[摘要] 与寒冷的天气不同，年末济南楼市骄阳普照，成交火爆。房天下数据监控中心统计数据显示，11月济南成交商品房7846套，超“金九银十”，夺今年以来济南楼市成交魁首。近日，“房产税扩围”“2013年买房人将破产”“明年3月份之后房价大涨”……各种风声频现楼市。
与寒冷的天气不同，年末济南楼市骄阳普照，成交火爆。房天下数据监控中心统计数据显示，11月济南成交商品房7846套，超“金九银十”，夺今年以来济南楼市成交魁首。近日，“房产税扩围”“2013年买房人将破产”“明年3月份之后房价大涨”……各种风声频现楼市。
放量原因：楼盘加推和刚需出手造就楼市“暖冬”
临近年底，济南楼市一改常态，丝毫没有入冬迹象。房天下数据监控中心统计数据显示，11月济南成交商品房7846套，超越9月7326套、10月7284套，刷新今年以来济南商品房月成交量值。其中，住宅成交4428套，与“金九银十”住宅成交量几乎持平。截至目前，济南已连续5个月住宅成交量超过4000套。
业内分析：房产税风声再起济南受影响可能小
11月28日，社科院报告建议人均住房超40平方米部分征房产税。涉房无小事，社科院房产税报告一石激起千层浪，广为流传的房产税试点扩围的风声再起。财政部财政科学研究所所长贾康在接受媒体采访时称，“扩大房产税试点范围的改革方向已被锁定。”
官方表态表明，房产税征收是大势所趋。首轮试点扩围中，济南是否会受到影响？
众多房地产业内人士认为，从济南房地产市场的实际情况来看，“迫切性并不强”。世联怡高山东市场部负责人曾表示，房产税征收可以抑制投资投机行为，规范市场，但目前济南市场不同于北上广等房产外向型需求较多的城市，济南的房地产需求以自住型需求为主，投资性需求很少，估计只占一成，因此试点房产税的需求并不“迫切”。
楼市未来：是涨？是跌？明年房价众说纷纭
房价是市民关注热点中的热点。11月27日，知名财经人士牛刀在微博中公开宣称“2013年你们（这两年买房的人）当中很多人会破产”，一线城市房价会跌得更多。“成交量这么高，房价怎么会降？”“以前他就说房价会降，但是从来没降下来，我觉得增速降低就不错了。”牛刀的言论遭到不少网友炮轰。
12月1日下午，地产名嘴、华远地产董事长任志强在南通出席房地产高峰论坛上表示，城镇化高速发展阶段是房地产持续发展的区间，房地产的黄金周期远未结束。他认为，今后房地产业的增速会有所下降，“不会天天过年”。在分析了前两年土地市场供应量缩减的数据后，任志强预言明年3月份之后房价将会有较大涨幅，并称这是“历次市场波动变化的规律”。
关于济南房价，山东师范大学房地产专家程道平不止一次表示，济南房价一两年内还会持续小幅上涨。
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楼市成交再创新高 标杆房企目标提前完成
2012楼市暖冬中落幕？
上市房企披露的业绩显示，以万科、保利、招商地产为代表的龙头房企已经率先接近或完成了全年的销售目标。与此同时，根据市场机构的统计，11月主要城市的房地产成交再次出现了“供销两旺”的热闹场面。2012年收官在即，尽管经历了几年来最冷清的“金九银十”，但在不少业内人士看来，随着成交量价双双走高，全年房地产或将在“暖冬”中画上句号。
标杆房企业绩亮眼中小房企卖地求存
尽管2012年楼市的“金九银十”成色不足，但11月初陆续公布的上市房企的业绩状况还是让人眼前一亮。
同样突破千亿元销售金额大关的还有中海地产，由于实行降价跑量策略，中海地产前10个月实现销售额1006．8亿港元，同比增长28．9％，提前完成全年1000亿港元的销售目标。
保利地产今年也收获丰厚，保利前10个月实现签约销售金额833．29亿元，同比增长32．91％，超额完成年初制定的800亿元销售目标。
而招商地产前9个月实现签约销售额247．08亿元，也已经实现全年210亿元的销售目标。
中原集团研究中心发布的报告称，从几家公布年度销售计划的标杆房企情况来看，平均销售计划完成率达到99％，明显好于预期。华润、招商、中海均已超出年度销售计划。
不过，就在标杆房企高奏凯歌的同时，一些中小房企卖地求存的情况也屡屡出现。北京中原市场研究部总监张大伟表示，大品牌房企可以通过“以价换量”快速回笼资金，而中小房企在储地有限、项目有限的状态下，压力则愈加明显。
全年房价低开高走楼市低调中复苏
标杆房企亮眼的业绩可谓是全年房地产市场回暖的一个注脚，与之相比，各主要城市楼市成交量的回升则更加直接地反映出市场的现状。
回顾全年，根据国家统计局每月发布的70个城市房价数据，其中反映房价实时变化的月度新建住宅价格指数从年初的微跌0．15已经变为10月的微涨0．06，环比价格指数在6月份由跌转升后，虽然涨幅有所起落，但目前已经连续5个月保持涨势，最近两个月的涨幅更是出现了小幅反弹。全年房价低开高走的态势已经十分明显。
尽管调控政策在2012年依旧严厉，在年中市场出现反弹之时，调控的力度甚至出现了更严的趋势，但年末成交和房价的“稳中有升”依然让低调的楼市展露出复苏的态势。
在不少业内人士看来，目前楼市整体价格继续微涨已经成为定论，在土地价格及溢价率都明显上涨的情况下，开发商的定价也会水涨船高。不过，鉴于调控政策的稳定存在和仍处高位的市场库存，楼市反弹的空间并不大。
“虽然各城市的住宅销量，同比均呈现明显的回暖迹象，但由于存量仍在高位，库存消化速度有限，房企的拿地规模和开工速度并未出现同比例的提升。”张大伟认为，这反映出开发商在目前的经济和政策环境下，对未来市场走势的判断仍保持了相对谨慎的态度。
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统计数据：11月楼市成交再创新高
标杆房企亮眼的业绩可谓是全年房地产市场回暖的一个注脚，与之相比，各主要城市楼市成交量的回升则更加直接地反映出市场的现状。
根据市场机构的监测统计，11月，各地新房市场可谓供求两旺。供应方面，中原集团研究中心监测的22个城市11月（11．1－11．25）的供应量已经超过整个10月。而成交方面，54个城市新房成交量更是超越了今年7月的位，成为2012年的月度新高。
中原集团研究中心表示，调控政策预期平稳，以及新增供应显著增加是促成11月新房成交量创新高的主要原因，预计年末住宅市场成交量有望维持平稳态势。
上海某房地产研究院研究员严跃进认为，压抑后抬头的购房需求是11月份助推去库存化的最基本动力。在楼市调控继续深入的情况下，购房者真实购房需求的释放，仍将主导年末的去库存化效果。
相关链接：社科院报告建议 人均用房超40㎡部分应征房产税
中国社科院财经战略院11月28日发布主题为“新型城市化背景下的住房保障”的财政政策报告，建议在新型城市化背景下，中国应采取多种手段增加保障性住房供给，并以保有环节差异化房产税调节市场化住房价格，逐步将房产税改革推向。
报告建议应及时推广上海、重庆经验，针对居民用房开征保有环节的差异化房产税，对于城镇居民家庭人均用房超过40平方米的部分，无论其住房是何种产权性质，均应按评估价格征收税率较高的保有环节房产税，对于40平方米及以下部分，则不征收保有环节房产税。这一税制不仅覆盖新上市的商品房，且向现有存量房覆盖。从总结上海、重庆房产税经验起步，不断扩大试点范围，逐步推进并鼓励地方探索，最终过渡到统一制度设计，由地方选择具体参数实施。
本版稿件除署名外均据新华社
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