房价2月涨幅近3年最高 北京广州涨幅并列第一

京华时报  2013-03-19 08:02

[摘要] 其中，一线城市同比、环比全面上涨，且涨幅明显超过全国平均水平，是此轮房价快速反弹的领衔城市。具体来说，2月，广州、北京涨幅并列全国第一，环比上涨3.1%，广州涨幅较上月增加1.1个百分点，北京涨幅较上月扩大1个百分点，此外上海上涨2.3%，较上月增加1个百分点，深圳上涨2.2%，涨幅与上月持平。

2月传统是楼市淡季，但今年却一片火热。昨天，国家统计局发布的统计数据显示，今年2月，70个大中城市中，新建商品住宅、二手住宅价格环比上涨的城市数量均扩大到66个，占比高达94%。业内人士分析，2月房价整体涨幅已接近3年，新国五条的细则可能会因此加快加重实施。预计随着后期部委和地方新国五条细则的落实执行，后期房价涨幅将出现回落。

>>新房

仅温州一城价格环比下调

统计局数据显示，与1月份相比，2月份70个大中城市中，房价下降城市个数较上月减少9个，仅温州一个城市新建商品住宅(不含保障性住房)价格出现下降，降幅达0.4%。此外，昆明、桂林、大理三地新建商品住宅价格环比持平。66个城市价格环比上涨，上涨城市个数较上月增加13个。与1月房价环比涨幅不超过2.2%相比，2月环比价格涨幅扩大至3.1%，比上月扩大了0.9个百分点。

从同比来看，2月份70个大中城市中新房价格上涨的城市有62个，价格下降的城市有8个。同比价格上涨的城市中，涨幅的为广州，同比涨幅达8.2%。

>>二手房

涨价城市环比增15个

二手房市场方面，统计显示，与1月相比，2月70个大中城市的二手房价格上涨的城市有66个，比之前1月增加15个，占比扩大两成。此外，价格下降的城市有4个，比之前1月减少3个。房价涨幅上，2月二手房环比涨幅为2.2%，较1月1.7%的涨幅继续上浮0.5个百分点。

与去年2月相比，70个大中城市的二手房价格上涨的城市有49个；持平的城市有3个，价格下降的城市有18个。2月份，同比价格上涨的城市中，涨幅的为太原，同比涨幅6.7%。

特别关注

北京广州涨幅并列

记者查看多期统计局大中城市房价月度报告后发现，自去年6月份以来，连续9个月房价环比上涨与持平成为市场主流。此次超过94%的城市新建商品住宅(不含保障性住房)价格出现了环比上涨，占比更是创调控后新高。

其中，一线城市同比、环比全面上涨，且涨幅明显超过平均水平，是此轮房价快速反弹的领衔城市。具体来说，2月，广州、北京涨幅并列，环比上涨3.1%，广州涨幅较上月增加1.1个百分点，北京涨幅较上月扩大1个百分点，此外上海上涨2.3%，较上月增加1个百分点，深圳上涨2.2%，涨幅与上月持平。

原因分析

多原因致使房价大幅反弹

“2月70大中城市超过九成城市房价上涨，房价整体涨幅已接近3年涨幅”，亚太城市房地产业协会会长谢逸枫告诉记者，2月房价上涨凶猛由多原因造成；首先，房企融资渠道扩大融资成本下降，资金链压力减小，以价换量的优惠措施提前结束，房企楼盘涨价现象增多；其次，房企去商品房库存加快，市场处于供小于求，且新增住宅供应缓慢；再次，从去年10月开始，土地市场呈现火爆行情，土地价格不断上涨，刺激房价上涨；最后，市场上首次置业者与刚性需求非常旺盛，而部分改善需求与潜在观望的购房者，因受到政策不

稳定不确定的影响而纷纷提前出手购房

对于一线城市涨幅超过平均水平这一情况，北京中原房地产经纪有限公司市场研究部总监张大伟分析认为，一线城市新建住宅供应减少，城市化完成后，一线城市土地供应稀缺，土地价格持续上涨也提高了在售项目的价格上涨预期，此外，一线城市的信贷相比其他城市更加宽松，基本执行的均为首套房贷款8.5折；而在限购政策执行近2年后，积压的需求加速释放，特别是在之前的国五条原则性文件力度有限，使得购房者出现上涨预期，恐慌性购买，共同抬高一线城市房价涨幅。

 

后市预测

房价短期仍将惯性上涨

随着房地产调控政策的稳步推进，短期房价将如何变化？上海易居房地产研究院研究员郑红玉指出，由于3月份各地细则仍未执行，各地楼市将继续目前走势，预计3月房价环比涨幅仍可能继续扩大，或高位盘整，预计3月下旬地方细则将陆续出台。

张大伟表示，中央“国五条”政策发布后，多部委及地方均有出台细则的传闻。同时，东莞、昆山、金华等城市收紧住房公积金贷款政策，降低贷款限额、提高贷款首付比例、上调缴存年限限制等，与去年近40个城市放松公积金贷款形成对比。张大伟预计，3月份房价还将惯性上涨，但在4月后，预期各地细则的落地将必然会起到抑制上涨加速的作用。

全年房价或稳中有升

针对后续房产市场的价格变化情况，谢逸枫告诉记者，今年一季度房价将继续反弹，由于地方和部委关于新国五条的调控细则将在3月底和4月初出台，能对房价的过快上涨起到一定抑制作用，预计二季度房产市场量价震荡性回落，进入三季度，市场和调控政策稳定，房价将逐渐稳定。

谢逸枫预计，由于房价上涨的因素并不会完全消除，加上地方调控政策也不会过于严厉，四季度楼市成交量价都将出现回升。总体来看，全年房地产成交量将超过去年，楼市房价稳中有升,涨幅8%-10%之间上下波动。

2月广州房价均价破1.6万元

同比上升15.1％

据新华社电记者近日从广州市国土房管局发布全市十区房价报告获悉，2013年前两个月，广州楼市均价首度突破1.6万元／平方米，达到16298元／平方米。

据广州市国土房管局数据显示，受春节假期因素的影响，2月份广州全市十区新建商品住宅网上签约面积为51.86万平方米，环比减少46.5％。但网上签约均价为16298元／平方米，同比上升15.1％，环比上升2.2％。其中，海珠区均价首度超过3万元／平方米，成为继越秀[简介动态]区和天河区之后，广州第三个迈入3万元的区域。

广州市国土房管局有关人士称，造成前两个月广州楼价上行的原因主要有两方面：一是新建商品住宅成交量环比有所回落；二是受高端住宅市场成交活跃以及去年同期房价基数较低影响，网上签约均价继续出现结构性上涨。

“由于高端住宅主要集中在中心城区，受此影响，中心六区网上签约均价达到26659元／平方米，同比上涨41.6％，环比上涨5.7％。”该人士称。

哈尔滨扩大限购范围

据新华社电记者从哈尔滨市住房保障和房产管理局获悉，2013年哈尔滨将进一步强化楼市调控力度，于年内将呼兰、阿城两区纳入限购范围，并规定中心城区不再供应商品住宅建设用地。

2011年2月底，哈尔滨正式出台限购政策，提出拥有两套住房的冰城家庭不能再买房，但呼兰、阿城两区不在限购范围内。今年哈尔滨计划将楼市限购范围首次覆盖全市八区，限购住房类型包括新建商品房和二手房，同时中心城区除棚改项目外，不再规划、供应商品住宅建设用地，开发中心向群力、哈西、哈南等新区转移。

据介绍，2012年哈尔滨房地产市场开发建设呈放缓趋势，全年房地产开发建设总规模3879万平方米，竣工922万平方米，相比前一年分别下降2％和42％。2013年，哈尔滨计划房地产开发建设总规模3200万平方米，竣工900万平方米，总量进一步缩小。

购房指南

4月底或可考虑购房

谢逸枫告诉记者，根据观察，3月15日之后，一手房二手房成交量都开始下降，市场恐慌情绪基本结束，预计4月份进入观望期。

谢逸枫建议，有购房需求的消费者应等到政策稳定后再入市，盲目冲动购房，不仅会抬高房价，也提高了购房成本。“4月底或5月初是购房的较佳时间点，那时政策稳定，房企可能会受到调控压力，价格小幅下降，或提高优惠政策，下半年房价逐渐企稳后将会再度上涨。”

 

相关阅读：2月66城房价环比上涨 五大原因解读与分析

（来源：搜房网）2013年3月18日，国家统计局发布2月份70个大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况：

（一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，持平的城市有3个，上涨的城市有66个。环比价格上涨的城市中，涨幅为3.1%。

（二）与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有8个，上涨的城市有62个。2月份，同比价格上涨的城市中，涨幅为8.2%。

之前，3月1日，中指研究院发布数据显示，2013年2月，100个城市（新建）住宅平均价格为9893元/平方米，环比1月上涨0.83%，自2012年6月连续第9个月环比上涨，但相对上月涨幅缩小0.17个百分点，其中74个城市环比上涨，26个城市环比下跌。

国家统计局70个大中城市房价变化总体结果与中房指数系统百城价格指数结果基本一致，房价自2012年6月止跌后连续第9个月环比上涨。

国务院2月20日再次提出坚决抑制投机投资性购房，严格执行商品住房限购等“国五条”及细则措施，与房价自2012年6月止跌后连续第9个月环比上涨密切相关。

新“国五条”细则发布后，2013年2月房价自2012年6月连续第9个月环比上涨，尽管上涨幅度放缓，但放缓的原因更多的是由于春节季节性的因素、开发商放缓推盘等因素所致，而并非新“国五条”发布后的直接影响结果。新“国五条”的影响更多的要看金三银四这个时间段到底怎么样。

房价连续第9个月上涨的五大原因

2013年2月房价自2012年6月止跌后连续第9个月环比上涨，从原因角度来讲，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，主要可分为五方面：

、2012年房地产调控政策 “外紧内松”的市场特征，政策层面“微调”刺激自住需求大量入市，从而导致市场基本面逐渐开始好转，基本面好转势必会带动价格降幅收窄，甚至出现涨价的现象。

第二、货币供应量增加导致市场流动性宽松，这是导致房价持续上涨的最根本的因素。

央行的数据显示，当前的信贷以及流动性扩张形势较为迅猛，2013年前两M2增速16%左右，比2012年12月份提高2个百分点左右；其中1月份的新增人民币贷款达到1.07万亿，创三年来新高，社会融资总量1月份达到2.45万亿，创出单月历史新高。

此外，3月5日，政府工作报告中提到的2013年主要经济目标包括，GDP同比增速7.5%，CPI增速3.5%左右，广义货币M2增长13%，基本与去年持平。M2 2013年同比增长13%表明市场流动性进一步宽松，稳定的经济环境以及仍然较为宽松的货币政策利好2013年楼市。

第三、以一线城市为代表的重点城市成交量的增加以及房价仍环比在上涨，结构性地带动房价继续坚挺并且保持微涨。

数据显示，2013年2月十大城市住宅均价为16596元/平方米，环比上月上涨1.09%。具体来看，深圳、广州涨幅均超过2%，成都、上海、天津涨幅在1%-1.5%（含1.5%）之间，北京、武汉、南京涨幅在0.5%-1%之间，重庆（主城区）、杭州涨幅较小，分别为0.08%、0.04%。

第四、部分城市在“限购”的政策执行上短期内出现了松动，甚至出台了购房落户、人才类购房补贴优惠、紧缺人才直接落户等措施，从侧面上给限购政策松动，这些定向鼓励的措施以及2013年政策层面明确鼓励改善型需求入市，导致一些定向需求产生，同时投资客瞄准高端楼盘集中购买，短期内导致市场放量增加，部分城市或局部市场出现过热现象，最终导致市场成交均价结构上持续走高。

第五、新国五条细则之后，导致二手房市场部分需求转移至一手房市场，新房市场“免税（20%个税征）”营销主题的推广有可能导致二手房市场需求向一手房市场转移，加之政策“末班车”的效应，这也就可能导致一手房市场成交继续放量，助推一手新房市场在政策发布经历观望之后重返火爆的行情与房价上涨的趋势。

CPI重返3时代力挺房价，“新国五条”细则难改投资房产保值增值趋势

国家统计局数据显示，2013年2月份，居民消费价格总水平同比上涨3.2%。其中，城市上涨3.2%，农村上涨3.3%；食品价格上涨6.0%，非食品价格上涨1.9%；消费品价格上涨3.3%，服务价格上涨3.1%。

2013年2月份，居民消费价格总水平同比上涨3.2%，2月CPI重返3时代。尽管有春节季节性的因素驱动在内，但是，稳增长背后货币流动性的持续宽松仍然是CPI重返3时代的核心原因。

央行的数据显示，当前的信贷以及流动性扩张形势较为迅猛，2013年1月份M2增速15.9%，比2012年12月份提高2.1个百分点；M1增速15.3%，比去年12月份提高8.8个百分点。1月份的新增人民币贷款达到1.07万亿，创三年来新高，社会融资总量1月份达到2.45万亿，创出单月历史新高。

此外，3月5日，政府工作报告中提到的2013年主要经济目标包括，GDP同比增速7.5%，CPI增速3.5%左右，广义货币M2增长13%，基本与去年持平。M2 2013年同比增长13%表明市场流动性进一步宽松，稳定的经济环境以及仍然较为宽松的货币政策利好2013年楼市。

在CPI重返3时代的市场背景下，国家统计局发布数据显示，2013年2月，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，持平的城市有3个，上涨的城市有66个。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，在CPI企稳重返3时代的市场背景下，70大中城市房价仍然出现连续9个月上涨的现象，这一定程度上说明，在未来货币政策走向定向或定量宽松之时，市场面临的通胀预期压力正在上升，再加上当前以粮食为主的农产品价格的上涨、大宗商品价格的上涨预期，CPI在2013年还是面临反弹与上涨的压力。因此，无论是出于自住购房目的，还是投资购房目的，防止口袋中货币进一步贬值购买力降低成为当务之急。

从国内环境看，随着我国经济发展逐步进入新的阶段，农产品价格、劳动力、土地价格都在上涨，成本推动型通胀压力将长期存在，再加上美国QE3、QE4推出，导致国内输入性通胀压力加大，这样，内外两种趋势的重合，对物价上涨进而通胀的影响不容低估。

我们看到，在限购之下，需求被压制，在美国QE3、QE4推出的市场背景下，热钱在楼市周边寻找进入的机会。尽管中央政府近期依然坚持不懈的宣传限购限贷，“新国五条”及其细则的出台对于首套房贷提出首付比例提高、利率提高的建议，二手房的个调税由原来交易总额的1-2%到当前的相对比较从严的按差额的20%征收。这或许是在全球货币“大”爆炸的当下，政府希望通过控制限购限贷以及税费这个经济手段调控这道水闸，堵住货币不由自主的流向房地产这个最能吸金的大水库；希望即使货币爆炸，也是流向实体经济，当然这不可避免地仍然会对房地产市场产生影响。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从新国五条细则发布之后影响来看，近期二手市场“过户潮”就是为了规避如上所述的20%个税的征收。但是，反过来看，从营销推广的角度来看，20%个税征有可能为一部分市场带来市场营销或推广的机会，比如在新房市场“免税（20%个税征）”也有可能据此成为楼盘营销推广的主题，以此争夺二手的客源。这也就可能导致一手房市场成交继续放量，助推一手新房市场在政策发布经历观望之后重返火爆的行情。

尽管“新国五条”细则当中提及二套房贷首付比例提高及利率提高等调控措施，但是，相对于二手房市场直接交付20%的个税来讲，二套房贷及利率对于购房者来讲仍然是相对划算的。

因此，“新国五条”细则的发布，“免税（20%个税征）”营销主题的推广有可能会使新房市场面临比较大的反弹压力，有可能导致调控的结果事与愿违，不能够遏制房价过快上涨。这些问题也是整个政策层面与市场应该思考和处理的问题。

因此，在股市大盘走低、通胀预期、人民币压力，资金缺乏投资渠道的市场之下，势必仍然会导致房产成为资产保值的投资项之一，这一定程度上也会助推房地产市场成交量的持续回升，从而最终传导到价格的上涨与反弹。

政策总体定向宽松中“阶段性”收紧，2013年楼市“小阳春”跑量拿地是趋势

国务院再次提出坚决抑制投机投资性购房，严格执行商品住房限购等新“国五条”及其细则措施，对楼市影响有多大？今年的楼市“小阳春”在新“国五条”细则措施出台的市场背景下会否如期来临？

首先，新“国五条”细则楼市调控措施是枪打出头鸟，是有针对性的，并不是“一刀切”。

新“国五条”细则楼市调控措施是有针对性的，有目的性的，是精准打击型的调控政策，是针对房价过快上涨的部分城市，尤其是一线城市及部分二三线城市而出台的，而不是“一刀切”的针对的政策。总体来讲是调控政策局部收紧，阶段性的收紧，防止政府与市场转型过程中，单纯由于房价问题或房地产市场出现异常而引起宏观经济改革失败。

其次，新“国五条”细则楼市调控措施，无论二套房贷首付比例、利率的提高，还是从严按差额的20%征收个调税，总体仍然是坚持“去投资化”，与之前政策相比，并没有出现本质上的变化，只不过具体指标上量化强调坚持“去投资化”，抑制房地产投机的结果，同时，将这些措施落实到房价出现异常的城市，而不是全部一刀切。

第三、从新“国五条”细则楼市调控措施的影响角度来讲，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，主要有两个：

其一，新“国五条”细则楼市调控措施的影响主要表现在影响今年房地产市场的走向及预期上，新“国五条”细则的出台，对于房价出现异常的城市枪打出头鸟，让市场尤其是一线城市的楼市回归理性与正常，而对于房价与市场并没有出现异常的城市而已，新“国五条”细则杀鸡儆猴的措施，让它们在今年或望而生畏，短期内不敢再有松动的政策或大擦边球的措施出台。

其二、总体来讲，在新“国五条”及细则楼市调控措施刚刚出台的市场背景下，由于政策层面对于价格的影响预期在3-6个月左右，因此商品住宅的价格在范围内，短期内尤其是3-4月这个阶段不会出现“小阳春”反弹的利好，总体维持稳定。开发商也不可能从价格上获得相对不错的利润空间。因此，2013年上半年整个房地产市场仍然要坚持跑量的基本原则。

从楼市调控政策面走向来讲，调控政策走向定向宽松鼓励自住需求、刚需市场是趋势，如何避免误伤刚需，保护合理的改善型需求也是当前新国五条细则具体落地政策急需解决的问题。

在基本面已经持续好转的市场背景下，加上CPI重返3时代的通胀因素，以及新国五条细则发布后政策“末班车”的效应，这将进一步影响购房者入市的步伐，总体上助推市场继续放量，促使今年楼市“基本面”继续好转以及楼市“小阳春”的形成。

从开发企业推盘节奏及拿地需求来看，春节期间市场放量减少势必会导致的3月推盘量增加，这一定程度上也会使市场成交量在经历2月低谷期后有一个比较明显的反弹，继续延续去年下半年以来市场持续放量的成交行情。同时，对于开发企业来讲，此时加快推盘节奏，加快回笼资金速度，对于其在土地市场拿地也是非常有利的。

如2013年开年没多久，北京就迎来了一波土地高峰。仅2月28日一天，北京市的土地出让金额就超过107亿元，若加上1月份的战果，2013年前2个月，北京市卖地的收入就已逾475亿元，占比达到去年总收入的73%。

从市场来看，当前，土地价格还没有出现大幅反弹，当前仍然是相对比较好的拿地时机，在今年上半年，及时跑量回笼资金，然后将资金投入到土地市场拿地，换仓谋求下一轮市场的发展机会仍然是大多数房企战略上的选择。这样，开发企业推盘节奏及拿地需求会总体上促使3月集中放量，助推今年楼市“小阳春”的形成。

楼市“小阳春”仍需在“量”上做文章

从价格角度来讲，尽管2013年2月百城（或70大中城市）房价自2012年6月止跌后连续第9个月环比上涨，并没有出现大幅反弹，但是并不代表房价没有大幅反弹的风险。因此，在CPI重返3时代的市场背景下，在基本面逐步好转的市场背景下，在推进城镇化过程中，如何防范房价大幅反弹已成为政策面、市场面急需解决的问题，这也是新“国五条”细则出台的市场背景条件之一。

从政策面变化趋势来看，一旦房价出现报复性反弹风险，政策面在执行力度上比如限购政策、二套房贷、二手房交易环节等方面还有可能再度“阶段性”收紧。

在新“国五条”细则刚刚出台的市场背景下，尽管市场短期内出现过户潮、市场异动现象，但这并不代表市场趋势，一旦新国五条细则具体落地各地执行，政策面对于市场的影响就开始显现，房价短期内快速反弹与上涨的趋势有可能会得到缓解。

总体来讲，在新“国五条”细则刚刚出台的市场背景下，由于政策层面对于价格的影响预期在3-6个月左右，因此，商品住宅的价格在范围内，短期内尤其是3-4月这个阶段不会出现“小阳春”反弹的利好，总体维持稳定。开发商也不可能从价格上获得相对不错的利润空间。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，总的来看，在新“国五条”刚刚出台的市场背景下，房价仍然难以出现大幅反弹的机会，开发商也不可能从价格上获得相对不错的利润空间。在2013年开发企业仍然要坚持“跑量”的基本原则，根据政策层面“阶段性”的变化特征，一方面通过“跑量”回笼资金，另一方面，将资金投入到土地市场拿地，及时“换仓”谋求下一轮市场的发展机会。那么，也就是说，在2013年初3-4月这个年初开始阶段，楼市“小阳春”仍需在“量”上做文章，坚持“跑量”回笼资金，而不应在价格上做太多考虑。

（文/同策咨询研究中心总监 张宏伟）