[摘要] 买房时说是一梯3户,交房时变成一梯4户,开发商超规划建设导致整栋楼房产证“难产”,这种情况的根源在哪?有无措施规避这种情况?
买房时说是一梯3户,交房时变成一梯4户,开发商超规划建设导致整栋楼房产证“难产”,这种情况的根源在哪?有无措施规避这种情况?11月29日,记者从市住房保障和房产管理局获悉,该局推出预售商品房预测绘成果审核归档制度,将包含房屋套数、户型、分摊、用途、公共部位设施、人防工程等详细情况的测绘成果,与建委商品房预售许可证审批环节挂钩,将以前购房之后因与原规划不符无法办理房产证的问题,直接在预售环节予以解决。
问题实测与原规划不符是办证“拦路虎”
商品房预售是我国房地产市场销售的主要方式。按照《城市商品房预售管理办法》,按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期,开发商持有相关证件,即可申请商品房预售。因此,购房者购买的“期房”大部分是未成形的“胚胎房”。
原因 经核准后,开发商再私改设计图
据了解,从拿地到建房过程相当复杂,牵扯多个部门。开发商想通过商品房预售回笼资金,必须上报材料,拿到建委审批的预售许可证。
根据2004年修订的《城市商品房预售管理办法》第7条相关规定,开发商应提交的材料除商品房预售许可申请表、营业执照、资质证书、土地使用权证等证件和证明,更为重要的一项就是提供商品房预售方案。预售方案中,应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等信息,并应当附预售商品房分层平面图。“一些别有用心的开发商,就在预售方案中的规划设计图纸上‘动手脚’。”业内人士表示,开发商通过利益、关系链条,私自改动经规划核准的建筑设计图,造成面积、用途等与原有图纸不同。房屋建成后,进入办证环节,按照相关政策,房管测绘部门需要携带相关仪器进行房屋现场实际测量,实际测量结果与原有规划图纸不同,不能核发房产证。
新政 审批预售许可证,先看规划设计图
为了规避原规划设计与实际测绘数据不同,导致难以办证的问题,市住房保障和房产管理局实行了预售商品房预测绘成果审核归档制度。
预测绘成果审核归档,简单而言就是将经规划核准的全套建筑设计图纸,以可视电子图纸的形式输入到房管部门内部系统,形成一个“物理楼盘表”,楼的主体框架、楼幢有几层、几个单元、几户一目了然。关于每个户型具体的用途、内部各室面积、分摊大小,楼盘表中也都有体现。
“存在于系统中的商品房预测绘成果,将上传到一个公共平台。”市住房保障和房产管理局房产登记中心主任杜建刚表示,与以前开发商提供设计图纸不同,实行预测绘审核归档制度后,建委审批开发商预售许可资格时,将以公共平台上的设计图纸为依据,这样可以规避开发商恶意更改规划设计图纸的行为。
“商品房预测成果审核归档规范了房地产开发企业的预售行为,确保了网签备案数据与产权登记数据的一致性,有效解决了购房者的后顾之忧。”杜建刚表示,这样可以直接从办证“上游”避免“难产”问题。
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