[摘要] 世茂国际广场、绿地普利中心、银座中心、保利中心、丁豪广场、祥泰广场……借住宅限购的东风，济南商用物业市场各类产品遍地开花，无论是公寓、写字楼还是商铺，市场上产品进一步细化，中小投资者也纷纷从住宅市场转行而来，商用物业在风生水起大行情中发生了许多变化。
世茂国际广场、绿地普利中心、银座中心、保利中心、丁豪广场、祥泰广场……借住宅限购的东风，济南商用物业市场各类产品遍地开花，无论是公寓、写字楼还是商铺，市场上产品进一步细化，中小投资者也纷纷从住宅市场转行而来，商用物业在风生水起大行情中发生了许多变化。
商铺中小投资者比例提升
与此同时，住宅限购也给过去销售情况不尽如人意的商铺市场带来了一线生机，众多搁置多年的商业裙楼被“有心人”大手笔买下，经过重新包装、拆分成小面积产权铺销售，引发了新一轮商铺投资热潮。
与过去不同的是，这些商铺的购买者已不仅仅是专业投资人士和用家的消费，一些手里有点闲置资金的中小投资者也开始涌入这场投资热潮。记者采访了解到，除了传统商圈之外，新兴的潜力区域更受投资者认同，特别是奥体板块和高新区这样的区域。在高新区会展中心附近一楼盘看房的李阳认为，政策严厉调控下，住宅市场近期不会有太多空间，而好地段的商业项目未来的潜力却不可低估。
业内人士认为，对于更多中小投资者而言，可供选择的投资渠道匮乏，股市、基金今年以来表现尤为惨淡，住宅投资这条最常规的投资途径也被叫停，这种形势下，小面积商铺成为留给他们的少有选择之一，也是中小投资者最为行之有效的投资方式之一。
写字楼 整层出售成潮流
住宅限购后，发生变化的不仅仅是商铺投资，写字楼市场也出现两极分化的大趋势。
一方面，专门面向实力雄厚的大投资客的整层、整栋出售物业日渐增多。据了解，目前甲级写字楼市场的可售物业不少采取整层、整栋出售的方式，这些高端产品都带有豪华装修上市，其标配极高，公共空间、配套的打造更为大气也更细致，有些还配套有五星级酒店和高端裙楼商业。整层和整栋出让令其门槛超高，没有几千万甚至上亿元的预算根本没法入门。
另一方面，针对大热的中小投资客户群，不少发展商将一些写字楼性质的物业设计成中小面积公寓来出售，四五十平方米甚至二三十平方米、十几平方米都有，的二三十万就能买一套，大大降低了投资门槛，引了更多普通市民，与高端项目相比，这类产品出货快速，发展商回流资金也更快捷。写字楼与商铺虽然同为商业地产，但是在选择进入时机时有很大区别。业内人士认为，商铺讲究的是“养铺”，新的商铺出来，是需要时间和人气去养的，需要一个漫长的逐步成熟的过程，所以商铺租金有每年递增的惯例。但是同一个商务区内如果有多个写字楼同时入驻，这个片区就可以很快成熟起来。因此，投资写字楼就需要选择在一个商务区将熟未熟的时候，可以享受到更低的销售价格。若整批写字楼都已入市，甚至已有多家大型企业入驻，这个时候再进入，成本就已经被抬高。
公寓 受追捧
受“限购令”影响，商业项目，特别是小型商务公寓，成为投资客的新宠。相对于商铺，小型商务公寓有总价低、风险小的优点，因此，处于，特别是市中心的商务公寓受到不少投资者的追捧。“商用公寓市场大热，主要是因为商用公寓在属性上更接近住宅。对从住宅市场转向而来的投资客来说，商用公寓更熟悉、更好操控。而且这类公寓既能居住，又能申请工商登记，在租赁市场上面向的客源更广，所以也更容易放租，其租值虽然没有商铺高，但比写字楼还是会高些。”一位多年从事房产销售的业内人士表示，中小投资客对商用公寓的钟爱，直接引发市场上商用公寓的开发热潮。发展商更因应市场需求，将公寓面积缩小到四五十平方米，大大降低了商用公寓的投资门槛，吸引更多买不起住宅的市民入市投资。
从济南市场来看，商务公寓兼具居住及办公功能，多为小户型。由于这些项目具有面积小、总价低，资金要求门槛低，可商可住，可享受一定比例的商业贷款，且不占用购房权等多重优势，因此备受中小投资者宠爱。
业内专家认为，拥有独特投资价值的商务公寓多数位于市中心或城市发展的主要方向，区域内综合配套较好，租赁需求客群庞大，投资回报较高，同时潜力较大，以购买房产作为主要理财手段的客户往往选择此类产品进行投资。然而，并不是所有商务公寓都适合投资，业内人士提醒，只有拥有生活配套、人流以及信息流等方面不可复制的资源，才能保证远大于其他区域的潜力以及出租前景。好的商务公寓产品对于区位的要求比较挑剔，需要成熟的商业配套环境来保障该类产品的成
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