[摘要] 连续三年超千亿元的规模增长惯性，让万科（000002.SZ，200002.SZ）这家地产巨无霸依然快速前行，营收及净资产收益率等指标续写新纪录。
连续三年超千亿元的规模增长惯性，让万科这家地产巨无霸依然快速前行，营收及净资产率等指标续写新纪录。
在去年高达1412亿元销售额基础上，万科2013年上半年实现营业收入413.9亿元和净利润45.6亿元，同比分别增长34.7%和22.3%。
由于销售增长快于结算节奏，截至6月底万科尚有约1766亿元的已售未结资源，有机构预测，万科全年销售规模有望冲至1700亿元。
不过，由于结算均价和行业趋势影响，万科营业收入、净利润增幅以及毛利率均有所下滑，市场占有率也有所下降。
利润率继续下滑
昨日晚间，万科发布半年报显示，2013年1~6 月，公司实现结算面积388.4万平方米，实现结算收入406.3 亿元，同比分别增长47.2%和34.4%。
由于房地产行业存在着结算周期滞后性的特殊情况，房企结算和利润指标往往反映的是大概半年前或者一年前的经营状况。上半年，万科房地产业务的结算均价同比下降8.7%，为每平方米10461元，而房地产业务的结算净利率也较去年同期下降0.1个百分点至14.1%。
此外，万科营业收入增幅和净利润增速较去年同期均有所下滑，而从销售金额角度推算，万科在的市场占有率较去年同期的2.68%下降至2.5%。
万科董秘谭华杰解释称，主要原因是城市结构变化，房价水平较低的城市在结算构成中的占比上升，上半年万科结算的资源中部分来自2011至2012年市场低谷时的销售。
谭华杰还表示，万科结算中装修房占比仍有小幅度上升，而装修业务的利润率低于毛坯房业务。此外，行业存在利润率适度下降的大趋势。
尽管如此，上半年万科的净资产率同比仍然保持了增长态势。全面摊薄的净资产率为6.84%，相比去年同期上升0.08个百分点。
万科公告援引万科集团总裁郁亮的表态称，长期来看，行业进入下半场之后，利润率下降的趋势是存在的，但对股东来说，最重要的指标是净资产率而非利润率。通过提升经营效率，可以克服利润率下降的影响。
1~7月，万科的销售面积已达到834.6万平方米，销售金额达到976.5亿元，同比分别上升19.5%和33.9%。
截至6月底，万科已完成开工面积919万平方米，相当于年初计划的55.6%，相比去年同期大幅增长96.3%。
而开工面积的大幅飙升，意味着万科全年销售规模有望继续高速增长，多家券商预测，万科全年销售规模有望达到1700亿元。
截至中期时，万科合并报表范围内尚有合同金额约1766亿元的已售资源未竣工结算，较2012年年底增加330亿元。
成交火爆局面或结束
在开发加快的同时，万科也在加速补充土地资源，甚至在7月前后拿下三块“地王”。根据公告，前6个月万科累计增加42个开发项目，按万科权益计算的规划建筑面积为925万平方米，平均楼面地价约每平方米2735元。
实际上自年初以来，由于企业普遍加大了在住宅成交表现相对较好的一二线城市的投资力度，导致部分城市土地市场一度出现过热的迹象。
对于这一现象，谭华杰表示，目前住宅市场的供需关系、库存去化周期都处在比较合理的水平，并不支持过于乐观的地价预期。
作为行业“风向标”，万科对后市预期变得更加谨慎。万科半年报称，北京、上海、深圳、苏州等14个主要城市，一季度商品住宅成交面积同比大幅增长65.5%，但进入二季度后，无论是还是主要城市的成交面积增速均有所放缓。
谭华杰表示，主要城市今年一季度成交面积大幅增长，一个重要原因是去年一季度市场还在低谷期，比较基数低。
二季度同比增速下滑，一方面因为去年同期成交面积已经恢复增长，比较基数上升，另一方面也反映了随着成交火爆的局面逐渐结束，近期市场销售开始趋于温和。
谭华杰称，二季度新房入市的加快，已经结束了年初供不应求的状况。上述14个城市商品住宅销售面积对批准预售面积的比例，已经由一季度末的1.43倍下降到二季度末的0.90倍。从可售库存去化需要的月数来看，这些城市目前的库存去化周期在10个月左右，处在比较合理的水平。随着供求关系趋于平衡，市场已具备平稳运行的基础。
相关阅读：龙头房企7月拿地成本增50% 房价快速上涨已成必然
（来源：北京商报）近日不断成交的高总价、高溢价、高楼面价地块，让龙头房企拿地成本陡增的同时，也宣告了未来房价快速上涨的必然趋势。昨日，有报告指出，7月以来，万科、中海等15家典型房企在拿地投入加大，目前拿地平均成本大幅攀升，已接近6000元/平方米，而在6月这一数字还不到4000元/平方米。
而从2012年二季度开始的本轮房地产复苏延续至今，极大地带动了土地市场的升温。房企销售回款无忧，资金流较为充裕，纷纷寻求补仓。与此同时，政府也趁此时机源源不断地推出较为优质的地块吸引房企竞拍，加剧地块竞争的激烈程度。
据有关研究人员对北京商报记者表示，从去年1月至今，典型房企拿地成本不断爬高，目前达到水平，与市场热度及拿地结构有关。
据该人员指出，去年以来房企在拿地结构和布局上有所转变，更多关注点聚焦在北上广三大一线城市，而这些地方地价高、竞争者众多，一定程度上拉高了房企的拿地成本。同时，一些传统的住宅开发商也开始明显发力商业地产，有意增加这类土地的储备量。
北京商报记者发现，龙头房企策略的调整近期在土地市场尤为明显。号称不拿地王的万科，6月以来频频出手，先是联合保利在重庆创造了54亿元年内总价地王，一周之内又在上海刷新了年内总价地王纪录，抢地能力令市场咋舌。其商业地产的储备也屡屡加码，先后在广州荔湾和北京房山拿下纯商服地块，均创造区域地价新高。
也有分析人士指出，龙头房企销售快速，拥有更多实力抢地。而泰禾、正荣等企业，虽然近期也在一线城市土地市场上表现突出，但其资金量和融资成本则拼不过规模化房企，拿高价地块的可持续能力有限。
据北京中原地产市场部研究总监张大伟表示，从整体来看，土地市场可能首先出现分化，在下半年钱紧的大趋势下，部分现金宽裕、资金成本低的龙头企业可能在土地市场继续有所斩获，但也并非什么地块都拿；而中小房企在土地市场可能会受到资金影响而出现保守表现。
底价大幅增加 北京台湖非住宅地块遇冷
火爆数月的台湖土地市场终于在技术手段的处理下有了形式上的降温。北京通州(社区网论坛商铺)区台湖镇H3-03地块F3其他类多功能用地成交，竞得方为东亚地产旗下的北京世纪泰丰国际会展中心有限公司，成交价格为18.94亿元，以底价成交，楼面价约为9550元/平方米。而此前，台湖区域曾创下溢价200%、楼面价接近两万的纪录。
据北京中原地产市场部研究总监张大伟认为，与之前台湖成交的同性质地块相比，昨日成交地块底价上涨明显，5月被世纪鸿拿下的F3其他类多功能用地的出让底价仅为3981元/平方米，这是该地块不被大多数开发商看好的主因之一。张大伟还指出，近期北京土地市场的成交溢价率明显下行，除孙河与夏家胡同地块外，其余12块经营性地块的溢价率都比较低，大部分接近底价，显示出开发商已经意识到疯狂抢地的风险。
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