[摘要] 万科入济，是弱肉强食的狼，还是激活市场大水箱的鲇鱼？本报记者试图从多个方面入手，解码迟来的“一哥”。
2006年起，国内地产“一哥”万科入济消息四起，此后数年，保利、中海、绿地、恒大、华润、碧桂园等国内知名房企纷纷进驻，而万科对济南却始终观望，按兵不动。2012年以来，万科军团，暗流涌动，土地市场频现万科身影。2012年6月，万科在济南参与竞拍奥体西路地块未果，保利置业以3700元/平方米楼面地价高价竞得。2012年9月，万科借助天泰抢滩济南的传言四起，次月完成“曲线入济”。2012年12月，万科抄底年终土地市场，力克其他房企大鳄，以低于6月保利地块价格拿下入济的块真正意义上的革命根据地，这正是即将面世的60万平方米的万科城。2013年元旦前夕，万科在济南的项目———万科天泰金域国际开盘热销，短短几月，已近清盘，市场认可程度由此可见。2013年2月，万科摘得金域国际二期地块，短短3个月内，万科在济土地储备超过百万平方米，发展极其迅猛。
万科入济，是弱肉强食的狼，还是激活市场大水箱的鲇鱼？本报记者试图从多个方面入手，解码迟来的“一哥”。
现象
狼来了，狼来了，狼终于来了
“万科将入住济南”的消息，早在2006年就曾广为流传。但让人疑惑的是，万科没有入住济南，而是在山东青岛、烟台等地，频繁拿地，且业绩年年攀升，领跑市场。2011年，万科多次到济南考察，在长清、槐荫等重点招商引资区域看地，仍然没有出手。2012年6月，万科曾悄无声息地出现在济南一宗土地的拍卖现场，但很低调，自始至终没有举牌竞价。此时的万科，似乎还在等待更合适的时机。
狼来了，狼来了，狼何时真正到来？进军济南，对于万科来说可谓一波三折。2012年9月，济南天泰置业公司证实，万科已经收购了济南天泰置业公司部分股权，正式进入济南，股权转让10月完成，一个大约30人的整建制团队整体划入公司。据了解，万科选择收购股权，可能是看中了天泰手里的土地资源，这种模式与绿地、中海当年在济南市场打开突破口的模式几乎一样。这一合作项目就是今天的万科天泰金域国际，位于奥体中心东300米、经十东路北侧，项目占据奥体CBD核心位置，周边绿城、中海楼盘聚集，城市核心位置已成品牌开发商必占之地。
据悉，万科已经于2013年2月4日获取该项目的二期土地，将金域国际项目由目前在售的16万平方米，扩容至60万平方米，成为奥体核心区最后一个以住宅为主的大盘项目。
根据地
抄底土地市场，在济新里程碑
2012年12月3日，位于奥体西路一宗面积约为287亩的地块吸引4家大型房地产企业报名竞拍，但相比6月份同区域保利地块的竞拍，该宗土地的热度似乎因临近年底而降温。最终万科以15.8亿元的价格拿下这宗居住用地，可谓成功抄底，拥有了一块可以纵情施展建设才华的“革命根据地”。
据业内人士分析，该宗土地是城区内难得的优质地块，而且是同区域素质的地块，这就是即将被开发的万科城项目，预计下半年将正式开盘，在产品设计方面，将实现万科金色产品系和济南当地居住习惯的结合。
业内人士分析，万科作为国内地产领跑企业，其品牌效应和强大的资金、技术、人气集聚效应，必将吸引大量的高品质客户。
市场分析
豪门盛宴，万科是否入席太晚
中海紫御东郡(小区网论坛)、中海奥龙观邸(小区网论坛)、中海国际社区……中海集团累计开发超200万平方米，扎根济南。
恒大名都、恒大城、恒大雅苑、恒大帝景……房产大鳄恒大集团短短几年，发展速度非同一般。
绿地卢浮公馆、绿地国际花都、绿地缤纷城、绿地中央广场……房产巨人绿地也在济南浸淫数年。
这一场在济南拉开帷幕的豪门盛宴，众房产大鳄似乎已将市场瓜分，万科是否入席太晚？留给万科的市场空间究竟有多少？济南一位房地产专家对此分析道，济南房地产市场在不断扩大，成交面积与成交金额仍将保持增长态势。万科的到来将会进一步挤占中小开发商的市场份额，同时对目前其他入济知名房企的业绩也会形成直接的冲击。目前万科虽然在济南市场只是起步阶段，但在市场来看，万科稳居头名，以万科在济南的土地储备，三年之内进入济南市场的前三名没有丝毫问题。西区高铁经济崛起、北部滨河沿线改造、城市轨道交通发展，这些重大项目利好和片区集中开发都给了万科享受豪门盛宴的机会。
据悉，万科入济以来，对于土地市场持续关注，年后参与了土地竞拍，未来在济南的发展必将是多点开花。
拿地
抢滩登陆，还有什么地方等你布局？
目前，万科在济南已有两个项目。在济南起步较晚的万科，下一步将如何布局？
据接近万科的人士透露：“针对万科现在来说，近期可能还会拿地，拿合适的地，拿适合万科的地。”万科总裁郁亮曾在去年的杭州媒体沟通会上表示，万科每个月都会调整未来三个月的安排。万科城市发展策略不分一线二线，在城市发展策略变化的时候，有县级市也进去。另外，万科拿地也不分一线二线城市。据行业人士称，万科拿地，和其他房地产企业相比有一个的优势，那就是万科现金流充足，有足够的资金，只要是合适的地块，万科就不会轻易放弃。
专业
迟来的“一哥”如何赢得济南市场？
万科以客户为中心导向的业务文化，一直让万科在行业发展中持续领跑，过去如是，在历经房地产冬天的今天如是，未来也将如是。
一位房地产老总告诉记者，在济南地产界，流传着济南万科一位老总的故事。万科初入济南时，济南万科的这位老总入住一个高档小区。仅仅一个晚上，这位老总就对万科在济南的未来更加自信了。
为什么？因为这位老总发现，这个高档小区还有很多细节不完善，而这些不完善的地方，正是万科曾经研究并成功解决的问题。无论是在产品设计还是在服务体系上，万科均有先进的标准，并结合所在城市的居住习惯，进行融合。据了解，万科会根据不同地块的属性定位不同的产品类型，目前已形成 、GOLDEN、CITY、TOWN四大品类，针对不同生命周期的客户提供了全方位产品服务，其中“全面家居解决方案”是万科产品的特色之一。
全面家居解决方案是万科在住宅装修领域的创新思维，是从项目定位、设计、配置、项目施工到后期服务等一系列的装修标准体系设计理念。它不仅仅停留在装修的层面，万科深入考虑不同客户的需求差异化，针对不同类别的建筑产品进行空间规划，整合相关设计、材料部品、施工等领域的社会资源，为客户提供物有所值、物超所值的全面家居解决方案。在服务标准上，万科的“6加2步法”在业内广受追捧，这是针对客户从看房到入住后的一系列触点上提供服务的总称。“6加2步法”的具体内容是针对看房、签约、收楼、入住、居住等环节，由万科提供的阳光宣言、红线内外不利因素告知、工地开放日、交付仪式、交付后三个月回访、老项目改造等服务构成。业内人士分析，看似成熟的济南房地产行业，与一线城市和其他省会城市还存在着较大的差距，这也正是万科进驻济南的市场空白与机遇，相信万科的到来也会给济南市场树立起诸多的“万科标准”。
万科究竟需要多久才能实现从“迟到者”到“引领者”的跨越？百万平方米的土地储备、万科天泰金域国际持续热销、万科城蓄势待发，新项目的攻城略地……万科来了，万科真的来了，一场地产行业的豪门盛宴将精彩上演！
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