[摘要] 土地市场迎来疯狂5月，单月各地产生单价总价地王超过10宗，广州、北京、上海等一线城市均出现了区域土地价格新高。
土地市场迎来疯狂5月，单月各地产生单价总价地王超过10宗，广州、北京、上海等一线城市均出现了区域土地价格新高，北京甚至在压力之下紧急叫停于5月28日完成挂牌的“准地王”夏家胡同纯住宅用地的出让。‘当前房地产市场处于宏观调控常态化的阶段，如果政策加码，那么地王项目必将对房企形成拖累。所以我们对房企争抢地王的行为依然坚持谨慎的观点。’分析师李莹表示。
10地王总金额超150亿元
土地市场的“5月疯狂”一直持续到月末。地方政府积极推地，对土地财政的依赖性依然很大，上海、苏州等城市均有大规模的推地现象。同时房企拿地积极性高，土地价格上涨，土地溢价上升。
5月29日上午，上海闸北区411街坊26丘地块及长宁区新华路(小区网论坛)街道71街坊地块进入现场竞价环节。最终总成交价达49.7亿元。其中，闸北区411街坊26丘地块，由上海华谊集团房地产有限公司以底价3.67亿拿得，折合楼板价1.7万元/平方米。而长宁区新华路街道71街坊地块，则以46亿的成交价刷新了上海今年以来的总价地王纪录。5月10日，和瑞地产以142%的高溢价率拿下重庆弹子石地块，创造重庆年内单价新地王，同日，重庆本土房企东原地产拍得北部新城地块，成为年内总价地王，而5月27日，这一总价地王纪录又被恒大一举刷新。
5月23日，在广州白云区沙太路梅花园宅地的拍卖中，佳兆业地产约8亿元、配建19600平方米保障房的价格竞得。这块土地与其月初拍下的地王区位邻近，在剔除配建面积后，楼面地价约2.4万元/平方米。同日，在击败恒大等知名开发商后，越秀地产旗下的广州城建开发南沙房地产有限公司以24.6亿元、配建42000平方米保障房的价格，竞得海珠区一邻江地块，剔除保障房后的楼面地价达到3.5万元/平方米。
5月22日，北京大兴区三宗经营性土地公开挂牌出让，成交金额达到35.22亿元，为新政以后单日卖地。“主要的一二线城市土地市场有超过10宗高溢价地块成交，总成交额已经超过150亿元。”中原地产市场研究部总监张大伟对新金融记者表示，今年前5个月，主要的13个一二线城市合计土地出让金高达3067.66亿元，同比上涨幅度达到了125%。
5月24日由北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组、中指研究院主办的“2013中国房地产百强企业研究成果（天津）发布会暨商业地产发展趋势高峰论坛”上，中指研究院副总裁葛海峰表示，1-4月，十家代表企业累计拿地2516万平方米，同比增长20.3%，由于今年一二线城市热点区域地块较多，总金额达到771亿元，同比大幅增长2.5倍。金地、万科、保利、龙湖和世茂前4个月拿地金额均超过100亿元。
行情看好房企积极补仓
北京日前紧急叫停的夏家胡同地块，则是当前土地市场疯狂之下地方政府的无奈之举。从该用地本身情况看，位于北京南三环，为核心区域，同时因为地块周边少有土地供应，而根据北京规划，“三环路以内原则上不再新增供应住宅用地和大型公建用地”，这更使这幅地块显得极为稀缺。可以想见，地块现场拍卖将会产生激烈的竞争，最终很可能刷新北京年内单价地王纪录。若再度产生地王，无疑将为北京的楼市调控带来巨大压力。
分析目前在土地市场表现最为活跃的房企，基本可以分为两类，一类是恒大、招商这些龙头企业，销售业绩出色，资金实力雄厚，企业资金链良好，具备拿高总价地块的能力；另一类是佳兆业、旭辉、越秀这些成长型房企，积极拓展一二线城市土储，像旭辉连续4天在杭州新增三幅用地，总投入金额高达47亿；佳兆业5月以来先后在上海、广州、杭州等城市拿地。“除此之外，福建房企今年以来的表现也尤为抢眼，在京沪集中拿地，包括泰禾、阳光城、正荣等。”李莹表示。
房企充裕的资金，为其拿地提供了保障。15家企业截止2012年底账面上的货币资金储备总共2648亿元，较资金链最紧张的2011年底增长41%，较本轮调控未全面升级的2010年底时也增长了36%。
从企业角度来看，各企业对于2013年预期明显好转，如融创和世茂销售目标提高50%以上，恒大、碧桂园、绿城、富力、雅居乐等提高幅度普遍在25%以上。万科、保利两家千亿规模企业的目标分别为增长8%和18%，仅中海地产较为保守，销售目标与去年持平。
“房企疯狂拿地的更深层原因在于对未来楼市的预期较乐观，房价持续上涨成为企业的共识。企业拿地开发项目大多需要1-2年，如果市场条件不允许，还可以适当拖延开盘时间，很可能在项目销售时，限价政策已经不存在了。这种对赌心理或许是当前房企不顾一切高价拿地的原因之一。”一位房地产业内人士对新金融记者表示。
风险与隐忧并存
对于房企在土地市场上的疯狂表现，某专家在微博中直言：“开发商应注意市场风险，别闪着腰。这种地王，将在明后年面市，届时命运有三种可能，一是楼市依然红火，房价仍在明显上涨，开发商赚大钱。二是楼市出现调整，房价止涨甚至小跌，开发商微利销售、甚至小亏。三是楼市低迷，开发商缓施工、不预售，苦等市场回暖。”
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（来源：中国证券报）
就在北京叫停“准地王”出让之后的两天，上海就诞生一宗46亿元的“地王”。在“国五条”出台百日之际，一线城市土地市场却“按下葫芦浮起瓢”，土地市场上次出现这种盛况还要追溯到2010年。
分析人士认为，调控风险的增加促使房企采取防御策略，房地产投资向一线城市回潮也就成为趋势。在这种趋势下，房价上涨的预期再次升温，这反过来对调控政策形成冲击。但值得注意的是，在部分房企“蛇吞象”式的拿地模式背后，市场风险已隐隐涌动。
土地市场“梦回2010”
今年5月以来，一线城市的土地市场几乎没有风平浪静的时刻。
5月6日，经过近200轮竞价后，佳兆业以186774万元、配建66800平方米保障性住房建筑面积的条件，成功将广州同宝路地块收入囊中，折合楼面价25597元/平方米，成为该区域单价“地王”。
5月9日，上海浦东新区上海世博会地区共6宗地块成交，两幅地块楼面单价相继刷新上海年内单价地王，40079元/平方米的价格甚至创下沪三年以来的楼面价新高。
5月20日，北京通州区台湖镇的两宗地块进行拍卖。其中，经过62轮竞价，“B-23多功能地块”的溢价率达到230%；“B-03住宅用地”则在经过71轮竞价后，价格冲至上限，最终以配建7.1万平方米公租房的代价竞出。
5月22日，位于北京大兴区的两宗土地继续高价成交。旧宫地块经过39轮竞价，轻松冲破价格上限，剔除保障房后的楼面价达到22320元/平方米，成为该区域新高。魏善庄镇地块未设限价，最终的溢价率达到102%。
为引导市场预期，北京市国土局于5月27日叫停了“准地王”——丰台区夏家胡同地块的出让。但两天之后，上海长宁区新华路街道地块以46亿元的“地王”价格成交，拿地者是北京的一家不知名房企。
“土地市场上次出现如此频繁的高价地，还是在2010年初。”某上市房企负责人向中国证券报记者表示。所不同的是，彼时的“一天三地王”直接催生了“国十条”出台，而此轮“地王”热潮，则发生在“国五条”出台之后，政策效力似乎不复往日。
与二三线城市的平静相比，一线城市掀起拿地热潮，是否属于偶然？高和资本董事长苏鑫认为，一轮接一轮的政策调控提高了开发商的投资风险，风险上升的结果势必是防御策略。于是，“哪些城市更安全”成为各大房企最为关心的问题。不言而喻，人流和资金流越聚集的城市越安全，所以就有了房企从二线城市回归一线城市的潮流。“这种收缩就好似刺猬缩成一团，以防不测。”他说。
同时，面对调控，一线城市房价坚挺的表现也佐证了上述判断的正确性，这更加坚定了房企在一线城市拿地的动力，位置越好的地块安全边际越高。
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