[摘要] 经历了2012年市场转变，很多城市改变了房地产发展布局，不少房企重新回到一二线城市，使得三四线城市楼市出现僵局，最近有报道称部分三四线路四城市楼市消化周期将超过6年，对此，中国房地产开发集团理事长孟晓苏表示，三四线城市实际没有那么大的需求，目前百姓恢复了购房信心，一线城市又再次火爆。
经历了2012年市场转变，很多城市改变了房地产发展布局，不少房企重新回到一二线城市，使得三四线城市楼市出现僵局，最近有报道称部分三四线路四城市楼市消化周期将超过6年，对此，中国房地产开发集团理事长孟晓苏表示，三四线城市实际没有那么大的需求，目前百姓恢复了购房信心，一线城市又再次火爆。
经历了2012年市场转变，很多城市改变了房地产发展布局，不少房企重新回到一二线城市，使得三四线城市楼市出现僵局，最近有报道称部分三四线路四城市楼市消化周期将超过6年，对此，中国房地产开发集团理事长孟晓苏表示，三四线城市实际没有那么大的需求，目前百姓恢复了购房信心，一线城市又再次火爆。
孟晓苏表示，因为限购，就造成了人们回避限购，找哪些城市不限购，然后加大开发量，当时以为这样可以促进资金向三四线转移，实际上没有这么大的需求。等到老百姓恢复了对楼市的信心，一线城市又火爆起来了。
他同时指出：“在这里面要反思的是，我们为什么要用主观意志去强行改变市场规律呢?政府调节一定是在市场之上的调节，而不能够代替市场调节。”
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（来源：华商晨报）在新的一年里，沈城楼市激烈角逐仍将不断上演，而参加这场激战的各位“运动员”就是众多楼盘。这些“运动员”已经摩拳擦掌做好准备了，在赛场上它们各有优势，谁将抢跑2013，让我们拭目以待。
近日，记者走访了沈阳多家2012年热销楼盘，它们无论是在销售套数还是销售面积上都名列前茅。
这些楼盘在2013年是否会跑得更快呢？
1号运动员 地铁房
技术特点：交通资源便利 城市周边楼盘价值被放大
几年前，地铁房还是北京、上海、广州一线城市的特有产品，离沈阳人还很遥远，但随着沈阳地铁的投入使用，沈阳人开始体验到地铁带给生活、出行的方便、快捷。同时，地铁房开始进入购房者的视线并受到大家追捧。
“2010年地铁一号线开通前，我们楼盘每平方米才6000元左右，如今已涨到每平方米8500元左右。”位于铁西区建设西路的某大型楼盘售楼员告诉记者。
的确，记者在跑盘中发现，目前一、二号线地铁周边的楼盘已经相对成熟，沿线地段近两年价格都有大幅增长。
据记者不完全统计，计划2018年底建成通车的地铁九、十号线沿线分布多家楼盘，包括中海、华润、金地、首创、龙湖、奥园等众多开发商都有住宅项目推出。2013年沈阳四、九、十号地铁沿线将有超350万平方米商品房上市，其中九号线占比较大，约为200万平方米。和平长白岛、浑南新区、沈北新区成为了“准地铁房”的主要阵地。
“等到沈阳地铁形成网络，地铁房的价值还会更大限度的体现。而且，越是城市周边地区的楼盘，这种价值的放大效应会更明显。”业内人士强调。
记者点评：地铁的价值是越远离市中心的市区边缘越能够体现，这就使从前购房者们较少考虑的“偏远房”，晋升为大热的“地铁房”。
2号运动员 资源房
技术特点：自然资源珍贵 开发一块就少一块
物以稀为贵，对自然资源不很丰富的城市来说显得更加珍贵。目前沈阳的景观房一类是相对整体而言，将项目融合到自然风景条件的大环境中，如浑河两岸的河景房；还有一类就个体而言，在小区自建水景或者引进某些资源的房子。
沈阳浑河两岸矗立起栋栋高楼，从2001年新洲实业及河畔新城率先在浑南开发。紧接着浑南大道两旁积聚了包括万科、万达、金地、首创、亿丰、华发等50余个项目。辽宁东大房地产开发有限公司总经理刘丽君感慨：“近10年的开发使得这里的房子单价从几千元跃升为上万元。”
同样沈城一些房企在园区内造景、造湖，价格相对普通住宅较高。比如一个小区的“观景楼王”，单价通常比小区其他房源，每平方米贵上几百到上千多元不止，潜力也更快。
还值得一提的是沈阳的温泉资源房，价格从最初的单价3000多元已经升至现在的6000元左右，今年也将有一些温泉房开始入住。资源的稀缺性和不可复制性使得更多的房企和投资人士前往。
记者点评：目前在浑河沿岸已经聚集了很多大的开发商，的地理位置已经很少了，城市中自然资源有一天会成为稀缺品，毕竟像这样的河边资源和地下资源开发一块就少一块。
3号运动员
技术特点：配套资源丰富 名校+名盘的模式大有可为
“6000多元一平方米买的，现在近1万元一平都买不到了，”皇姑区某小区居民王先生告诉记者，“不是房子有多好，而是因为重点学区推高了房价。”
“教育资源是楼盘销售中的重要资源。”业内人士表示，“其中重点中小学校的学区资源‘含金量’。可以说，带学区的楼盘项目开盘当日便售罄的现象并不少见。”但毕竟优质教育资源有限，而重点学区内的土地更有限。于是，一些开发商开始尝试在楼盘园区内引进名校策略。
记者在走访中了解到，一些品牌开发商已将引进名校当成重要营销手段，而且收效显著。据沈阳市房产局备案数据统计，中海地产之所以连续三年蝉联销冠，“名校+名企”强强联手战略合作新模式功不可没。另外，保利·海上五月花项目以“给孩子的9年”为倡导理念，斥巨资引进沈阳七中、文艺二校双名校，成为了众相追捧的双重点名校。
记者点评：追着名校买名盘，已经成为很多购房者热捧的自住投资双赢捷径。2013年名校+名盘的开发模式仍然大有可为。
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4号运动员 品牌房
技术特点：区域资源成熟 开发商集体造城加速区域步伐
提起怒江北街、长白岛、于洪广场等地儿，很多人印象就是太远了，甚至有人认为是郊区，很多人都不愿意把家安在这些地方。
但是随着众多品牌开发商的扎堆进入，使得这几个区域成为了目前沈城最炙手可热的居住板块。记者粗略统计该板块已售、在售和入住的面积达到了数百万平方米，楼盘近20个，未来区域内的居住人群将达到30万。房子单价从2007年的3000多元升到现在的7000元左右，由于品牌房企的陆续进入，政府重视使得这样的区域开发节奏加快，配套给力。
记者点评：区域的成熟是一点一点做出来的，尤其是大品牌开发商的集体进入造城工程更加速了区域的进展步伐，而商业的配套使得这样的区域更加成熟由此升级。
抢跑之备战 房企频拿地 沈北成焦点
新年首拍，沈北地块顺利成交。由此，沈北又成为人们关注的焦点。
2013年1月8日，沈北新年场土地拍卖就出乎所有人意料，步阳集团以楼面地价2030元/平方米，摘得沈北101国道东-70地块开发权，成为新地王。
步阳集团总裁徐步云先生用“志在必得”四个字概括了这次拿地。记者也同时了解到，整个拍卖现场，步阳、唐轩等4家开发企业的角逐也十分激烈，引人关注。
同时，记者在近期的沈北土地拍卖会上了解到，沈北区域近段时间成了众多房企角逐的焦点。
在去年11月21日的土地拍卖中，当日拍卖的5宗地块有4地块为沈阳经济技术开发区，1宗地块为沈北新区道义开发区，5宗地块全部拍卖成功。
去年12月26日，沈北新区三宗地块在沈阳市土地交易中心拍卖。
整场拍卖会用时仅20，三块土地便被两家企业收入囊中，而中铁在此次拍卖中则以2.99亿元再添新地。
“从成交地块中可以看出，近期拍出地块大多集中在沈北新区等离市中心较远的区域，成交价格相对较低，区域发展潜力大成为拿地的主要原因。”辽宁大学经济学院工程管理系主任曲赜胜教授告诉记者，“尽管地产市场大趋势尚不明朗，但是沈阳城市化进程依然为地产市场提供着强大的推动力。对于沈北新区这样的价值洼地，随着大城市化的进程，经济发展逐步提升，配套也会日趋完善。”
一些业内人士也表示，沈北土地拍卖如火如荼，在一到两年的开发准备或者初期开发后，沈北将出现房屋供应量急剧上升的新阶段。区域的发展也会因众多名企的开发建设而走向快车道。
如今，随着黄河大街进入沈北，眼前已是一个高楼林立、环境宜人、街道宽敞、名盘会聚的现代化的生态之城。
“整个沈阳北部地区生态人居环境粗具规模，地铁线路的开通，域内配套的不断升级完善，越来越多房企的汇集助力，对区域硬件的升级和人文环境的改造也提供了很大的帮助。”业内人士告诉记者。
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刚需仍然是主力 浑南铁西成购房者
（来源：辽宁日报）1月23日，《2013沈阳市百姓购房需求调查报告》（以下简称《报告》）出炉，《报告》从购房区域、置业目的、购房面积、预购房屋类型、预算、付款方式等多个方面详细深入调查了沈阳市民购房的意向，以及其对商品房市场的需求和期望。 《报告》显示，今年，在沈阳市房产市场中，刚性需求依然是购房主力，而购房者最能接受的房屋价格在5000-8000元/平方米。
刚性需求依然是购房主力
《报告》调查人数5600余人，收回有效问卷5162张，受访人置业分布较广。 《报告》显示，沈阳市内五区的购房者占到购房总人数的85.4%，他们对购房区域的选择主要根据其承受能力而定。
调查结果显示，63%的受访者是首次购房，37%的受访者计划购买改善型住房。
沈阳市巨大的刚性需求在“购房理由”上显示得淋漓尽致，“结婚用房”列购房理由之首，其次是“拆迁购房”，排在第三位和第四位的分别是“人口增加”和“购房落户”，其余购房理由依次是，“方便上班”、“方便照顾老人”、“扩大面积”、“方便子女上学”、“调换楼层”和“投资”。
在购房的时间方面，虽然七成以上的受访者预计在一年内，但他们其中的半数以上选择在六个月以上购房，这显示了购房者考虑有充分的选择和了解市场的时间，足见如今购房者心中的理性情绪。
60—90平方米是购房者
全运会使浑南再次成为购房热点。37.8%的比例，使浑南位列购房意向首位。铁西区以35.5%紧随其后，和平区和沈河区作为老城区，仍然位列第三和第四位。
从户型来看，“60—90平方米”的户型是购房者的，占到了调查人数的49.9%，“90—120平方米”的大两室和小三室排在第二位，占到了27.9%，其次是“60平方米以下”的小户型。值得一提的是，沈阳市民对房屋类型的需求方面，普通住宅遥遥领先于其他选项，占到总调查人数的90.3%。据介绍，“所谓的普通住宅，不分面积大小和建筑形式，只是区别于附加使用功能的别墅、洋房等产品。”
对沈阳市民来说，购房首先考虑的因素还是“价格”。而因为购房者自身工作、生活或购物习惯等，“地段”成为购房的第二大因素。其余外界因素依次为 “物业服务”、“园区配套”、“开发商信誉”、“学区”和 “资产增值”。
超七成购房者接受5000-8000元/平方米
商品房价格作为客户选购房屋要素，也是市场中最为敏感的话题，《报告》显示，可承受5000-8000元/平方米价格的占70.6%，这个价格，与2012年沈阳市的商品房均价基本一致，可见沈阳购房客户的理性价格预期。而对于每平方米1万元以上的价格，只有1.5%的购房者选择了这个预期。
从总价上看，购房者接受度的是“41万—60万”，比率达39.6%；其次是“21万—40万”，占26.3%；第三是“61万—80万”，占20.5%。可见，目前沈阳市购房者需求的房屋总价比较集中，80万元以下的住宅产品是受众面最广的。
付款方式方面，选择“一次性付款”的购房者仅占总调查人数的18.2%，贷款客户占到了81.8%。其中“公积金贷款”，占到总调查人数的39.8%，可见目前沈阳市的公积金缴存情况良好，大部分企业职工都有公积金待遇，并且能够适时利用，满足职工的购房需求。另外，选择“商业贷款”的占32%，“组合贷款”的占10%。
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预言2013供应量充足 沈阳楼市说"涨"不容易
（来源：辽沈晚报）2012年楼市之路并不平坦。在并不乐观的新形势之下，各家开发企业还是顺利的完成了预期销售目标，包括中海、碧桂园、恒大、荣盛、金地等大品牌开发商的销售面积更是突破了40万平方米大关。相较于2012年，2013年的市场似乎更被看好，任志强甚至提前抛出了“2013年大涨！”的预言。“究竟能不能涨？”成为了年初的热门话题。
说涨价 还为时尚早
2013年市场的活跃度会不会有所提升？开发商对新一年的市场信心指数又如何？有专家判断，将以前的库存结转到2013年，加上新增可售销售面积，2013年沈阳市场将提供2500万平方米以上的可销售面积，而2013年预计完成的销售在1500万平方米左右，预示着今年商品供应量非常充足，产品的类型相对丰富，足以应对2013年的市场需求。这和北京、深圳等市场情况完全不一样。
除此之外，记者也采访了几位业内资深人士，从宏观到微观共同解析2013年的市场情况。“2013年房价上涨，我觉得并不具备条件！”某知名品牌开发商如是说，问到新的市场动向，他给出了答案：“至今为止，与去年同期相比库存量差不多，房源充足。”
供求关系的平衡意味着，“涨价”说为时过早，整个市场其实并没有因为进入新的一年产生任何的波动。
开发商频拿地显露市场信心
从业内来看，刚性需求及改善型仍是销售热点。针对2012年销售任务的完成情况，记者采访了某楼盘的销售经理，他表示：“2012年整体任务超额完成了，这样好的销售数字与前期制定适应市场的计划不无关系，基本上在售的房源都是两居室、三居室，大大的满足了刚性人群的需求。”
2013年市场的热度究竟能否延续？很多开发商都显露出了对沈阳楼市的信心，东方银座中心城的负责人也表示：“2013年东方银座也将在沈阳开发两到三个新地块，对于新产品的销售也充满了信心。”
优胜劣汰趋势明显变化中的冷思考
当然在一片叫好的市场形势下，很多开发企业也进行了冷静思考，售楼不只是做生意，它具有一定特殊性，住房关系到了百姓的生活起居与幸福指数，无论是开发商，还是购房者都在这样的热度之中总结与判断，随着市场的变化，优胜劣汰的趋势逐渐显现出来。
不少消费者表示，买房子不再会随波逐流，而是真正的考虑到是否适合自己。口碑好、性价比高的产品，稳健型的好产品仍是2013年地产市场的主角，这也是未来楼市前行的方向。
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