[摘要] 住建部关于房地产调控不放松的再度表态，并没有令市场人士感到惊讶。业内人士认为，如果调控力度不加大，而是保持现状，那么2013年楼市将呈平稳走势；但若房价涨幅过快，则不排除出台新的调控政策的可能性。
住建部关于房地产调控不放松的再度表态，并没有令市场人士感到惊讶。业内人士认为，如果调控力度不加大，而是保持现状，那么2013年楼市将呈平稳走势；但若房价涨幅过快，则不排除出台新的调控政策的可能性。
“住建部对2013年房地产市场政策的表态，完全在意料之中，措辞与以往并无不同。”21世纪不动产分析师张磊说。
他向记者坦言，业内人士对2013年将继续实行以限购、限贷为核心的房地产调控，早已有预期。如果调控保持现状，力度不再加大，那么2013年的房地产市场有望保持平稳，新房和二手房成交量都将继续增长，新房价格略升，二手房价格涨幅高于新房。但是，“若房价涨幅过快，则不排除出台新的调控政策的可能性。”张磊认为，开发商不应盲目乐观。
对此，记者注意到，住建部年度工作会议上并没有提及房地产调控具体储备政策，只表示要做好市场监控工作，做好政策储备。这意味着对于目前房地产市场状况，住建部还在观察。
值得注意的是，今年下半年以来楼市回暖态势还在继续。据中原地产统计，截至12月中上旬，54个主要城市新建住宅签约套数达190846套，“暖冬”趋势仍在持续。
“楼市回暖是肯定的，整体价格继续微涨也已成为定论。而且，12月以来，土地市场延续前两个月的活跃态势，上海、杭州、南京、苏州、武汉及成都等多个主要城市均有土地集中成交。”中原地产市场研究中心总监张大伟说。
就北京来看，上周北京新建住宅签约套数为3249套，二手房住宅签约套数为4306套，合计总签约下调16.3%。“年底的信贷额度可能趋紧，信贷政策将是影响年末市场走势的关键。”张大伟说，但总体来看，房价难大涨。
对此，住建部政策研究中心主任秦虹也认为，明年楼市要看货币政策、城镇化政策和房地产业三大政策。但总的看来，中国房地产业还有潜力。她认为，中国房地产市场变化，更多要看货币政策的调整。明年货币政策预计不会过紧，因此对房地产市场而言，也不会比今年更差。秦虹还指出，接下来要看中央政府在城镇化推进中有何实质性政策。
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（来源：解放日报）杭州一家楼盘近段时间打出“房屋置换”旗号，宣布客户如有二手房置换需求，都可与开发商签订协议，由开发商帮客户卖掉手中的二手房，再根据协议购买开发商的新房。消息一出，立即引发敏感人士关注。
国家统计局日前发布的11月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，浙江省杭州、宁波、温州和金华四城市住宅价格继续在所有城市中领跌。自今年下半年以来，浙江楼市连续数月领跌。出现这样的情况，与眼下严格的限购政策，导致浙江大量持币待购者无法出手有关。开发商推出“房屋置换”，正是希望通过这种方式，为客户摆脱限购影响。但大多数客户认为，这是开发商蹩脚噱头而已，真要消化房产存量，须在刚性需求和实在降价上做文章。
开发商“亏本帮卖房”
此次打出“房屋置换”旗号的楼盘，是位于杭州萧山的“金地天逸”。从11月中旬开始，该楼盘通过广告、微博等形式大举宣传新推出的一项“好房换购”计划：凡是金地天逸意向客户，如果有二手房置换需求，都可与开发商签订协议，由开发商无偿帮助客户卖掉手中的二手房。二手房卖掉之后，根据双方的协议，客户必须履行承诺购买金地天逸的房子。
记者致电“金地天逸”的售楼中心，销售人员告诉记者，根据活动规则，客户可以事先选择3套意向房源，然后把自己的二手房交给开发商去卖，并交纳3万元保证金。协议承诺的卖房周期是两个月，如果两个月之内二手房还没卖掉，那么客户就有权选择退出。如果两个月之内二手房成功交易，且3套意向房源没有被售出，客户就必须要从中选择一套购买，不然3万元保证金将被没收。
开发商如何帮卖二手房？销售人员介绍说，为开展此项活动，开发商特意联合了四家知名房产中介机构，而且中介由开发商全额承担。“这四家中介机构在杭州市区以及萧山共有200家左右门店，客户的二手房源可以在这些门店同时开卖。而且，我们开发商将会支付交易买卖双方的，也就是说，购买我方客户二手房的买家，也将不用支付1%的中介费。”
目标规避限购政策
据金地集团自称，本次活动是通过对目前房产市场形势与政策的深入研究与分析，考虑到目前房产限购的情况下，部分客户由于“旧房”短期内难以出手而影响到新房的购置，为此而首次采用三方合作、“以旧换新”、全程一站式服务、买卖免的创新营销方式与手段。充分缩短了房产买卖的交易时长，站在客户的角度为其解决诸多购房烦恼。
“我们楼盘相对比较高端，单价在2万元至3万元，总价从200万元到1000万元不等。因此目标客户群大多数都拥有多套房产，在限购政策下‘有力无处使’，还有一部分客户打算置换一套新房，可是手上的二手房一时卖不掉资金缺口大。由于以上这些原因，当我们向客户介绍这个活动时，几乎所有的客人多表示出兴趣。”金地天逸营销总监汪渊在接受采访时表示。
置换计划有很多现实难题，的莫过与客户的二手房定价标准。比如一套二手房中介能谈妥的价格是90万元，但是客户一口咬定至少100万元，导致交易最终流产，势必将连锁影响开发商的销售。金地天逸销售人员表示，目前“好房换购”计划中二手房的定价，是客户与开发商签订委托协议时协商设定的心理价，并不一定就是最终成交价。中介在最终成交前，必须由客户自己作出最后决定，随时有“叫停”的权利。
置换成功案例很少
虽然声势很大，但截至目前，“好房换购”的效果却并不理想。据透露，截至目前，成功案例依旧寥寥，大部分客户的二手房都处于“搁浅”状态。记者了解到，原因除了对自己房子的定价和中介有异议，使交易流产外，更重要的是眼下杭州的二手房市场同样不景气，虽然成交量有所放大，价格却萎靡不振。统计数据显示，11月十大城市主城区二手住宅均价，杭州是一个下跌的城市。
虽然如此，还是有不少房产专家看好这一模式。杭州双赢机构总经理章惠芳在接受采访时就表示，虽然站在开发商角度而言，推出置换业务属于无奈之举，但在限购政策实行超过一年，整个楼市大环境不景气的情况下，作为一种全新的营销手段，类似的置换业务肯定会越来越多。从某种意义上说，是“限购”政策激发了楼市的置换需求。“即使没有了限购政策，这样的模式对于只有一套自住房，但想要换购更好住房的居民来说，还是很有吸引力的。”
目前，长三角多地都有开发商推出 “房屋置换”业务。如江苏无锡的银城地产也推出了名为“换房总动员”的“以旧换新”活动，其目的也基本相同。不过在专家看来，这种置换方式，还只能算是一种初级阶段。“二手房置换的方式还可以更深入一层，比如由开发商直接收购客户手上的二手房，房款折入新房中去，从而节约在二手市场上流转的时间。”
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（来源：中国证券报）近期房地产市场的异动已经引起决策层的关注。中国证券报记者获悉，继国土部发布多项措施稳定土地市场外，近日住建部也针对房地产市场走势展开调研。以北京为代表的地方政府已迅速出手，维持市场秩序，稳定楼市预期。业内人士表示，进入11月后，楼市反弹势头明显，局部地区出现非理性旺盛局面，对市场预期影响较大，不排除相关部门出台新调控政策的可能性。
局部火爆影响预期
国家统计局18日发布的数据显示，在70个大中城市中，11月新建商品住宅(不含保障性住房)价格上涨的城市有53个，创今年新高。此前数月70个大中城市新建商品住宅价格平均环比涨幅一直保持在0.1%以下，但11月陡升至0.26%，创今年新高。
上海业内人士表示，房价快速掉头向上已没有疑问，其原因是今年以来的两次降息以及此前积压的自住需求
北京、广州等部分区域市场的火爆表现令人担忧，“地王”现象也引发市场关注。业内人士表示，楼市年末出现明显的“量价齐升”现象，这与2010年的局面有类似之处。如果反弹速度过快，不仅影响预期，也可能引发新的调控政策。
局部地区出现的房地产非理性旺盛局面已影响市场预期。中国人民银行近日发布的四季度储户调查问卷显示，66.6%的居民认为目前房价“高，难以接受”；29%的居民预期下季房价“上涨”，较年初提高11.3个百分点，较去年同期高10个百分点。
多部门频“泼冷水”
房地产市场的异动已引起决策层的关注。国土资源部土地利用管理司司长廖永林18日表示，将有针对性地采取得力措施，避免在住宅、商服用地供应中出现异常的高价地。明年的住宅用地供应总量应不低于过去5年年均实际供应量。国土部还将建立房地产大企业大地块跟踪督查制度，要求市场出现波动的特定城市采取措施，落实调控要求。
中国证券报记者获悉，作为与楼市调控密切相关的另一个中央政府部门，住建部近日也启动调研，目的是了解当前市场表现与动向。分析人士表示，不排除住建部近期针对楼市做出表态的可能性。
在市场热度较高的北京，地方政府部门本周已采取一系列措施。例如，叫停通过补缴社保来获得购房资格的做法，通报涉嫌“捂盘惜售”和“未取得预售许可之前收取费用”的项目，暂停某高价地块的出让。
岁末年初往往是政策敏感期。业内人士表示，从层面看，如果房价保持目前的快速上行走势，不排除明年出台新的调控政策。业内人士认为，出于稳定楼市的目的，现有的多项调控手段可能延续至明年，作为长效手段之一的房产税试点也可能在明年扩围，未来的房地产市场将继续承受一定的政策压力。
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超七成城市房价上涨 楼市年底翘尾呼唤调控新思路 齐鲁晚报
针对近期一些城市频频出现的“地王”，国土资源部18日召开房地产调控管理情况发布会，要求各地要采取分割出让、综合竞标、配建竞标、提高付款难度等方式，避免再次出现“地王”。同一天，国家统计局公布的11月份70个大中城市房价数据显示，超过七成的城市房价出现同比上涨。这些情况清楚地表明，购房者和地产商对房价未来走向的认识正在悄悄地发生改变。
近几个月房地产市场的走势与我国宏观经济出现的回暖趋势存在正相关关系。今年上半年，我国经济出现增速下降的局面，房地产市场也进入低谷，在政府为扭转增速下降而推出“稳增长”措施以后，在各项经济数据反弹的同时，房地产市场也出现了目前我们所见到的局面。这种状况表明，本轮房地产调控虽已经坚持数年，但尚未收到预期的效果，其症结则在于，在经济结构转型尚未见效的情况下，房地产这个“龙头产业”对宏观经济的兴衰仍然发挥着至关重要的作用。
在政策面上不允许宏观经济出现大面积滑落的情况下，房价也很难在现有基础上出现大幅度下降。像北上广深这样的特大城市，由于存在丰富的就业机会，对各地劳动力产生了很强的吸附功能，住房必将长期处于供不应求的状态，房价在一个相当长时间跨度内的上涨趋势几乎是不可能改变的。相形之下，一些内地二、三线城市，则由于就业市场的逼仄，大量劳动力外流，住房市场需求量不大，因此房价只能处于较低水平。
很显然，针对房地产市场出现的这种新格局，市场调控也应该要有新的思路。对于像北上广深这样的城市，必须继续坚持限购等调控手段，堵住投资投机势力卷土重来推高房价。而对于一些二、三线城市来说，则应更多地坚持以市场化的原则来管理市场。最近召开的中央经济工作会议提出要大力推进城镇化建设，这种建设主要集中在中小城市周边地区，它不仅对于当地的消费会有促进，对于房地产市场也能起到促进作用。因此，一线城市继续坚持限购等调控政策，中小城市以发展城镇化来带动房地产市场发展，应该是未来我国房地产市场调控一个可以考虑的方向。(周俊生)
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新一轮城镇化发令枪响 明年楼市调控或现微调 国际金融报
12月16日，中央经济工作会议在北京闭幕，中共中央总书记、中共中央军委主席习近平在会上发表重要讲话，分析了国际国内经济形势，提出明年经济工作总体要求和主要任务。
会议指出：2013年国际经济形势错综复杂、充满变数，世界经济已由危机前的快速发展期进入深度转型调整期。我国发展的重要战略机遇期在国际环境方面的内涵和条件发生很大变化。我们面临的机遇，不再是简单纳入全球分工体系、扩大出口、加快投资的传统机遇，而是倒逼我们扩大内需、提高创新能力、促进经济发展方式转变的新机遇。
对此，锦宏中国价值基金总经理徐之骞在接受《国际金融报》记者采访时指出：“此次中央经济工作会议对当前中国经济政策进行了适度修正，立足全局，突出重点，为下一阶段经济发展指明了方向。”
定调城镇化
会议强调：城镇化是我国现代化建设的历史任务，也是扩大内需的潜力所在，要围绕提高城镇化质量，因势利导、趋利避害，积极引导城镇化健康发展。要构建科学合理的城市格局，大中小城市和小城镇、城市群要科学布局，与区域经济发展和产业布局紧密衔接，与资源环境承载能力相适应。要把有序推进农业转移人口市民化作为重要任务抓实抓好。要把生态文明理念和原则全面融入城镇化全过程，走集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路。
对此，财经评论员、首席策略师韩云在接受《国际金融报》记者采访时认为：“中央经济工作会议进一步明确了城镇化发展方向，对于市场而言是信心上的利好消息。接下来，我们希望了解，政府将为此投入多少？具体投入哪些领域？”
在徐之骞看来，城镇化过程中会产生新的社会问题，首先需要解决的是就业问题，不仅要使农民进城后“有饭吃”，还要“吃得好”，吃得合理，不断创造新的就业岗位，实现高质量、可持续的城镇化。
“新型城镇化需要解决两方面的问题。首先，城市土地扩张要与农业人口转移相结合，不能单一地扩张城市、大搞建设，大城市要与中小城市及城镇协调发展。其次，城镇化要与产业转移相结合，实现产业在城乡间、地区间合理布局。”徐之骞进一步分析。
货币政策放松
“虽然此次中央经济工作会议沿用了‘积极的财政政策和稳健的货币政策’的表述，但其实质发生了变化。”中国社会科学院经济研究所研究员袁钢明在接受《国际金融报》记者采访时提出。
会议指出：要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，充分发挥逆周期调节和推动结构调整的作用。实施积极的财政政策，要结合税制改革完善结构性减税政策。
袁钢明认为：“中央已经释放出明确信号，货币政策将放松，而不是此前市场预期的微调。”他进一步分析到，会议提出“要适当扩大社会融资总规模，保持贷款适度增加”表明，中央政府希望增加银行贷款，提高货币增长速度。
去年以来，为采取控制通货膨胀为首要目标的宏观经济调控，中央政府将货币增长速度从16%下调至14%。在袁钢明看来，“明年，中央政府可能会将货币增长速度调回16%，这也是比较合理的一个水平”。
“除此之外，不排除中央政府采取降低存款准备金率等手段，实施稳健的货币政策，要注意把握好度，增强操作的灵活性。”袁钢明说。
在积极的财政政策方面，中央经济工作会议最终落实为“结构性减税”。在徐之骞看来，当前中国已经不需要、也不可能继续推出2008年这样大规模、超剂量的经济扩张政策。“当前，既有助于稳增长，又尽可能避免刺激经济的政策，就是实施结构性减税。但是，实施起来困难不小”。
围绕结构性减税，目前中国已经推出了营业税改增值税试点。“从目前试点经验看，‘营改增’已经具备继续推而广之的基础，相信这一试点在明年还会在区域和行业间扩大。”徐之骞认为，“从这一角度，中国已经踏上了大规模推行结构性减税的道路。”
房地产调控
要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。与近两年中央经济工作会议不同，此次会议只用了一句话概述市场关心的房地产调控问题。对此，徐之骞的解读是：明年房地产市场调控政策可能会出现微调。
“就我所知，一些房地产企业已经开始停止楼盘打折促销。”徐之骞透露，“从今年第四季度房地产数据看，房地产市场出现一定程度松动，不少房地产商对明年季度市场回暖充满信心。”
对此，袁钢明给出了截然不同的观点。在他看来：“此次中央经济工作会议进一步明确了房地产调控政策只会越来越紧。虽然全文只有一处提及房地产市场调控，显然是政府有意为之。过去几年，中央有关房地产调控政策的落实失信于民，政府希望通过具体行动证明调控的决心”。
袁钢明认为，会议提出“切实降低实体经济发展的融资成本”就是的佐证。降低融资成本就是降低市场利率，过去几次调控，下调市场利率的最终受益者都是房地产行业，此次会议明确降低的是实体经济的融资成本。
“另一方面，会议提出‘要高度重视财政金融领域存在的风险隐患，坚决守住不发生系统性和区域性金融风险的底线’也证明了政府调控房地产市场的决心。”袁钢明强调称，“当前，中国的金融风险主要来自于房地产行业，比如，以房地产为依托的地方融资平台等。”
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住建部秦虹：货币城镇化和调控三大政策左右楼市 中国证券报
住建部政策研究中心主任秦虹14日在“百万销售精英沙龙暨重庆九龙仓产品推介会”上表示，明年楼市如何走要看货币政策、城镇化政策和房地产市场调控三大政策。但总的来看，中国房地产业还有潜力。
秦虹指出，中国房地产市场变化，不应该仅仅看有关房地产本身的一些政策，更多地要看货币政策等的调整。“货币政策的放松和收紧并不以房地产数据作为指标，但货币政策的调整对房地产市场的影响是很大的。今年货币政策的调整是非常缓和的，所以今年房地产市场的表现也比较平稳。”秦虹说。有专家分析认为，明年货币政策预计也不会过紧，房地产市场的表现预计也不会比今年差。
“中国的工业化率处于世界先进水平，但中国的城镇化率却处于世界中下游水平，未来十年中国经济发展要看靠内需，要靠城镇化。”秦虹指出，接下来要看中央政府在城镇化推进中有何实质政策。
另外，秦虹认为，就房地产调控政策来看，要继续管理好两端：一方面，必须一如既往地抑制投资投机性需求，要坚持调控方向不动摇；另一方面，也要满足合理住房需求。
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