[摘要] 地产调控出现松动 业内人士称调控政策或已终结
最近地产调控政策出现了一些新动向，先是地产公司的A股再融资有望开闸，续而是温州官方确认松绑限购令，允许购买二套房等等。
对此，多数业内人士认为号称“史上最严格”的地产调控政策或许已经终结，未来还将进一步微调放松；预计房产税扩大试点后的方案也会比较温和，征收范围只面向增量，税率也不会比沪渝两市高。这让一些地产商异常兴奋，在土地市场上进行激烈的竞争，而对于购房者而言，则害怕继续上涨而出现抢购现象。
出现上述政策微调的背景之一是，一部分面临着严格调控的大城市房价、住宅成交量仍然在持续上涨，显示出很强的刚性购买需求，从而突显出这些区域新建住宅供应量不足的问题。与此同时，中国经济增速下滑，出现明显的景气回落，硬着陆担忧抬头。为了稳住经济走势，中央政府已失去单纯打压房价的兴趣，改为“促进房地产市场平稳健康发展”。近三年来反复强调的“坚持房地产市场调控不动摇”、“促进房价合理回归”等政策表述已然消失。既然是“发展”，没有理由继续禁止房地产企业进行股票、债券融资，并实行银行信贷歧视政策。
另一个背景是，目前国内不同地区之间的房地产市场冷热不均，个别三四线城市房价下跌、销量停滞，甚至出现了“鬼城”现象，地方财政的压力很大。比如，温州房价自2011年9月以来连续22个月同比下降，不少楼盘房价已经腰斩。如果不放开限购，温州地方财政、商业银行、开发商都会面临大麻烦。
2012年温州市区一度有近7个月的时间，财政等各类收入中没有一分钱来自土地出让金。房市的颓势已经通过一系列连锁反应影响到当地工商企业的正常经营，因为当地有不少高利贷用于炒房，有的企业甚至是挪用贷款炒房。房价下跌后民间借贷出现信用危机，一些企业主跑路，进而通过“联保、互保”放大到银行信贷市场。所以，一旦房价转跌，政府就会有很强的动机来托市、救市。
总体来说，近三年来严厉的房地产调控没能有效地控制房价上涨，尽管通过“限购、限贷”等政策抑制了部分投机需求，推迟了部分刚需购买时点，却没有触及过去十来年房价走出大牛市的根基：政府供地制（供地垄断）、城乡及东西部二元化（公共服务设施分布不均）、城镇化、房产税缺失（持有的房产增值无须纳税）、实际利率偏低、货币供应较为宽松，等等。换言之，它只治标、不治本。
未来的房地产政策估计会是推出并持续完善房产税体系，在房价走向平稳的前提下逐步取消行政化限购政策。留有较大悬念的是会不会改革土地制度？让农民可以通过交税改变宅基地的性质，动摇目前地方政府征地、卖地的单一模式，引入其它主体的竞争。这方面难度大，阻力多。
但是，新一届政府所提倡的“城镇化”，不仅是指地方政府要改革外来人口、农村人口的户籍管理制度，提供公共服务及基本社会保障措施，还需要进行农村土地改革，在基本耕地政策不变的情况下让农民自主决定家园的命运，而非全部由地方政府、“村集体”或村领导代为决定。否则，拆迁悲剧难止。
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传房地产调控长效机制开始征意见 现有调控暂不退出 广州日报
传有关房地产调控的长效机制已形成初步草案知情人士对本报记者爆料——
昨日，有财经媒体曝出，目前国务院有关房地产调控的长效机制已经形成初步草案。该草案正在有关部委、协会等小范围内征求意见。受此影响，昨日A股房地产板块整体走低。
昨日，记者从接近方案的相关知情人士处确定了草案确实已经在征求意见，据透露，该草案对于现有的财税体制、土地政策、金融体制都会有所改革，而房产税是长效机制的重要组成部分之一。而为了保持稳定，现有的调控政策暂时难言退出，具体方案在三中全会或会有眉目。
昨日，有财经媒体曝出，目前国务院有关房地产调控的长效机制已经形成初步草案。该草案正在有关部委、协会等小范围内征求意见。但推出时机尚未确定。其报道称，该改革或将从财税、金融、土地制度入手。其中，房产税是重点研究课题。
财税体制、土地政策、金融体制都会有所改革
“这个草案是已经在办的了，具体的工作要去问发改委。”昨日，中国房地产协会副会长朱中一对记者匆匆证实了这一方案便挂断电话。
而另一位相关知情人士则对记者坦言，“确实草案已经征求了意见，我也看过，但是具体方案细节不便公布。”
据上述知情人士透露，从方案中可以看出，中央对待房地产的态度已经从“强调调控”转为“建立长效机制”，对于现有的财税体制、土地政策、金融体制都会有所改革，避免此前在体制不顺的情况下以行政手段“治标不治本”所带来的弊端，“比如说，现在处于货币超发的时间段，资产价格肯定会往上走，无论怎么调控都没用，只能把金融改革，货币控制好，房价才能下来。”
该知情人士表示，房产税肯定是长效机制的重要组成部分之一，而目前杭州的房产税开征方案传闻也仅仅是“试点”的一种，并不是全面铺开的最后方案。
但是，对于现有的限价、限购等调控政策，该知情人士也表示难以马上退出：“政策要稳定，包括现有的房地产调控不会随意改变，但不会再不断地出新的调控政策，会更多地发挥现有政策的威力，落实好现在的政策。”
他强调，中央会在落实现有政策的基础上推出一些体制的深化改革，建立房地产健康发展的机制。
而对于推出时间，该知情人士猜测，在十月份该方案“应该会有一些眉目”。其也强调，由于目前看到的只是草案，未来最终的方案或许会有较大出入。
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趋势：“平稳健康发展”转行政调控为市场调节
8月6日晚间，多个地产股抛出A股再融资方案。业内人士表示，房地产再融资已经“万事俱备，就待审批”，只要获得批复，困扰A股上市房企数年的再融资问题便可正式开闸，房企资金来源方面的一项禁锢即将打开。
而此前政府的多次表态也已经显露出转“调控”为“长效机制”的端倪，7月30日中央政治局会议只提“促进房地产市场平稳健康发展”，而不再提“调控”。
8月5日,发改委主任徐绍史在报告中指出下半年工作重点包括“促进房地产市场平稳健康发展”，具体内容包括“坚持房地产调控各项政策,加大对保障性安居工程建设的推进力度,加快普通商品住房开工建设，支持居民家庭首套自住购房需求。”
行业分析人士认为，近期调控政策稍有松动的迹象，房地产未来的发展更是以平稳为主,而调控房价或者促房价“合理回归”等不再是重点。
方圆地产首席分析师邓浩志则认为，目前政府一方面放开再融资，另一方面扩大土地供应，两个手段合起来可以增加市场供应，从根本上缓解住宅供不应求，长远来说对于稳定楼价是比较有利的。
资本市场：近期房地产板块可能表现纠结
受此消息影响，房地产板块昨日表现疲软，开盘便出现回落，虽然盘中一度翻红，但最终以接近1%的跌幅收官，拖累大盘。“万保招金”四大龙头股除了招商地产停牌之外，其余三只股票均不同程度下跌，万科A跌幅达到1.9%。
“现在还不清楚细节具体的情况，因此对于房地产股整体后市也很难预判。”一位房地产私募人士告诉记者，昨日房地产板块下跌，多半是会有一部分人已知道了细则走向，比如财税方面可能进一步收紧，房产税或者持有税可能会有所试点等，令市场有所承压。
“未来的一段时间，房地产板块可能表现纠结，长效机制最终如何出台，一定会在行业内造成一定的担忧，投资者可能会更趋于观望。”该人士预计，近期房产股应该不会有强烈的行情，以随大盘而动为主。
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