[摘要] 国土资源部下属机构——中国土地勘测规划院15日发布报告称，当前土地市场依然处于相对平稳期，预计2013年城市地价总体水平将小幅温和上涨。
国土资源部下属机构——中国土地勘测规划院15日发布报告称，当前土地市场依然处于相对平稳期，预计2013年城市地价总体水平将小幅温和上涨。
昨日举行的“主要城市地价监测成果发布会”上，中国土地勘测规划院地价所所长赵松表示，2013年要持续关注货币环境对经济的综合影响，谨防流动性宽松对房地产市场调控力度的削弱。
对于房价而言，土地价格在其成本中占据的比重较大。2009年国土部曾发布报告称，主要的城市同时点地价房价比基本保持在20%～40%之间。
上述国土部报告并不认为当前的地价已经过高。报告称，在2011年土地、房地产市场明显降温，地价增幅逐季放缓的基础上，2012年全年地价整体水平未现大幅波动，在冷中趋稳的主基调中，年末略有回升。
“从总体来看，2012年末，105个主要监测城市中，住宅地价同比涨幅在5个百分点之内的城市个数超过80%，其中27个城市住宅地价低于上年同期水平。”赵松称。
异常交易地块的减少也显示高价地块并非如外界“想象中那么多”。所谓异常交易地块，是指成交总价或单价地块、溢价率超过50%的地块。按照国土部的要求，地方要将这种地块成交信息分别上报国土部和省级国土部门。
赵松透露，截至2012年12月31日，全年上报异常交易地块275宗，较2011年的609宗相比，大幅下降；溢价率方面，2012年上报异常交易地块平均溢价率比2011年的均值降低了30个百分点。
赵松表示，去年第四季度上报异常交易地块平均溢价率比上季度下降了20个百分点。高溢价成交地块的溢价率水平仍处于调控以来的低值，显示当前土地市场依然处于相对平稳期。
外界所称的“地王”一般自然也在“异常交易地块”之列。
赵松称，我们收集了部分“地王”的情况，从地价的角度进行客观判断分析，结论表明2012年以来市场反应强烈的所谓“地王”地块，仅有两宗成交单价超越了2007年以来所在城市的历史高值，可以称为“地王”地块，其余地块均不符合判定标准。
北京中原地产市场研究部总监张大伟也认为，目前的土地成交单价并未失去理性，虽然部分区域创造了新高，但与前两年很多地王仅楼面地价就超过了周边在售物业价格相比，目前各地出现的所谓“地王”，加上合理的开发成本后很少有超过周边在售物业价格的。
他以北京的万柳和农展馆地块为例，虽然这两宗地块的楼面地价都在3万元/平方米以上，但上述区域的物业售价都在6万元/平方米以上。
不过，可以被国土部称为“地王”的数量虽然不多，但整体上土地市场回暖已经逐渐成为事实，尤其是去年第四季度以来，越来越多的大型房地产企业纷纷增加资金支出，以购买土地。
张大伟认为，从最近主要城市供地及成交土地的节奏看，土地市场回暖的迹象的确明显出现，高单价、高总价的地块次第出现，已经明显影响了周围区域市场以及整体市场购房者的预期。
张大伟表示，土地市场量价齐涨更多是因为地方政府积极出让有关，在土地市场，主要决定权在于供方。土地价格由楼市决定，应该重点调控楼市以反制地价，单纯依赖土地市场的政策不能解决根本。
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（来源：华夏时报）“2013年是一个楼市可以随时倒回去的一年。目前来看，调控已经压不住一线城市楼市反弹的趋势，这很有可能导致泡沫加剧。”华南某房企一位人士告诉本报记者。
与2009年不同，中国楼市目前正承受着双重危机：一方面，一线城市因供不应求，房价过快上涨的压力再现；另一方面却是三四线城市面临着供应过剩的风险。
面临双重危机
据中指研究院数据显示，2013年周楼市成交较旺，40个被监测城市中，成交同比上涨城市占九成以上，首周多个城市楼市成交涨幅超过100%。
然而在成交旺盛的另一面，土地的供应量却在减少。据伟业我爱我家数据显示，一线城市土地交易量同比锐减42.9%，二线城市土地交易量缩减9.2%。分析表示商品住宅土地供应缩减将导致市场上房子供应量的缩减，增加房价上行的压力。
持“限购令促进房价暴涨”观点的华远地产董事长任志强分析称，目前限制新增土地供应，导致了自2011年以来出现了历史上第三次土地供应负增长，旧土地供应库存今年3月终止，新增土地供应的负增长，使供需矛盾加剧，而每次土地供应负增长之后房价都会暴涨。
此外，任志强分析称，与2007年、2009年房价暴涨时，市场都有较充分的二手房供应，释放了房价上涨压力不同的是，此番上涨由于限购令，靠增加二手房供应满足市场需求的路子也被堵上，导致市场上开发商新房及二手房存量同时出现不足。
中原集团主席黎明楷在1月9日的论坛上表示，去年上半年开始，开工量开始下降，总体供应量在下半年应该会出现一个阶段性的短缺，所以如果纯粹从供需关系来讲，对楼价是利好的，但考虑到政策方面的压力，楼价要涨其实也并不容易。
而与一线城市面临反弹的压力不同，此刻的三四线城市正面临着供应过剩的危机。
“从去年开始，一二线城市成交量开始发力，反而跑赢了三四线城市，而未来三四线城市过去土地供应过大，仍存在一些压力。”黎明楷表示。
在调控初期，包括大型房企在内的投资资金开始向三四线城市转移，这些城市承载了调控压力之下的刚性需求和投资性需求的主要市场。然而随着一二线城市楼市回暖，部分三四线城市却陆续传出了投资增长减速、潜在需求逐渐减弱等信号，这些城市的土地供应规模偏大、可供应商品房的库存较高。
“房价可涨的空间正逐步受到限制。”有房企人士如此预判三四线城市的房价。他分析称，这些城市也可能逐步分化，一些城市可趁借着城镇化的机会继续承载一线城市无法满足的需求，而一些实业经济基础薄弱、泡沫过大的城市则会面临崩盘的危机。
“我担心在新一轮反弹中，一线城市的泡沫增速会加大，经济情况再次围绕着房地产转。”华南某中型房企人士李先生向记者表达了他的担忧。“我当然希望卖得好，不过我不想看到房价过快增长。”在去年5、6月楼市复苏期，包括中海地产主席孔庆平等房企高层也曾时向本报表示过类似的看法。
国家行政学院决策咨询部研究员王小广近日撰文表示，调结构已经成为新一届政府最重要的任务，房地产泡沫已经成为阻碍中国经济结构调整的绊脚石，房地产调控是调结构的一个关键前提。
王小广分析，中国一半以上的新建商品房是在满足投资需求，属于不正常现象，由于房地产价格的泡沫式上涨，房地产业利润可观，导致很多企业，无论是民营企业还是国有企业，都希望把利润的一部分，甚至一大部分拿出来投资房地产，资金不断地从实体经济流入房地产行业。经济结构调整，就是要通过创新，使企业转型升级，这需要大量的资金投入。
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