[摘要] 中国房地产业在过去十年间快速崛起，出现了以万科为首的千亿级房企。以住宅开发为主业的房企们在从未间断的调控政策下走出“黄金十年”，但下一个十年，路在何方？——业内共识是“城镇化”。
争议城镇化
房地产业在过去十年间快速崛起，出现了以万科为首的千亿级房企。以住宅开发为主业的房企们在从未间断的调控政策下走出“黄金十年”，但下一个十年，路在何方？——业内共识是“城镇化”。
虽然各界对城镇化究竟如何落地、房企在其中扮演何种角色争议不断，但上半年经济指标下滑，唯有楼市一枝独秀，在新一轮拉动内需的经济发展计划中，房企围绕着城镇化的转型已拉开帷幕。
专家普遍认为，新型城镇化核心是“以人为本”，不能等同于“地产化”，不能再简单停留在“盖房子上”，但城镇化进程中必然带来房地产等相关需求的增长。
而国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁在第五届中国房地产科学发展论坛上指出，中国的内需就是把农村人口的消费变成城市消费，首先有买房需求，还有租房、教育、医疗、消费等需求，但前提是政策改革能否落到实处。
“户籍制度、农村土地流转制度、财税制度”三大政策改革成为推行城镇化难以回避的攻坚核心。在上述大背景下，不乏谨慎派认为房企在城镇化中的发展有限。
“90%的开发商不具备参与城镇化的能力，必须有强大的资源整合能力和长钱、大钱。”国开金融有限公司副总裁左坤在第五届中国房地产科学发展论坛上指出，城镇化包含房地产业，但远超普通的房地产开发。
也有乐观派认为，房企自1998年以来迅猛发展，有钱有经验有团队，是当地政府推行城镇化落地的助力和合作方，在城镇化中大有可为。
房地产协会副会长兼秘书长苗乐如表示，房企可发挥资金、开发管理上的优势，积极参与当地城镇、中小城市、大城市的基础设施建设，也可按照规划，参与棚户区、城中村改造。
新型城镇化是回报农民的方法
代表房企：
星河湾集团
参与举动：
投资1.8亿元参与广州从化市社会主义新农村建设
新型城镇化中，农村人口向城市的转移关注，但由于这是“穷人的城镇化”，也是房企一直缺失的板块。总部位于广州的豪宅开发商星河湾集团一贯低调，却是国内房企中参与实质性“新型城镇化”开发的房企。星河湾集团从2011年开始对口扶贫从化市狮象村建设，目前已初步投资1.19亿元建设新农村社区住宅，一期已入住。星河湾董事长黄文仔表示，城镇化中房企作用其实有限，关键还是政府要发挥作用。
新京报：如何看待新型城镇化？
黄文仔（星河湾集团董事长）：中国从一个穷国到经济强国，农民在廉价土地、廉价劳动力上都付出了一半的贡献，农民是中国的一群人，农民不富裕，中国就不可能走向共同富裕，中国梦也不可能实现，新型城镇化的下一步发展是回报农民的方法。
新京报：建设狮象村有什么心得？
黄文仔：狮象村很美丽，但很贫穷，99%的房子都是泥土房，破破烂烂，我当时的设计是让它成为真正的生态农村，农村要改变，不是给钱就能富裕起来，我们企业做不到长期供血，提供一种造血。狮象村原本要用一千多亩土地，我们只用一半来盖新房，省下来的土地给农民引入效益高的农产品[-3.99% 资金 研报]，旁边还要建一个大型农贸市场，解决农副产品的交易问题。
新京报：星河湾在其中如何获利，后续是否在当地进行商业开发？
黄文仔：建设狮象村是完全公益的、无偿的，农民按人口免费入住相对的面积，想要更多面积按1000元/平米向政府买，建筑成本是1600元/平米，我没因此拿一块地，以后也不会（拿）。
新京报：未来是否会有更多房企加入狮象村这种项目？
黄文仔：这项目投资1个多亿，说的都是出厂价，连施工单位都不赚钱，帮我一起去做。最重要的是企业、政府、农民一起努力，政府应该加大对农村的改造和扶贫，比如现在广州北部农村还有不少贫困农村，我们搞一个亚运会都花一两千亿元，你只花一两百亿元来扶贫、搞新农村建设都不得了了。
■ 观点PK
城镇化是否该向小城镇倾斜？
住房和城乡建设部城乡规划司司长孙安军表示，在新型城镇化问题上，不光要关注大城市，还要关注县级小城镇的发展。
而提到新型城镇化，自然离不开处理大城市与小城镇关系的问题。
孙安军在第五届中国房地产科学发展论坛上表示，根据调研，我国城镇化出现人口向县城、小城镇聚集的趋势。县是我国最基本的行政单元，是解决三农问题、人口转移的基本平台。因此，在新型城镇化问题上，不光要关注大城市，还要关注县级小城镇的发展。
而万通集团董事长冯仑则表示，城镇化的核心是聚集效应，包括空间、产业和人口三方面的聚集。和很多发达国家相比，我国大城市目前整体聚集度不是很高，仍有开发潜力。随着城市空间聚集度的升高，就会吸引相关产业和人口的聚集，进而实现城镇化。
而孙安军认为，国内大城市的居住用地空间密度已相当高，未来发展应在目前高密度的基础上突出绿色和宜居的生活环境。
“根据欧美城镇化经验，小城镇不仅是城镇化的主要载体，更是城镇化的高端载体。同时，小城镇更有利于拉动内需、统筹城乡，并且带动整体区域发展。”住房和城乡建设部村镇建设司司长赵晖表示。但赵晖也同时指出，目前我国小城镇发展情况并不好，需从政策、产业、行政体制等多方面进行改革。
怎样解决高房价？
国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁称，解决之道唯有对户籍、限购政策等进行改革，将商品房定价放权给市场。
而高房价一直是困扰各界的老大难问题。在第五届中国房地产科学发展论坛上，国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁表示，中国房价上涨势头迅猛的多是一二线大城市，这也说明中国房价上涨和我国等级化的城镇管理体系有着直接的关系。等级化管理造成公共资源分配不均。北京、上海等一线大城市拥有优质公共资源，再加上土地资源稀缺，房价仍存在上涨空间。
燕京华侨大学校长华生认为，高房价与我国目前的财政制度密不可分，“我国的住宅建设成本中，农田水利建设、城市建设费用所占的比例不菲，这直接抬升了住宅价格。另一方面，我国目前针对房地产的税收制度仍有待提升。例如，韩国的别墅现在向业主征收4%的保有税，一千万元的房子一年仅保有税一项就得缴纳40万元。我们常说富有人群投资助推了房价，如果国内也有类似的房产税出台，目前的房价体系应该是另一种面貌。”
房价上涨的解决之道，李铁表示，唯有对户籍、限购政策等多方面进行改革。他认为应当尊重市场规律，不让真正的稀缺资源被低估，将商品房定价放权给市场，取消限购政策。同时，要在空间上合理配置公共资源，使一些优质资源向中小城市相对均匀分布，也会合理疏散人口并遏制房价的上涨趋势。
房企转型过程中应该做什么？
张永岳认为，只有精耕细作，才可能使房地产业得到更持续的健康发展。
房地产业是推进城镇化的重要载体，新型城镇化也给房地产业带来了巨大机遇。但包括中国房地产业协会、中国房地产研究会会长刘志峰等参与第五届中国房地产科学发展论坛的众多业内人士认为，城镇化绝不是房地产化，更不是简单的造城运动。这些，都给房企带来巨大压力，正如华生所说，房企转型正当时。
而刘志峰认为，新型城镇化中对工业园区、旅游休闲产业的需求，也会带动相关地产项目发展，给房企转型带来更多的机会。同时，房企应树立绿色环保意识，并不断提升管理和服务创新。
陈淮表示，房企转型要在变化的市场环境中活下来，这是转型必经阶段。但企业转型并不等同于复制模式，各企业的转型方式也不同。相同的是，房企需要不断适应变化的环境，提升生存能力，做到企业形态进化，而不是简单的业务转变。
而华生则认为，在新型城镇化阶段，房企成功转型需要主动、被动地将低价土地利益挤出，最终依靠产品设计、配套盈利。
张永岳认为，只有精耕细作才可能使房地产业得到更持续的健康发展。除去在大城市开发外，在合理的城镇化布局中，寻找可以开发、投入，而且可以按周期进行产出的亮点项目。
任志强:拿地会北京 房价或涨到10万每平
（来源：财经网）7月16日早晨，华远地产的内部会议上讨论了关于北京地价的主题。讨论发现，地价大幅上涨。在华远地产董事长任志强印象中，2009年北京市的平均楼面地价是6000元/平方米左右，现在超过了10000元/平方米，如果加上保障房的因素，平均楼面地价超过了14000元/平方米。
过去数年时间里，任志强每次预言房价上涨，虽然骂声不绝，但都得到市场的印证。不过这一次，他却说，不敢做更远的预测。
不敢预测的背后
政策是影响房地产市场的因素。
任志强指出，上一届中央政府采取什么办法，大家都比较明了，但新一届政府到目前为止，还没有明确的政策导向。可以看到的是，本届政府提出将在5年内改造各类棚户区1000万户；支持首套住房；继续增加保障性住房的供应。至于会不会采取对市场进行过度干预的政策，现在还不知道。
新一届政府提出了调整经济结构，放开金融市场，但目前还没有实施细则。“没有实施细则，就不能落实，企业就无法根据其做决策。”任志强说。预测房地产市场的走势，离不开一些先行指标。
例如，“钱荒”被热炒，但任志强认为，钱荒没有真正发生。“在信贷收紧的背景下，开发商早已经习惯了使用其他融资手段，能够海外融资的企业，资金成本更低。”他同时指出，楼市变化和宏观经济的走势息息相关，但此次宏观经济增速的下滑和2008年有所不同。
其他一些关键性指标都预示，房地产市场暂时还不会发生大的下滑。例如房地产投资数据和销售数据。1-6月房地产累计开发投资为36828亿元，同比增长20.3%，房地产累计销售面积同比增长36%。
海通证券(600837,股吧)分析师涂力磊认为，2013年全年有望成销售大年。即使下半年各月销售毫无增长，行业也可保持15%左右增速。该数据远超大多数分析师年初预期，也处于近4年销售增速的高点。
北京拿地的逻辑
谈到拿地策略，任志强称，华远地产会北京。他观察到，2011年开始，本轮调控初期，一线城市是重灾区，开发商纷纷跑到三四线城市去拿地，并引发其地价上涨。
但“新型城镇化”规划方案迟迟不能确定，部分三四线城市供应远大于需求，继鄂尔多斯、温州之后，江苏无锡、江苏常州、辽宁营口、甘肃酒泉等多个地方相继被曝出类似“鬼城”，很多空置楼盘无人问津。一批房企重回一线城市。
一线城市地价昂贵，但有更明确的预期。任志强以北京举例。
“国五条”出台后，北京是执行得最为严格的一座城市，但房价却一直在上涨。业内公认，北京房价统计数据已经失真。有开发商甚至向本报记者指出，北京数据有造假成分，去年以来，有的楼盘涨幅已超过一倍。若不是北京住建委的限价政策，许多楼盘的报价会更加疯狂。“不放开土地供应，四环内房价涨到10万是可能的。”任志强说。
在任志强看来，北京的房价是“憋也憋不住”的。教育、医疗等许多资源都聚集在北京，人口在加速向北京涌入。“十一五”期间，北京年均增加人口52万。任志强预测“十二五”期间每年会超过70万。其中人口自然增长的数量所占比例很小。
任志强认为，在完全市场化的环境中，用房价来控制人口涌入是可行的。但在半市场化的状态中，最容易滋生的是权力寻租和腐败。自1998年房改15年后，在商品房价飞涨的北京，部委及部分央企的“准福利房”仍屡见不鲜。
2012年北京市共成交经营性用地共372公顷，仅完成年度计划的31%。工业用地和住宅用地的供应比例几乎到达10比1。“工业用地造成了巨大的浪费，而住宅用地却十分稀缺。”任志强说。结果便是，今年以来，北京房价出现环比、同比均在上涨。
他进一步指出，如果说2010年那一轮房价上涨是货币超发带来的结果，这一轮房价上涨，则是供求关系恶化造成的结果。对开发商来说，在一个严重供不应求的市场里拿地，或许是最安全的。但也可能例外，“除非政府加大住宅供应量，允许农地入市。”任志强说。
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