屋总价。
有业内人士透露，目前在广州市属十区超1/3的新楼盘都采用“双合同”，单价超2万元/平方米的楼盘更成为重灾区。
“双合同”增多
记者了解到，广州市国土房管局4月底发出 《关于落实广州市房地产市场调控政策 加强房地产市场监管的通知》（以下简称《通知》）后，不少楼盘因定价过高而被迫搁置推盘计划。与此同时，部分开发商也开始寻求突围，通过剥离精装修费用等策略，以打破“限价”之困，曾经在增城大行其道的“双合同”向广州市属十区蔓延。
“房管局把楼盘售价限得较严，只能把装修合同剥离出来，我们也不想那么麻烦。”位于广州芳村龙溪大道的一楼盘营销中心内，销售人员这样告诉《每日经济新闻》记者。
据悉，该项目主打产品为93~132平方米实用型三至四房，以一套94平方米的三房为例，单价为16800元/平方米，其中毛坯合同里为15800元/平方米，装修合同里为1000元/平方米。
在高价楼盘较多的市中心六区，采用“双合同”的项目也是较多。记者在位于天河区黄村的佳润上品菁园发现，该项目销售均价约为24000元/平方米，其中买家需要签署约6000元/平方米的装修合同。“目前中心城区均价超2万元/平方米的项目都是这样规避限价政策。”该项目销售经理向暗访的记者透露。
广州郊区的一些楼盘同样存在“双合同”情况。在位于萝岗区的一处楼盘，记者从其价目表发现，该楼盘部分产品同样需要签“双合同”，一套95.34平方米的房源，如果买家申请公积金贷款或组合贷款，除购房款外还需要缴纳5万~10万元不等的 “装修改造款”。
在距离该处楼盘不远的岭南山畔，记者也发现，该项目需要签订约3000元/平方米的装修合同，尽管项目售价高达2万元/平方米，但网签数据显示其签约价格为1.5万~1.6万元/平方米。
规避政策干预
记者了解到，越来越多的开发商采用“双合同”卖楼，其主要是为了规避“政府指导价”。一位业内人士向《每日经济新闻》记者透露，预售价格超一万的项目现在很难申请预售证，因此区内多个楼盘采用“双合同”。
合富辉煌首席市场分析师黎文江向记者透露，目前市场上主要有4种应对限价的措施，如果是洋房产品，要么是以毛坯出售达到限价的要求，要么是通过剥离装修合同，以“双合同”降低网签价格；如果是别墅产品，要么是采用修改规划将赠送面积也作为销售面积计算，或者是混搭洋房从而规避限价的规定。
海珠区某楼盘营销经理向记者透露，其项目新推洋房产品坐向、景观等配套较上一期产品更佳，原打算涨价2000~3000元/平方米，但在申报预售价格时被“指导”不能高于上一期同类产品，因此涨价部分只能以装修款的形式存在。
“我们公司在白云区新推的项目距离同宝路地王不远，但被设定的预售指导价格比同宝路地王约26000元/平方米的地价还要低。”广州某中型房企内部人士一脸无奈地告诉记者。
黎文江表示，“双合同”无论对于开发商还是买家都不是好事。对于开发商而言，所谓的装修合同反映的并非真实装修成本，万一未来收楼业主对装修质量不满意，很可能产生合同纠纷；对于买家而言，装修合同往往只能申请消费贷款，利率基本上浮10%，贷款年限大多在3年以内，等于变相加重业主的初期置业负担
专家：北京楼市已分化 房价或将出现历史性拐点 上海证券报
北京市房地产近一个多月以来出现的新变化格外值得关注。先是180平方米以上的大户型出现罕有的抛售，有些从未有过交易的豪华小区内，整幢别墅在密集抛售，且有加速抛售的趋势；再是房地产价格上升过快，上半年房价同比上升26％，北京三环内房地产商品房平均价已达每平方米5.2万，远超市场公开信息披露值。
经过调查，近期集中抛售大户型房产的业主，并非对北京市乃至对国家宏观经济失去信心，而是强烈担心中央将在近期强制推行房地产新政，其中包含房产税、个税、遗产税等有力措施，并且很有可能在采取上述措施后，全面放开房产限购，这将强烈冲击已趋于饱和的房地产市场，必将使地产市场价格逆转。
大户型的居住者大致分为富翁、为官者两类人。前者怕调控新政，后者则在极力规避反腐。他们抛售大户型房产，既有无奈，又表现出较大的坚定成份。所以，在房产出手的交易谈判中，为富者杀价较为缓慢，寸金寸移——挂单观望居多；为官者杀价较为凶狠，甚至想一步达成交易。
大户型原本是稀缺资源，这一户型历来极少交易。按房地产交易商的说法：此类户型从前连看都未看过，近期的抛售让他们开了眼。因此，想让这一群体之外者接盘，难度非常大。
笔者在走访中了解到，这类“特种群体”对房产信息公开化怀有“激烈抵触”情绪。多数人口坚称：今年底实现房产信息公开化办不到。
上述现象至少说明，房地产市场已出现了分化的迹象。房价或将变得多元性，房价将出现历史性拐点，今后的定价条件和趋势值得关注。
从全局看，目前房价显现出三种分化趋势：一是经济发达地区价格将相对居高，非发达地区价格将趋于弱化。例如，京、沪、穗等城市房价将阶段性维持高位；二是同一城市核心区与非核心区价格将分化。例如，北京三环以内价格相对居高；三是不同房型价格也在现分化。例如，传说中房产税免交的划线定在“人均80平方米以内”，根据目前我国人口家庭结构特点，未来在80平方米、160平方米等户型将会受到追捧。
定价要满足两个基础条件：其一，要有两条“均值价格”曲线相互交叉：一条（境外线）从首尔——东京——台北“均值价格”曲线，一条（境内线）从北京——上海——广州“均值价格”曲线；其二，在这两条“均值价格”曲线相交的时点，由同期反映出的美元与人民币汇率博弈价，即为北京市未来房地产（高位区间）“均值价格”的“转化价位”。目前，定价呈现国际化区域均衡化趋势。“京沪穗”三地与境外“首东台”三地的地价正在日趋“接轨”，而“两条‘均值价格’曲线相互交叉”，恰好是“定价呈现区域均衡化趋势”的具体体现。目前，从首尔——东京——台北的“均值价格”曲线，正在“由高点向下滑行”；而从北京——上海——广州“均值价格”曲线，正在“由低向高攀升”；这两条“均值价格”曲线“相交”的时点，或正是北京未来房地产（高位区间）“均值价格”的价位。
市场预估的“房产新政”，要害在房产税和个税的规定，这将是调整我国房地产长期畸形发展的利器。北京大户型房产的集中抛售，预示我国房地产在经历长达十年的非理性发展后，将回归可控性的理性阶段。如果汇率逼近趋势分析的“交汇点”，如果北京房地产价格继续疯狂上涨且同步逼近“价格区间”，那么，北京房地产的历史性拐点将真的会出现！
在北京市房地产价格走势已成引领房地产发展趋势的“坐标”的大背景下，笔者认为，当下相关政策应及时跟进，如果推出房产税应实行标准。
自7月以来，北京市房地产交易明显萎缩，除个税原因外，地区交易指导价的推出，大幅度压缩交易利益的所得空间，使得交易成本集中体现在“税负过重”。究竟是要实现“单笔高收入而失去总量效益”，还是保持“单笔收入适中而总量稳步增长”的“活跃市场”？这需要“算好账”，“算大账”，“算长远账”。制定政策千万要兼顾长远，不能“竭泽而渔”。
北京市地税局推出房产地区交易指导价，不但大幅度压缩交易利益的所得空间，使得交易成本集中于“税负”，逼迫买房承接，这使得二手房因交易成本过高而产生“交投冷漠”。使得房产需求方将投资转向新房，并不断推高新房价格，由此推动土地需求不断上升，制造出新的“地王”。如此政策偏行下去，必然导致土地需求不断紧张，而整个房地产市场却“半边冷淡”。这于地方经济可持续发展极为不利。
当前的市场据传闻有“每户拥有一套房产”免交房产税，“人均80平方米以下”免交房产税等内容。这或被误解为政策又为特定利益群体设定一个“灰色空间”，给未来在执行层面和政策的针对方，都带来极大不便。为此，将来出台的政策，将条件设定为“性”，这样更便于推动房产新政。
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