[摘要] 距离3月1日，“国五条”细则发布已过去了整整一个月，按照国务院规定，各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外）一季度都要公布调控细则和价格调控目标。在广东率先公布细则后，3月30日与31日，北京、上海、重庆、济南、大连、合肥等城市都按时发布了楼市调控地方版细则。
距离3月1日，“国五条”细则发布已过去了整整一个月，按照国务院规定，各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外）一季度都要公布调控细则和价格调控目标。在广东率先公布细则后，3月30日与31日，北京、上海、重庆、济南、大连、合肥等城市都按时发布了楼市调控地方版细则，自此，“国五条”正式进入了地方版时代。过去的一个月，二手房市场波澜再起，新房市场暖春花开，据房天下信息统计，“国五条”细则发布后，济南房价几乎没有大幅上涨或下跌幅度较大的楼盘。
二手房交易爆棚 新房迎来小阳春
国五条细则中，关注和热议的就是二手房交易个税增至20%。整个三月，济南市房产交易大厅人满为患，大家纷纷赶在地方版“国五条”细则执行之前进行交易，二手房市场空前火爆。由于担心个税上涨，不少挂牌的二手房开始降价，以前抱有观望态度的现在也纷纷坐不住了，甚至有一些买主和卖主在协议上追加了“作废条款”—“如果买卖双方在办理过户手续的过程中，济南版‘国五条’细则出台，个税调整为差价的20%，导致需要缴纳个税上涨的话，由买方负担所有税费的条款自动作废。”
新政实施后，相比二手房，新房交易市场环节税收较少，二手房市场的部分刚需客群挤压至新房，带动新房交易量上涨，推高新房价格，助推新房楼市迎来小阳春。截止目前，济南房价连续八个月环比上涨，但涨幅不大。济南版“国五条”也进一步明确了“新建商品住房价格增幅不高于本市城镇居民人均可支配收入的实际增幅”的细则，房价过快上涨会被抑制。
刚需盘继续领跑市场 新政对新房市场影响甚微
去年成交前三甲，中海国际社区、鲁能领秀城、天鸿万象新天，分析它们的产品结构就可以明显看出，刚性需求是其首要特征，而这一现象也符合全市成交的特征，即刚需领跑市场。
进入2013 年，“新国五条”的出台再次向市场发出信号，国家队房地产的调控仍将继续，以防止房价的快速反弹。但从消费者角度来看，观望情绪打破，尤其是对品牌开发企业的刚需大盘项目，购房者关注依然高涨，因此刚需盘仍将是市场走量的主力。
东西部持续高温 化纤厂路新晋期待
就区域来讲，作为传统的置业高热版块，东部高新区和西部西客站片区仍是济南楼市的主力军，成交量占据市场主导地位，且不分伯仲。
以万科天泰金域国际、中国铁建国际城为代表的东部高新区板块，是济南高端房源的集中地，备受改善型客户群体的亲睐。虽然国家队二套房等改善型购房的政策依旧严厉，但此区域的成交还是取得了不错的销售成绩。在需求量仍存在较大空间的情况下，区域房价在保持较高水平的同时，出现了上涨趋势。
除改善型楼盘，唐冶片区成为东部刚需置业的热点区域，以鲁商凤凰城及银丰唐郡为代表的刚需盘越来越受到购房者的关注。但由于是新兴置业热点，虽有大批客户群，但房价依然是保持在一个较为平稳的水平之上，并未出现大幅上涨的趋势。
再看西部市场，作为供应量巨大又是十二五规划的重点区域，以绿地新里爱丽舍公馆、中建锦绣城、绿地国际花都等为代表的楼盘也是持续大热，每次开盘都是购房者抢购的热门项目。刚需是本区域楼盘的主旋律，因此“新国五条”并未对其构成限制，加之区域需求量比较大，部分楼盘的价格普遍还出现了上涨趋势，涨幅由2.22%至13.16%不等。
西客站片区房价虽有上涨，但由于十艺节的举办、未来轻轨修建等因素，区域存在较大发展潜力，因此2013年仍将是济南置业的热点。除此之外，化纤厂路也成为2013年备受瞩目的热点之一。之前就是热门项目的尚品燕园、力高国际等楼盘的热度持续不减，房价均有小幅攀升，而万科、金科、保利、莱钢等知名房企的入驻，为区域市场提供了更多的选择余地。
总体来说，在调控压力不放松的趋势下，房价整体趋于平稳，预计未来涨幅不大。由于二手房个税增加，二手房市场在新政细则出台之后会遭遇冷清，催生新房市场成交量上涨，但成交价格依旧平稳理性，不会出现报复性反弹或过快上涨。未来置业热点版块将依旧会在二环以外，东部和西部继续领跑市场，新晋热点区域化纤厂路附近备受期待。
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