[摘要] 11月，济南二手房成交登记量环比10月份出现较大幅度上涨。这是自8月份以来济南二手房月成交登记量出现环比三连跌后的首次上涨，且本月二手房成交登记量再次突破2000套大关。统计数据显示，11月份济南二手房整体成交登记2251套，环比10月份上涨21.94%。
一、内容摘要
楼市动态：
新房方面，11月份，济南商品房共成交7841套，其中住宅成交4428套，占总成交量的56.47%；其次为地下室和车库，各以1949套、671套的成交量收尾，商业用房共计成交220套。与10月份相比，商品房成交量略有上升，同时，也达到了2012年楼市月成交量值。在各种预测、争论的声音中，济南楼市或将迎来一个真正的“暖冬“。
二手房市场动态：
挂牌均价：11月份，济南二手房（住宅）挂牌均价小幅上涨。据房天下二手房数据监控中心统计显示，11月份二手房（住宅）的挂牌均价为8844元/平方米，环比10月份上涨0.17%，与去年同期相比仍上涨4.71%。
市场综述与展望：
虽然国家对当前楼市的调控并无放松的迹象，“房产税扩围”，“不能让房地产市场成为股市一样的投资市场，必须严格控制”，“2013年买房人将破产”，“明年3月份之后房价大涨”……各种风声频现楼市。但目前济南市场并不同于北上广深等一线城市房产投资市场活跃。济南的房地产需求多以自住型需求为主，投资性需求相对较少。因此，相对紧缩的调控信号对济南当地二手房市场影响不是很大，加之临近年末，一些持币观望的刚需族会选择在年底出手，很多房主看好年末二手房市场，加大了二手房价格的议价空间。这些因素都对本月二手房成交量的增长起到一定的促进作用。
二、楼市动态
土地市场：11月18日国家统计局数据显示，70个大中城市平均房价环比连续5个月上涨。中原地产研究总监张大伟表示，从8月底开始主要城市的土地市场明显复苏，各大开发商均开始大规模囤地，且地价及溢价率均有所上行，地价对房价的影响也再次显现。美联中国提供的数据显示，第三季度包括北京、上海、沈阳、武汉等十大城市的土地市场成交规划建筑面积为7560万平方米，环比上涨七成；土地出让金总额为1352亿元，环比上涨一倍多。土地市场的火热会进一步加快楼市回暖步伐。
金融政策：目前已有十多个城市开始上调首套房贷款利率，其中绝大多数为东部地区的一二线城市。业内人士表示，按照往年惯例，临近年末银行信贷额度较为紧张，预计银行在贷款审批环节上将更为严格，包括审批难度有所增大、审批周期有所延长，甚至不排除会提高首套房贷利率的可能性。
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三、二手房市场动态
3.1二手房挂牌量
全市：11月份挂牌量持续上涨
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
临近年末，很多房主看好年末二手房市场，加大了房源的挂牌量，据房天下二手房数据监控中心数据显示：2012年11月份挂牌总量为103440套，环比10月份增加了8533套，涨幅为8.99%。且本月挂牌总量创下济南二手房月挂牌总量的新高，首次突破十万套。不管是从挂牌总量还是环比涨幅均创下了今年以来的新高。
行政区：各城区挂牌套数全线大幅上涨
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
2012年11月，济南六大主城区的挂牌套数均呈现较大幅度的涨幅。其中，高新区涨幅，挂牌套数为10023套，环比10月份挂牌套数增加1276套，涨幅14.59%；历城区次之，环比上涨10.94%，挂牌套数为19674套；槐荫区和天桥区涨幅相差不大，环比涨幅分别为9.40%、9.35%，挂牌套数分别为12070套、15630套；历下区11月份挂牌套数为22512套；环比10月上涨8.78%。市中区二手房挂牌套数涨幅较小，本月挂牌套数为23531套，环比上涨5.03%。
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3.2 二手房挂牌价格
全市：11月挂牌均价再创月挂牌价格新高
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
11月份，济南二手房（住宅）挂牌均价小幅上涨。据房天下二手房数据监控中心统计显示，11月份二手房（住宅）的挂牌均价为8844元/平方米，环比10月涨了0.17%，与去年同期相比仍然上涨4.71%。
全市：11月各行政区挂牌均价涨多跌少
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
从各行政区价格走势来看，本月六大城区二手房挂牌均价呈现“四涨两跌”的态势。六大主城区，槐荫区、历下区、历城区、高新区挂牌价格环比上涨；市中区、天桥区挂牌价格环比10月份下跌。
其中在价格上涨的城区中，槐荫区涨幅，挂牌价格7929元/平方米，涨幅为1.93%；历下区挂牌均价10371元/平方米，环比10月份上涨0.78%；历城区挂牌价格为8415元/平方米，环比10月上涨0.62%；高新区涨幅相对较小，涨幅为0.05%，二手房挂牌均价为8688元/平方米。
市中区、天桥区挂牌价格环比下跌。市中区跌幅较大，挂牌均价8986元/平方米，跌幅为1.95%；天桥区跌幅不大，挂牌均价7759元/平方米，跌幅为0.33%。
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3.3二手房成交量
全市：二手房总成交登记量再次下跌
【数据来源：济南市住房保障和房产管理局】
11月，济南二手房成交登记量环比10月份出现较大幅度的上涨。这是自8月份以来济南二手房月成交登记量环比出现“三连跌”后的首次上涨，且本月二手房成交登记量再次突破2000套大关。统计数据显示，11月份济南二手房整体成交登记2251套，环比10月份上涨21.94%。从二手房成交量走势图看，整个2012年济南二手房成交量在7月份达到高峰，随后从8月份开始，二手房成交登记量开始逐月下跌。金九银十市场，二手房成交登记量仍然一路下滑，进入10月份，二手房成交登记量已是连续三个月下跌，且创下下半年二手房成交量的。 进入11月份，二手房成交登记量却犹如进入“暖冬”再次突破2000套。
全市：二手房住宅成交量登记量环比9月回落
【数据来源：济南市住房保障和房产管理局】
11月份，济南二手房住宅成交套数环比10月份出现较大涨幅。据统计，全市二手房住宅共成交2035套，比10月份增加361套，环比上涨21.57%。
全市：二手房非住宅成交量大幅上涨
【数据来源：济南市住房保障和房产管理局】
本月济南二手房非住宅成交量呈现较大幅度的上涨，据统计数据显示，本月二手房非住宅成交216套，环比10月上涨25.58%。
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3.4二手房市场关注度
行政区：历下、市中和历城区关注度位列前三
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
11月，济南关注区域排行榜中，历下区仍位居首位，搜索占比为23.33%，权重环比10月份有所上升；市中区次之，搜索占比为21.43%，权重小幅下降；第三是历城区，搜索比率为17.14%，权重有小幅上涨；天桥区、槐荫区和高新区的搜索比率仍然相对较低，分别为15.88%、11.67%和7.20%。
商圈：王官庄仍位居首位
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
11月份，网友最关注的热门商圈10排名环比10月份，王官庄商圈仍位居，且权重有所上升。旅游路历下段排名上升一位至本月第三位，建设路则排至第四； 舜玉商圈本月排名下降一名至第六位。后四名分别是章丘、长清、工业北路和洪楼，后四名商圈排名环比10月份没有发生变动。
热点楼盘：鲁能领秀城搜索量占比
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
2012年11月，网友最关注的热点楼盘排行榜与10月份相比变动较大，鲁能领秀城仍然以3.99%的搜索占比高居榜首，但与9月份相比，占比权重有所下降；阳光100国际新城本月名次上升一位排名10楼盘排名次位；名士豪庭则排在第三位；莱茵小镇(小区网论坛)、锦绣泉城(小区网论坛)与10月份排名相比没有发生变动。泉景天沅(小区网论坛)11月份排名有所上升，由10月份第九位升至本月第六；中海国际社区排名跌至本月10楼盘排名末位；鑫苑国际城市花园(小区网论坛)11月份搜索量排名一路飙升至本月第八位；而伟东新都(小区网论坛)本月则跌出前十；银座花园(小区网论坛)环比10月份排名变化不大，本月排名第九。
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总价区间：30-50万区间仍网友关注
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
2012年10月，纵观全市各总价区间二手房房源的搜索占比图表，30-50万总价区间的二手房房源网友关注，搜索占比为25.15%，权重有所下降；其次是50-80万区间房源，搜索比率为21.73%，权重有所下降；再次是30万元以下，搜索比率为12.64%，权重有小幅下降。80-100万区间房源搜索占比为8.25%，权重连续三个月上升；100-150万区间房源搜索占比为5.77%，权重有所上升；150-200和200万元之上的房源的搜索占比相对较小，分别为3.03%和2.83%，但权重都有较大上升。由此可见，目前刚需仍然是主导济南二手房市场的主力。虽然总价区间稍高的二手房房源的关注度有逐步提升的趋势，但网友关注度的仍是中等价位的二手房房源。
面积区间：90-120平米的房源关注
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
房天下二手房数据监控中心数据显示， 11月份网友关注的房源面积区间中，90-120平米的房源关注度仍，搜索占比为21.89%，权重有所下降；70-90平米次之，搜索占比为16.77%；再次是50-70平米，搜索比率为15.56%，权重没有发生变化。120-150平米和150-200平米的二手房房源搜索占比分别为10.35%和6.02%。200-300平米区间的二手房搜索占比，仅为4.09%，但值得注意的是120-300平米的房源搜索占比权重都有所下降，说明改善型房源市场有所减温。
户型区间:二居室房源关注度
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
房天下二手房数据监控中心数据显示，11月份，全市2居室房源搜索比率仍然遥遥领先，搜索占比达44.94%，权重有所上升；3居室的次之，搜索占比为34.42%；1居室房源搜索比率为8.70%；4居室房源搜索占比为5.83%。总体来看， 2、3居室房源占比达八成之多，可见目前的购房群体中仍以刚需为主。
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四、市场综述和展望
11月，济南二手房成交登记量环比10月份出现较大幅度上涨。这是自8月份以来济南二手房月成交登记量出现环比三连跌后的首次上涨，且本月二手房成交登记量再次突破2000套大关。统计数据显示，11月份济南二手房整体成交登记2251套，环比10月份上涨21.94%。其中二手房住宅共成交2035套，比10月份增加361套，环比上涨21.57%；二手房非住宅成交216套，环比10月份上涨25.58%。。
11月份，济南二手房（住宅）挂牌均价小幅上涨。据房天下二手房数据监控中心统计显示，11月份二手房（住宅）的挂牌均价为8844元/平方米，环比10月份上涨0.17%，与去年同期相比仍上涨4.71%。临近年末，很多房主看好年末二手房市场，加大了房源的挂牌量，据房天下二手房数据监控中心数据显示：2012年11月份挂牌总量为103440套，环比10月份增加了8533套，涨幅为8.99%。且本月挂牌总量创下济南二手房月挂牌总量的新高，首次突破十万套。不管是从挂牌总量还是环比涨幅均创下了今年以来的新高。
五、楼市新政及交通新闻
5.1 国务院修改土地法 征地补偿可能至少提高10倍
在昨天召开的国务院常务会议上，讨论通过《中华人民共和国土地管理法修正案(草案)》，对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改。会议决定将草案提请人大常委会审议。虽然目前具体修改条款还未可知，但有业内专家推测，此次修改，主要内容是提高征地补偿数额，提高额度可能至少为现行标准的10倍。有专家表示，修正案草案获得通过，也为《农村集体土地征收补偿条例》的尽快出台铺平了道路。
修法背景
为补偿条例制定铺平道路
今年年初，经济体制改革的工作会议在沈阳市召开。国家发改委的相关负责人表示，今年要重点推进征地制度改革，制定出台农村集体土地征收和补偿条例。今年7月，有消息称，由国土资源部制定的《农村集体土地征收补偿条例》已上报国务院。
而在条例颁发前，必须先修改土地管理法，才能制定条例，否则不符合法律的规定。北京大学法学院教授姜明安及北京大学法学院教授王锡锌均表示，修正案(草案)获通过，“是农村集体土地征收补偿条例推进到了关键性的一步”。
焦点前瞻
修改内容为提高补偿标准
对于此次会议透露出的修改信息，中国社科院农村发展研究所社会问题研究中心主任、教授于建嵘表示，应该只涉及提高农民集体土地的征收补偿，不涉及农村集体土地的交易主体等改革。
姜明安推测，修正案草案对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改，应该是修改了土地管理法中的第四十七条。土地管理法第四十七条中规定，征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍。
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5.2扩大房产税试点改革方向已锁定 各地主动响应
财政部财政科学研究所所长贾康日前表示，目前扩大房产税试点范围的改革方向已被锁定。这意味着，决策层对房地税正逐渐达成一致。
国务院发展研究中心研究员倪红日在接受本报采访时称，“以前地方政府对推广房产税不积极也不主动，但现在由于实行限购，严重影响了土地出让金收入，各地对房产税开始积极主动起来。近期频频有地方政府上门找我们做课题，研究推广房产税的办法。”
房产税扩征的动力
房产税重新成为舆论热议的话题，是因为“国家税务总局最近组织来自30多个省市的71名税务系统工作人员在中国人民大学学习房产税批量评估技术。”本报记者曾对此率先予以报道。
据倪红日透露，从技术上看，征收房产税已没有难度。目前的阻力来自于地方政府。“房产税的推广依赖于各地的住房信息联网系统，以此来确定每个家庭有多少套房，从而确定征收对象。但住房信息联网的阻碍，就是地方上掌握权力的人，他们往往拥有多套房。”
国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲近期也表示，住房信息联网进一步推广的阻力很大。根据住建部的部署，今年6月30日之前应完成40个城市的住房信息联网工作，但至今仍未听到住建部就该项工作发布新消息。
不过，地方政府的态度正在发生微妙的变化。它们从原来的消极转变积极的动力是，在中央坚持调控不放松的背景下，各地方的土地出让金正节节下滑。
北京中原数据显示，今年前7月，13个主要城市的土地出让金合计为1946.3亿，同比去年同期的3478.17亿下调44%，其中北京等城市降幅过半。倪红日称，“地方政府没辙了。”这正是地方政府推动征收房产税的动力。
据倪红日透露，目前湖北、湖南、海南、广州、杭州等地均在为扩围房产税做准备。她认为，如果一旦扩围，最可能采用的方式就是借鉴湖北鄂州的房产税改革方式，先从经营性物业改革。
据了解，湖北鄂州试行的方案是整合房产税和城镇土地税，同时改革房产税，即将按照房产原值征税的标准，当改为按照市场评估值征收。
北京誉翔安房地产咨询有限公司合伙人 认为，如果按照上述改革的说法，等于每年都要由评估单位更新房产价格，房产税的征收也就从原来的静态值变为动态。
倪红日称，目前我国虽然对经营性物业如商业地产有征收房产税，但至今采用的都是旧办法，难以体现房价的上涨，改革后更能体现公平。
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5.3省城将打造千亿住宅集群 领跑住宅产业化
19日，国家住宅产业化综合试点城市揭牌仪式在济南举行，标志着济南市正式成为继深圳、沈阳之后第三个国家住宅产业化综合试点城市，并将打造千亿元产业集群。
据了解，未来3-5年时间，济南将努力打造成为住宅工业部品生产研发前沿阵地和重要的住宅工业部品集散地，全市中支撑体住宅项目建筑面积力争达到房地产年度开发总量的30%以上，成为住宅产业化发展的领先城市之一。
楼市调控走向备受关注。
11月12日，住房和城乡建设部部长姜伟新在记者会上的表态颇值得玩味。
“房地产市场调控政策目前还不想放松。”姜伟新说，对于楼市调控，中央政府时刻准备应对。遇到某一城市自行调整楼市政策时，中央储备相应的政策，一旦需要的话就出手。判断楼市的动向，不能只考虑一个因素，一定要综合考虑成交量和价格。交易量增加、交易价格同时上涨，就会出台相应的政策进行调控。
悬在中国楼市上空的调控之剑——储备政策，究竟包括哪些内容？
中国房地产业协会副会长顾云昌昨日称，未来还是要以税收和法律手段取代现有的行政手段。“未来的政策我认为有三点不会变，一是对投机性需求的控制，二是(保证)保障性需求，三是(鼓励)自住性需求。”
另一专家给政府的建议则是，对未来的房地产政策的顶层设计，主要是关于“增加土地供应和税费金两大方面”。
该专家进一步说，在保证18亿亩耕地红线的基础上，增加土地供应，利用好空置园区土地、矿区土地、农村流转土地、滩涂用地等土地；土地出让金的收取方式可以换一种，“现在是70年一租，可不可以按年征收呢？这样一来，当下的地价就是便宜的。”
按上述专家的构想，如果土地出让金是按年征收，就可以和房产税一起征收了。
昨日有公开报道称，两湖的房产税试点正处于稳步推进中。的进展是，湘潭、鄂州两地仍然在低调开展试点准备工作，其中鄂州方案已上报，湘潭方案还不明朗。
该消息的可信度如何不得而知，但有专家认为，开征个人住房房产税，属于增加了一部分税负，那就应该减少一部分税负，“我们建议免征城镇土地使用税。”
上述专家强调，长期来看，个人住房房产税的征收规模仍然可期，即便仅对新房征收。
不过，受访专家普遍认为，短期内出台新调控政策的几率不大。
顾云昌认为，“现在(楼市)温度差不多，不热不冷，(政府)不想放松，调控效果也达到了。房价没有暴涨也没有暴跌。”他分析，现在的楼市没必要出台新政策。房屋市场保持稳中缓慢有升，而土地市场还在谷底，还没有开始反弹。所以，一旦取消限购政策，房屋市场会马上反弹。而一旦加码新政策，土地市场还会往下走。
“现在是政策的真空期，市场的观望期。不存在出台打压房地产市场政策的条件。”上海房地产研究院发展研究所所长李战军说。
顾云昌的判断也是，现在的房地产市场离企稳还有一段时间，“明年‘两会’以前不会有新的政策出台。”
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5.5住建部官员：楼市调控政策会更坚决
开发商们对楼市调控会放松的预期可能越来越渺茫。继住建部部长姜伟新表示“房地产市场调控政策现在还没想放松”后，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹昨日在广州举行的“2012财经地产汇年度峰会暨颁奖典礼”发表演讲，她明确指出未来调控方向将是：坚决控制投资性需求。
空间大不等于增速快
秦虹认为，目前占房地产市场80%的住宅市场，其未来的市场空间仍大，但增速减缓、分化加速。在她看来，房地产市场与城镇化相关系数高达90%以上，一手楼市之所以在未来依然有大的发展空间，在于城镇新增人口将持续增加、改善型需求仍在继续、家庭小型化明显，而有购房支付能力的人口在今后几年虽然会见顶回落，但总量仍大。
货币发行规模会受控制
同时，秦虹预期，未来货币发行规模也会受控制。“货币宽松政策与房地产有高度密切关系，实际上这两年已偏紧，已不可能像2009年那样宽松了。”秦虹认为，开发商已不可复制过去10年房地产发展的经验，企业战略应该趋于稳健，切忌盲目扩张。
在同一个峰会上，北京师范大学金融研究中心主任钟伟放言，人民币是否继续关系到地产泡沫何时破灭。他预测，2013年房地产市场呈现三个特点：销售比开发好、开发商热情减低，一、二线城市比三、四线城市好，住宅比非住宅市场好。因此，企业要减少冲动，侧重境内外资金一体化运作。
从宏观来看，钟伟认为，明年经济分为三种走势：是走老路；第二是中等放松的温和路线；第三是经济增速下滑后的倒逼路线。预计第二种路线发生的可能性较大。
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