[摘要] 3月30日，上海出台地方版“国五条”细则——《关于本市贯彻〈国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知〉的实施意见》（以下简称《上海实施意见》）。
3月30日，上海出台地方版“国五条”细则——《关于本市贯彻〈国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知〉的实施意见》（以下简称《上海实施意见》）。虽然《上海实施意见》总共只有六条，但覆盖七大领域，参与执行的部门，除了住房保障和房屋管理局、规划和国土资源局外，还包括发展改革、金融、财政、税务、人力资源社会保障、工商、公安等七大部门，参与执法的机构或是历次楼市调控之最。
“房产中介机构和房产经纪人员教唆、协助购房人伪造证明材料，规避限购措施，骗取购房资格的违法违规行为；对涉案房地产中介机构和房地产经纪人员，可暂停网上销售、责令停业整顿；情节严重的，依法吊销营业执照和经纪执业证书；涉嫌犯罪的，按照规定移送司法机关追究其刑事责任。”
《上海实施意见》规定，对发生违反限购政策、捂盘惜售、闲置土地和炒地、挪用信贷资金等违法违规行为的房地产企业，各有关部门要按照各自职责，在网上签约资格、土地竞买、开发项目贷款、批准上市、融资等方面予以处罚和限制。税务部门要进一步加强土地增值税的征收管理，严格按照不同销售价格，确定预征率，并严格按照有关规定，进行清算审核和稽查。
事实上，上海此前对闲置土地、捂盘等行为出台的政策也有类似的描述。但中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，上述政策和以往的不同，就在于现在是金融、工商、国土等多个部门都将参与到执法中。只要出现捂盘、囤地的行为，不仅国土和房管部门会进行处罚，金融、工商、财税也会参与，这样一旦一个项目被视为囤地，其他项目也会受到牵连，对房企来说，这无疑是一个警告。
《上海实施意见》规定，要严格执行商品房预销售各项制度规定，进一步严格执行“一房一价”、明码标价，商品住房销售方案备案审核等规定。对预销售方案报价过高且不接受房屋管理部门管理指导的，可暂不予受理销售方案备案、暂不核发预售许可证。对擅自超过备案价格销售，违反明码标价，“一房一价”规定的，采取暂停网上签约等措施，并依法严厉查处。
虽然这份《上海实施意见》已经颇为详细，但接受记者采访的多数业内人士说，各部门应该会就这一《上海实施意见》再制订进一步的部门实施细则，而最终的政策实施效果，也将取决于这些部门出台的部门细则。
上海国五条细则出台 满五年住房免20%个税 新闻晚报
千呼万唤之下，京版和沪版“国五条”细则终于在昨天晚间同时亮相。最令上海本地市场“揪心”的沪版细则，因新意不足，而被业内评为“前令重申”、“细则不细”，但“严格计征20%个税”的提法仍然让市场倒吸一口凉气。业内人士表示，对于市场的影响还得看上海各区交易中心实际操作和执行，购房者需要提交的资料可能会因此增加。
能核实房屋原值征20%个税
昨晚，“中国上海”门户网站全文刊发了市政府办公厅印发的本市贯彻《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》实施意见，即业内俗称的沪版“国五条”细则，共计六项实施意见，其中“二手房严格征收20%的个人所得税”外界关注。
“国五条”中按20%征收个人所得税的规定在沪版细则中得到体现。实施意见中明确规定，对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征。
在普通商品住房用地供应方面，将按照全年供应量不低于前5年年均实际供应量进行用地供应计划的编制。除建立土地出让前的研判制度外，“对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构在符合信贷条件的前提下，优先支持其开发贷款需求”。
此外，上海还将进一步严格执行 “一房一价”、明码标价，商品住房销售方案备案审核等规定。今年，上海全年新开工建设、筹措各类保障性住房和旧住房综合改造将达10.5万套、 750万平方米，基本建成保障性住房10万套、 730万平方米。
预计后期二手房市场成交遇冷
“上海版细则与广东版细则差不多。 ”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成表示，上海作为城市的标杆之一，此次细则没有特别新鲜之处，之后其它城市可能也会像上海一样，“依样画葫芦”。
“这绝不是简单地重复国五条。 ”同策咨询研究中心总监张宏伟表示，理论上，这可能是最后一次行政干预市场调控，“国五条”上海细则落地，或为以后用经济手段、市场手段调控做铺垫。
业内人士表示，上海“国五条”细则内容上没有多少新意，基本上是对“国五条”的强调和重申。
事实上，“国五条”发布已有一段时间，此前，上海市新房市场不断升温，三月成交在前21天就已经破百万平方米。
同样的火爆也发生在二手房市场，业内人士认为，上海细则对二手房市场无疑是一个抑制，预计后期二手房市场成交将遇冷。另外，业内人士认为，上海房地产市场将趋于理性，房价趋于平稳。
尹伯成也表示，“国五条”沪版细则对上海楼市不会形成太大影响，“没有大家之前猜测的那么严格，大家心态上也会放松一些。 ”
复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民分析称，上海版细则中提到的数据性规定，即20%转让税的效应早就发生了，利空已出尽，未来国内房地产股票价格以企稳为主。
部分二手房需求转向新房市场
在沪版“国五条”细则中，百姓最关心的是20%转让个人所得税。此次“北京版”细则规定，严格按个人转让住房应纳税所得额的20%计征。同时明确，自用5年并且的住房继续免税。
上海细则明确，税务、房屋管理部门要密切配合，对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征。
相比之下，上海甚至都没有提到对满五年住房免税，“是保证刚需还是坚决打击投资购房并没有强调清楚。 ”业内人士指出。
对于“20%所得缴个税”的政策，业内人士表示，“一刀切”的做法更容易在操作中严格规范执行，在二手房交易中有助于避免 “阴阳合同”。由于未来交易也将严格按照价格征税，买卖双方以虚假价格签订合同的意愿将大大降低。严格征税也将会让二手房交易在短期内出现“冰冻期”。
上海盘古房地产有限公司总经理宋海表示，上海“国五条”细则中明确对二手房交易严格执行20%个人所得税的征收，这会促使二手房交易在短期内趋于平静，而部分二手房需求会转向新房市场。“二手房交易平静期会持续两到三个月，最长不会超过两个季度。 ”宋海表示。
业内称沪版细则“未看到新意”
对于刚出台的上海 “国五条”细则，德佑地产研究主任陆骑麟表示，上海版细则和此前“国五条”差不多，并未看到多少新意，也未看到具体如何操作。因此，对二手房市场会带来的影响还需要看上海各区交易中心实际操作、执行，“购房者需要提交的资料可能会因此增加。 ”
对于刚刚出台的上海“国五条”细则，汉宇地产市场副总经理表示，在上海细则未落实时，前段时间包括本周末购房者仍在赶末班车，抓紧时间过户，3月二手房成交量或将突破历史新高。不过，上海细则落地后，将影响购房者预期。购房者担心房东将20%的税转嫁到下家，购房成本增加，或转战新房市场，4月起二手房交易量将下降，预计出现冷清局面。
21世纪不动产分析师张磊认为，细则对市场的影响，由于前期已有一个月的时间进行了消化，恐慌情绪逐渐归于平静，再经过两三个月以后，二手房市场将逐步走出观望，慢慢恢复成交。不过，由于国务院要求2014年以前必须建立统一的不动产登记制度，这被理解成在为征收房产税作准备，部分拥有多套房的业主，将会提前 “出货”。
对于大家最关心的二手房交易20%个税，业内人士认为，沪版细则未明确符合哪些条件可以免征，从而为执行留出余地。
那么，在上海，“满五年、”住房在交易过程中是否可以免征个人所得税？业内人士预计，沪版“国五条”细则虽然没提，但同样会免征，“此属2006年国税总局文件条款，地方政府皆无权修改税法。 ”
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